接上篇聊到的，西丽目前在可交易的二手房及新房供应量都比较少，但实际的交易活跃度、流通性、挂盘量、成交量等各项指标，比天量新房压制+巨量二手内卷的其他同价位板块还差许多。
总的来说，我不太看好当下的西丽楼市；为了避免当成尬黑，咋们正儿八经聊下个人看法。
聊之前首先得晓得，西丽其实也分成很多个板块，不同板块之间出入很大：
1、桃源/珠光，桃源村、龙井、珠光地铁站周边的住宅组团。
2、西丽湖，麒麟山庄＋另外几个别墅盘。
3、留仙洞，留仙洞总部基地及留仙洞地铁站周边住宅组团。
4、大学城，包含了长岭陂、塘朗、大学城、西丽湖地铁站周边的住宅组团。
这四个板块中，1虽然行政辖区是西丽，但隔了座塘朗山，跟大部分理解的西丽出入较大；2几乎都是天龙人住的地，剩下的别墅一年也没几套卖的，没啥参考意义，这两个不纳入这次讨论范围，主要聊的还是34的留仙洞+大学城。
在大多人的印象中，西丽作为紧靠着科技园，环境好、房子新，本身又有留仙洞总部基地概念加持的板块，未来应该是前途无量的存在。
但实际上如果深入看并没有表面的那么理想：
1，留仙洞总部基地的规划概念确实是花里花哨的，如果搞得好完全有条件自成中心，在近郊板块总乱杀一片。
但问题是这种zf画的“大饼”到处都是，南山的东面是深超总，西面是前海的妈湾、桂湾、前湾、大铲湾，南面有太子湾、赤湾，中间有后海总部基地；
到福田则是深港河套，香蜜湖金融街这类的玩意，这些规划全都比留仙洞强，但现在都是缓慢推进的状态。
要么本来搞写字楼搞产业的被kfs悄悄改成了公寓，要么还没建的地现在缺钱干脆直接改成住宅或保障房，哪怕已经建成的空置率也巨高。
原因很简单，饼能不能画成的核心不在盖楼能力，而是产业增速和升级能不能到那一步；想福田早期的金融、南山早期的科创崛起一样，得有足够的产业往里面填，想要实现的难度太大了，尤其这几年大哥都没钱，只能进一步搁置了。
哪怕真的等来的那么一天，这么多规划的新区，都还在前面排队呢，啥时能轮到咋们留仙洞。
2，环境上西丽绝对的嘎嘎牛逼，毕竟大学城放在这天然密度就低了一大截，人口也相对不会那么拥挤，单纯正面来看这是优势，但大多时候也是缺点。
环境好≠居住体验好≠宜居，作为普通人是需要和凡间接轨并参与社会分工的，因为地广人少，自然各项配套比起大部分改价格段的主流片区，相对就显得比较弱势。
3，大学城看似和福田南山主流就业片区物理距离不远，但受天然的塘朗山脉阻隔，本身在南山的地缘优势并没有完全用上，交通上带来了比较明显的硬伤。
不管是地铁还是道路主要是横向为主，道路堵车和地铁通勤效率不佳这是比较直接的问题。
4，留仙洞没交通问题整体地段权重要比大学城要高，可是这一块的楼盘因为楼龄相对更加老旧且社区比较小，相对比同价位的主流选择产品上不咋行。。
目前单价高主要是靠着高赠送的户型在维持着，实际按套内看单价也没那么大差别。
5，学校上的短板比较明显，虽然有深中南创这匹黑马，但学区划分上大部分楼盘都可以忽略了；南科大的倒是开始跑出一点好的苗头，但未来的路还是任重道远；至于其他的南二外、育才啥的集团化加盟的新学校，基本也不建议抱有啥期待。
综合上面的情况，如果留仙洞总部基地如果发展不顺利，实际西丽就是个典型的近郊板块，主要是受众人群就是奔着房子新预算有限被迫在通勤上妥协的睡城。
与碧海、红山、梅林关、赤湾、南头关并没有太本质区别。
在这一众近郊睡城中，他们各自有不同的特点，根据特点的差异不同的购房者会根据自身个性化需求来进行匹配；
但有因为大的特征近似，大部分相互之间又有一定的替代关系，若单一板块在同个阶段价格虚高或性价比低，自然购买力就会被其他板块分流，形成最开始说的“有价无市”这种场景。
说白了，不高看大饼，单纯各个板块只有特点不同没有绝对好坏，但当下西丽的二手房价，贵了。
