无论是希望房价继续下跌的人，还是希望房价上涨的人，或者希望房价止跌维稳的人，他们都有一个共同的特性：那就就是他们都是关心房价的人。
当前市场有很多分析房价未来走势的人，不能说不准，只能说变量太多，结论太含糊，比如货币供应啦、金融政策啦、人口结构啦、经济周期啦、政府意志啦。
听着很过瘾，听完之后还不明白什么时候涨？什么时候跌？什么是市场回暖的信号？
众所周知大佬们要止跌维稳，众所也周知市场是稳不住的。如果可以稳住股市就不会有股灾了，楼市就不会有次贷危机了，楼市要么跌要么涨，同理股市也是要么涨要么跌。
虽然跌之前悄无声息，但是涨之前肯定是有信号的，恒大海上威尼斯就是这个信号。
为什么恒大海上威尼斯可以成为房地产上涨的信号？
这要从这个楼盘的特性说起。恒大海上威尼斯算是中国这些年疯狂房地产的一个缩影，填海造地，无中生有，最重要的一个特性是投资属性。
恒大威尼斯业主的一个共同的特性就是：全都不是刚需。有购买养老的，有买来度假的，有买来投资的。
这些业主有上海的阿姨，东北的大爷，温州的太太，当年手里攥着大把现金争抢房源，铸就了疯狂的楼市。现在看着楼市低迷又夺路而逃，让本来难以为继的楼市流血不止。
购买恒大威尼斯的业主基本上都是用闲钱来购买的，很少有拿出身家来买的。
恒大威尼斯的大部分业主都是不止一套房，很多业主也是全款买入。和刚需一样这些投资客对楼市起着不可忽视的力量。他们手中大笔的资金流向哪里，哪里的价格就会水涨船高。
如果说楼市能不能止跌看刚需，那么能不能上涨就要靠投资客了。
政府也明白这一点，所以释放政策顺序是先释放刚需的需求，再释放投资客的需求，比如先降利率，再取消非普和普通住宅的区别。
现在恒大威尼斯是一个什么情况？
高位站岗的那一批业主基本上都是腰斩，五十几万购入的小户型基本上还能买个二三十万，八九十万购入的基本上还能卖四十几万，两百多万购入的基本上还能卖个一百三四十万。
现在的恒大威尼斯仍然是流血不止，说明楼市的前景仍然很凄迷。
如果有一天恒大威尼斯止跌了，投资客对市场的信心才真正的回来了，止跌维稳上涨的通道才算真正的打开了。
这些投资客是狡猾的，市场涨的前夕他们率先冲进来，市场跌的时候他们又能连夜跑路。
所以，如果你不想亲自下水，可以把他们看作“春江水暖鸭先知”的鸭子。
为什么大部分对房地产的预测都是错误的？或者是没有意义的？
大部分对房地产的预测都是错误的，是因为这些预测的前提都是假定楼市是一个完全市场，忽视了政府的力量。另一派的错误完全屈从于政府意志而忽略了市场的力量。
但是有些底层逻辑永远成立的，比如长期看取决于人口，收入，通胀等因素。所以预测可能会存在一个大势无误，局部失真的一个结果。
中国房地产真正的答案隐藏在这些含混地带，这些地方又是这些经济学家的禁区，以往的经济学理论无从下手。
为什么大部分预测是没有意义的？
因为大部分预测是未来房价会涨或者是未来房价会跌，这种结论和明天全国平均温度15摄氏度一样没有意义，因为平均温度并不能代表你居住的地方的温度，也不能指导你明天穿什么衣服。
未来房价会涨不代表你居住的小区会涨，未来房价会跌也不代表你的小区房价会跌，未来是什么时候也没有人说的清楚。
比如高盛预测中国楼市还会下跌25%，一直跌到2027年为止，虽然在跌幅上和时间上很精确了。
但是你仔细想想这个结论就算整体准确，但是在局部也是失真的，你难道真的认为所有的城市、所有的小区都会跌25%吗？所有的楼盘都跌到2027年吗？
为什么日本和美国房地产史都不能直接搬过来对比？
日本算不上一个完全主权的国家，它的财政政策和货币政策都是受到阉割的，它的行动也会处处受限，这才有三十年的低谷期。
美国2008年房地产泡沫仿佛在一瞬间破裂，一刹那间回血。美国金融危机全世界一起买单，所以它恢复的也快。
我们的情况或许没有美国那么快，也没有日本那么慢。
房价取决于谁？
无论房价最终如何，永远都会有人觉得房价太贵了，房价到底取决于谁，这让我想起了一个经典的故事。
一个人在遇到狮子时蹲下来系鞋带，另一个人问他为什么这样做，因为显然他跑不过狮子。系鞋带的人回答说：“我不需要跑得比狮子快，只需要跑得比你快就行了。
优质城市、优质地段的房子永远都是刚需，这些房子的价格取决于你的竞争对手的支付能力，而不取决于你的收入。
优质房源的房价高低取决于和你竞争房源的群体中更有钱的那些人，而不是取决于更没钱的那些人。
未来四五线城市的新城可能没有可参考价格，因为没有近期交易。
政策牌什么时候打完？
按照常识把所有的限购政策全部取消后，即楼市完全市场化的时候，政策牌就打完了。
其实这个时候政策牌并没有打完，楼市除了限制政策，还有鼓励政策，比如购房送户口，退税，减税，或者和其他福利绑定在一起等等。
这些政策要不要打，什么时候打，取决于未来情况的必要性。这么看政策是没有打完的时候，只有结束的必要。
最后，正如我之前在《房价跌到什么时候为止？》所说的：“上涨的时候人们会过度乐观，下跌的时候人们会过度悲观。”
中国人的智慧就是“差不多就得了”，这句话买房的时候适用，卖房的时候也适用。买房的时候不要想着抄底，卖房的时候也不要想着在最高点卖出。
用李嘉诚的话说就是“不挣最后一个铜板。”
