记录思考：北京房价
财富
2024-12-11 15:08
北京
下图是2024年11月北京市二手房房价数据，由中国指数研究院提供。根据我们的房价理解模型，（1）核心区房价长期由高收入群体的收入决定，短期看收入预期；（2）郊区的房价长期由人口流入、人口存量和中低收入群体的收入决定，短期看收入预期。图1 北京市二手房价 ，数据来源 中国指数研究院2016年之后，北京市常住人口数量停止增长，这意味着北京市郊区商品房的潜在购买力新增力量是非常有限的。在人口总量不增长的情况下，随着人口老龄化，北京市劳动力人口在快速衰减，15至64岁人口从2015年的峰值1728万人下降至2022年的1590万人，净减少了138万。作为一个能够吸纳大量学生进北京读书的城市而言，出生人数不是一个重要的数据，更重要的是（1）人口总量，（2）老龄人口的数量，（3）由此倒推出来的能够给多少新毕业生提供工作、居住条件和户口。2020年至2022年，北京0至14岁人口也未增长，2020年的增长或许与人口普查的一次调整有关。一般来说，60岁之后，随着年龄增长，人的物质消耗是趋势性下降的，用水量或许是一个观察指标。北京市人口总量相对稳定。北京市平均寿命在趋势性攀升，从1990年的75岁左右，攀升至85岁左右，随着卫生条件的改善，可以预计20年后，女性平均预期寿命有望超过90岁，或者更高。这意味着2024年65岁的家庭在未来25年仍然需要（1）占有一套住房；（2）占一个常住人口的指标。这就决定了未来25年北京市65岁以上人口占比会持续攀升。一般而言，人到65岁之后，继续换购更大商品房和新增大面积住房的需求是比较低的，主要是难以打理，并且人都喜欢稳定的环境。下面，我们继续推算北京的人口结构。根据2023年的北京市统计数据，60岁以上494.8万人，65岁以上346.9万人，推算60到64的人口是147.9万人。按照预期寿命85岁到90岁来看，未来20年，这个群体都会继续组成北京市的人口。2、当前44岁到59岁人口（误差较大的推测）15岁到59岁的人口没有更细分的数据，我们就按平均分布来推算，1980年出生的人，63岁退休，正好在20年后退休，估计在2023年，43岁至59岁的人口为551万人。北京市民政局发布《2023年北京市老龄事业发展报告》80岁及以上户籍人口为64.8万人，20年之后，可以推算2023年，65岁到79岁的人口为282.1万人，20年后，这个年龄段的预期寿命是85岁到99岁，估计此群体7成老人能够实现，那么人口为197.47万人。4、20年后65岁以上人口估算这样，我们把20年后1980年之前出生的老龄人口加一起，大约有551万+147.9万+197.47万==896.4万人，比现在的65以上人口346.9万人多549.5万人。如果北京市常住人口总量维持在2200万人，那么0至64岁人口总量将下滑至1303.6万人，再假定0至14岁人口比例维持在2023年12%的水平，那么15至64岁人口将压缩至1303.6-264==1039.6万人，比现在的15至64岁人口减少388.9万人。20年后，北京市65岁人口占比大约在896.4/2200=40.74%。这意味着20年后，北京市每10个人中，有1个小朋友，有4个65岁以上老人，有5个劳动力。从现在开始往后看20年，北京市劳动力人口占比和总量水平是不断回落的，郊区住房需求的边际不断回落是大概率事件。如果要扭转北京郊区住房的需求，有两个政策调整方向，一是，搞城市群建设，把郊区的常住人口限制政策放开，吸纳700万人，达到3000万人，达到与现在的东京一样的人口总规模；二是在郊区建设最为优秀的医疗资源，养老资源，配套商最好的养老设施，给予郊区的老人一定数量的养老补贴，引导老龄人口向郊区迁移，腾出的核心区的住宅，让年轻人购买。按照现在的现状，一是，北京市购买汽车限牌；二是郊区购房，市中心上班，新毕业生通勤时间普遍在50分钟地铁时间之上，如果开车需要5点半起床，6点左右就要出发，这样的生活质量实在是太差了。年轻人选择其他一线城市和强二线城市工作和生活是显著占优的选择。2010年以来，北京市每年高校毕业人数在150万左右，但是北京市常住人口并未在2015年之后增加，显示绝大多数高校毕业生都离开北京，去其他城市工作了。2018年至2022年的五年间，北京市研究生毕业大约50万人，根据人口总量和每年净出生人口数量来看，这50万青年毕业生，很有可能超过半数都未在北京就业。尽管这种推测误差甚大。看过上述的数据之后，我们对未来20年北京郊区的房价持相对谨慎的态度。核心区的房价是依赖于高收入群体收入的。一是，北京市居民信贷增速已经下降至名义可支配收入增速之下，显示北京市家庭部门在总体去杠杆的进程中，这对于核心区房价而言，是周期性不友好的，当前大家不是勇于加杠杆买房，而是更积极用收入偿还房贷，部分家庭台前偿还房贷。二是，北京市2024年前8月，个人所得税收入累计同比增速是-4.09%，2023年是-1.50%。收入越高，所得税税率越高。这个数据指向过去两年北京市高收入群体的工资和奖金总体是回落的，这对于核心区房价总体是有压力的。图11 北京市家庭部门贷款增速与名义可支配收入增速关于，北京市高收入家庭的名义可支配收入增速何时能周期性提升，北京市个人所得税增速何时能够提升，核心区房价何时能够企稳，这三个问题是一个同质的问题，留给大家去思考。毕竟，未来尚未到来，我们不知道答案。
