我的观点：一二线城市的房价先崩盘，然后才能是三四五线城市。
为什么要讨论人口的职业构成？因为不同的职业受到经济危机影响大小不同，比如一个教师或者公务员和一位职场员工相比，更不容易受到经济危机的影响。
三四五线城市购房者，主要是有稳定收入的公务员和企事业单位（银行、学校和医院）的职工，他们可以说是旱涝保收，不太会受到经济波动的影响。
一二线城市的收入水平虽然高于三四五线城市，但由于是大部分是职场精英也更不稳定，更容易受到经济周期的影响。
02 杠杆系数
为什么要讨论杠杆系数？有的地区要求购房必须满足30%的首付，贷款70%；有人买房子要求35%的首付，贷款65%；有些时候首付甚至要求70%，贷款只能贷30%。有的地方可以分三十年按揭，有些人只能20年按揭。
很明显分30年还款的杠杆更低，20年的杠杆更高。30%首付的杠杆更高，70%首付的杠杆更低。
由于各地方政府的金融政策不同，一二线城市的金融政策更加宽松，更容易获得更高的购房杠杆。
数据显示：一二线城市购房者者的房贷杠杆更高，一般在50%以上，而三四五线城市的房贷占比则在30%以下。
03 杠杆重量
杠杆重量是什么？一是房贷的总额度，一是利息的成本。很明显同样是70%的房贷，100万的房子房贷是70万，1000万的房子房贷是700万，杠杆重量天差地别。
很明显一二线城市的杠杆重量远远重于三四五线城市的杠杆重量，稍有不慎便能将杠杆这头的房奴翘到天上去。
04 产业结构
不同的行业受到经济影响的程度不一样，周期性更强、外部环境依赖性更强的行业更容易受到经济危机的影响，这些就职于其行业的职员也更容易受到经济危机的影响，当经济危机来临的时候更容易失业断供，进而导致大面积的房价崩盘。
一二线城市拥有更多的制造业、服务业、外贸业、金融业和旅游业，这些行业更容易受到经济波动影响，相比之下三四五线城市的产业主要以基本的刚需的行业为主，比如饭店、旅馆、小超市，剩下的就是国企、事业单位和政府机关，这些行业基本不太会受到经济危机的影响，也不会导致大量的失业断供人口。
一二线城市居民的债务水平一般高于三四五线城市，主要是由于房贷的原因，而三四五线城市的债务水平则相对较低，主要是由于储蓄的原因。因此，一二线城市的债务水平和偿还能力更受到经济波动和利率变化的影响。
05 消费理念
消费理念一部分是受到消费习惯的影响，一部分是受到预期的影响。一二线城市的居民和年轻一代对未来的预期更积极，消费理念更激进，更愿意使用更高的金融杠杆。相比之下三四五线城市的居民和农村居民因为吃过苦，具有更强烈的储蓄习惯。
举个例子，很多乡镇、县城的人会认为，买车贷款是一件很丢人的事情。而年轻人和一二线城市的大多数人会觉得低息或者无息车贷是一个大便宜，不占白不占。即使在资金充裕的情况下，也会使用低息贷款或者无息贷款购买汽车。这就是消费理念的差异，当经济好的时候，合理地使用金融杠杆可以获得一定的收益；当经济形势不好的时候，杠杆也会带来大麻烦。
同样，买房子这事也是如此，三四五线城市居民，他们更愿意全额购房，如果条件不允许，他们会尽最大的努力付更多的付房款，而不是像一二线居民一样使用尽量大的杠杆。
06 其他
还有一部分人，因为一二线城市的购房政策限制或房价的影响，无法在一线城市购房，只能退而求其次在周边城市买房，或者在老家县城购房，这些购房者大部分都是全款购房，要么只有很少一部分的房贷。
上述这些差异，导致三四五线城市的金融抗风险能力很明显比一二线城市的居民更高。抗风险能力强的地方房贷更不容易断供，房价更不容易雪崩。
而三四五线城市的房价则主要受到基本面的影响，即人口、收入、成本等，这些因素在经济危机时期变化相对缓慢，因此房价也不会出现剧烈的波动和下跌。
那么，一二线城市和三四五线城市的供求关系是怎样的呢？
例如，2021年9月，北京的新房均价为7.3万元/平方米，二手房均价为6.8万元/平方米，而全国的新房均价为1.6万元/平方米，二手房均价为1.4万元/平方米。这意味着，北京的房价是全国平均水平的四倍多。
例如，2021年9月，贵州省毕节市的新房均价为0.4万元/平方米，二手房均价为0.3万元/平方米，而全国的新房均价为1.6万元/平方米，二手房均价为1.4万元/平方米2。这意味着，毕节市的房价是全国平均水平的四分之一。
一方面，一二线城市的房价已经高得离谱，很多人买不起，或者不愿意买，导致需求萎缩；另一方面，一二线城市的房价又高得让人心惊，很多人怕跌，或者想套现，导致供应增加。这样，一二线城市的房价就会出现供大于求的局面，从而引发房价的下跌。
