房价跌到什么时候为止？
文摘
2024-09-04 21:08
上海
一切和经济下行的时候，居民收入受到影响的先后顺序有关，高端高价房产的持有者是大企业高管、企业老板、明星艺人和其他不可描述的钱不知道从哪儿来的既得利益群体。
经济下行的时候，首先受到影响的是低收入群体、中等收入群体，很少听说裁员先裁企业高管的，也很少听说裁员老板先自裁的。
这些第一波受到经济下滑影响的群体，通常是那些低收入群体和中等收入群体，他们不得不通过变卖房产来获得现金流。正如，古代糟了饥荒的农民而非糟了饥荒的地主，他们第一件事也是唯一能做的事情就是变卖田产，度过眼前的危机。
因为经济不好的时候，高收入群体最终也会受到影响，最终不得不通过变卖资产来获得现金流。正如1942中的老东家范殿元一样，境况乱到了那个地步，地主豪绅也不得不被时代的浪潮所裹挟。
房价跌停前需要完成几件事情：第一步挤掉泡沫；第二是回归居民收入，第三步平复恐慌情绪。衡量房价泡沫的三个指标：房价收入比、租售比和房贷利率。倘若你的收入每个月1万，那么房价800对你来说就很贵。因为你购买一套房要花80年，倘若你去一个月收入一万的老婆，那么家庭购房也需要40年。房价有没有泡沫首先要看房价收入比，平均而言买房所需要的钱和你的年收入的比值，意思是你工作多少钱大概能挣到一套房子。如果绝大多数人，辛辛苦苦工作几十年都挣不到一套房子，那么这个房价绝对是有泡沫的。房价收入比的计算公式为：房价收入比 = 房价 ÷ 年收入一般情况下，PTI超过6或7就表明该市场存在泡沫风险。我们达到了15~30，总的来说越往一线城市，房价收入比会越高。反过来看如果房价去泡沫，跌到什么时候为止，当房价跌到收入比为6~7的时候，差不多就止跌了。以下是最近10年北上广深四个大城市的市房价收入比数据，数据来源于Wind数据库：可以看得出这十年来房价收入比是在呈上升趋势的，说明泡沫在变大。以2014年财政部发布的《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》为标志，国内PPP进入了大规模推广阶段，聚焦引导和鼓励社会资本通过PPP模式参与相关领域的公共产品和服务供给。在此时期，国内PPP快速发展，2015年至2017年PPP成交项目数及投资额迅猛增长（图），但同时PPP项目质量参差不齐、异化为新的政府融资平台等问题逐步暴露。那三年政府出地，开发商出钱，房地产事业大干快上的时代。最近10年北上广深和纽约、伦敦、香港和新加坡4大城市的市房价收入比数据（纽伦港和新加坡）中国的城市房价收入比都很高，当然也包括香港。一般而言租赁市场上能够给出平均房租取决于平均收入，因此房价租金比其实是房价收入比的衍生品。如果房价租金比很高，甚至出租几十年甚至上百年才能回收成本，那么这个房价绝对是有问题的。如果一个人或者一个家庭租房支出占据了个人收入或者家庭收入的15%以上就是问题的。一般情况下，PTR超过20或25就表明该市场存在泡沫风险。另外，房价租金比是从投资回报的角度来判断房价的泡沫大小。一般来说，房价租金比越低，说明该城市的房地产市场租金回报相对较高，而投资回报周期相对较短，泡沫就越小。一般情况下，PTR超过20或25就表明该市场存在泡沫风险。以下是最近10年中国四个一线城市北上广深的房价租金比数据： 以下是最近10年纽约、伦敦、香港和新加坡4大城市的房价租金比数据： 中国四大一线城市最近十年的房价租金比在增大，说明泡沫在变大，且目前已经远超PTR泡沫临界值25。北上广深四大城市从同一起跑线，现在已经远远甩靠纽港新。挤泡沫的过程中，房租也会下降，下降到占据个人收入的合理比例为止，比如15%。为什么说高房贷利率也是一个房价泡沫的指标？因为利息支出是购买房产所指出的溢价，高房贷利率意味着人们愿意支付高额的溢价来购买房产，这是房地产市场过热的体现。以下是近10年北上广深四个大城市的城市房贷利率数据（数据来源：中国央行官网），仅供参考：再看看纽伦港新的房贷利率，以下是过去10年纽约、伦敦、香港和新加坡四个大城市的城市房贷利率数据，单位为百分比：
贷款100万，北上广深连本带息要还186.5万，每个月还5100。所以，房价去泡沫的过程房贷利率也一定随之下降，年利率下降到3%左右比较合理的。另外，杠杆也是如此，如果杠杆低意味着购房门槛高，这些都是为了防止房地产市场进一步过热政府所采取的必要措施。
如果有有一天首付要求比例下降了，杠杆上升了，那么多半是因为房地产市场凄惨苦冷，政府不得不放低购房门槛，让更多的人参与进来。
但是政府的措施总是事与愿违，即房价越压越涨，越放越跌。但是你知道为什么吗？去掉金融属性，投资属性，回归房产的居住属性，房价止跌的工作已经完成了大部分，但是还差最后一步。但是有2个问题，家庭收入是不同的，所以每个人的房价收入比和租房比也是不同的，这里讨论的一般是居民的平均收入，或者居民收入中位数。市场涨的时候会让人恐慌，恐慌是因为怕上不去车。市场下跌的时候也会恐慌，恐慌是因为怕下不了船。上涨的时候人们会过度乐观，下跌的时候人们会过度悲观。过度乐观的人高位接了盘，过度悲观的时候低位没低位入场。
房地产市场回归的最后一步就是从情绪化转向理性化。当然，这些的前提是人们对经济的预期逐渐恢复理性。
经济筑底后的三五年，人们对市场的心理反应也会逐渐平和，那个时候经济早已稳定，房价自然会止跌。完成这一步需要的是时间。最后，房价是经济的放大器，经济往上走，房价就会往上窜，经济往下滑，房价就往下跳。虽然房价反应经济的时候略慢，但是方向从来不会错，力度也从来不让人失望。
房价无论涨跌种种都要回归居民收入。居民收入增长，总体房价增长；居民收入下降，房价总体也会下降。居民收入的当下水平最终会决定房价的水平。抛去那些狂热的不理性投资行为，最终决定有效供给的是购买力。按照国际管理，房价跌到一套房子总价是居民平均年收入的7~10倍左右，房贷利率跌到年利率3%左右为止。