而三四五线城市的房价则相对稳定，因为它们的房价本来就很低，即使经济危机，也不会有太大的波动，而且它们的房价也没有太大的下跌空间，因为它们的房价已经接近了成本价，甚至低于成本价。因此，三四五线城市的房价就会出现供需平衡的局面，从而保持房价的稳定。
那么，一二线城市和三四五线城市的金融杠杆水平是怎样的呢？
例如，2021年9月，一二线城市的房贷利率平均为5.4%，而三四五线城市的房贷利率平均为4.8%。这意味着，一二线城市的购房者需要支付更高的利息，承担更大的还款压力。同样，一二线城市的开发商也需要支付更高的成本，承担更大的资金风险。而三四五线城市的房价较低，导致购房者和开发商都需要借用较少的资金来购买或建造房屋，从而降低了债务风险。
例如，2021年9月，一二线城市的房地产开发投资占GDP的比重为10.2%，而三四五线城市的房地产开发投资占GDP的比重为7.8%。这意味着，一二线城市的开发商需要投入更多的资金，承担更大的经营风险。同样，三四五线城市的开发商也需要投入较少的资金，承担较小的经营风险。
而三四五线城市的房价则相对安全，因为它们的金融杠杆水平本来就较低，即使经济危机，也不会有太大的影响，而且它们的房价也没有太大的上涨空间，因为它们的房价已经接近了市场价值，甚至高于市场价值。因此，三四五线城市的房价就会出现供需平衡的局面，从而保持房价的稳定。
那么，一二线城市和三四五线城市的政策调控水平是怎样的呢？
例如，2021年9月，北京市出台了《关于进一步完善住房市场调控政策的通知》，规定了购房者的资格、贷款的条件、房价的限制、交易的规范等。这意味着，北京市的购房者需要满足更多的要求，承担更多的限制，承受更多的风险。同样，北京市的开发商也需要遵守更多的规则，承担更多的责任，承受更多的压力。而三四五线城市的房价较低，导致政府更加放松和鼓励，从而出台了各种优惠、补贴、奖励等政策，来刺激房价的适度上涨，促进市场的活跃和发展。
例如，2021年9月，贵州省毕节市出台了《关于进一步促进住房市场健康发展的若干意见》，规定了购房者的奖励、贷款的优惠、房价的补贴、交易的便利等。这意味着，毕节市的购房者可以享受更多的利益，获得更多的支持，拥有更多的选择。同样，毕节市的开发商也可以享受更多的优惠，获得更多的补贴，拥有更多的机会。
一方面，一二线城市的政策调控可能会更加严厉，或者更加频繁，导致市场的混乱和恐慌，影响房价的稳定；另一方面，一二线城市的政策调控可能会更加松动，或者更加随意，导致市场的泡沫和风险，影响房价的合理。这样，一二线城市的房价就会出现政策的不确定性，从而引发房价的波动。
而三四五线城市的房价则相对稳定，因为它们的政策调控本来就较弱，即使经济危机，也不会有太大的变化，而且它们的政策调控也没有太大的影响，因为它们的房价已经接近了市场的平衡，甚至低于市场的平衡。因此，三四五线城市的房价就会出现政策的稳定性，从而保持房价的稳定。
一般来说，市场预期可以分为理性预期和非理性预期，前者是基于充分的信息和理性的分析，后者是基于有限的信息和情绪的影响。
当房价上涨时，市场参与者会产生乐观的预期，认为房价会继续上涨，从而增加购房和投资的需求，推动房价进一步上涨。当房价下跌时，市场参与者会产生悲观的预期，认为房价会继续下跌，从而减少购房和投资的需求，加速房价进一步下跌。这样，市场预期会形成一种自我实现的效应，使得房价的波动更加剧烈。
当房价上涨或下跌时，市场参与者会产生较为理性的预期，认为房价会回归到合理的水平，从而保持适度的购房和投资的需求，稳定房价的变动。这样，市场预期会形成一种自我调节的效应，使得房价的波动更加平缓。
从上面的图表可以看出，日本房价雪崩的时候，是东京、大阪等一线城市的房价先崩，而且跌幅也是最大。
2007年，房价下跌的第一波主要发生在一线城市，尤其是那些房地产泡沫最严重的地区，如加州、佛罗里达、内华达、亚利桑那等。这些地区的房价在2000年至2006年期间涨幅最大，也是次贷危机的重灾区。
例如，2007年，加州的房价下跌了15.3%，佛罗里达的房价下跌了12.4%，内华达的房价下跌了10.8%，亚利桑那的房价下跌了10.6%。
经济学理论和历史经验都告诉我们，当危机来临时一二线城市的房价可能最先绷不住。
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