房价飞速上涨的时候，政府会出台一系列限购政策，这些限购政策堵住一部分的同时确释放了一个楼市会继续上涨的信号。这会导致一部分人挖空心思绕过限购政策继续买房，比如离婚炒房。
恰恰相反，房价下跌，成交量萎缩的时候，此时政府会释放提振楼市的政策，比如取消限购，买房落户、利率补贴、首付补贴等。
但是，楼市利好政策会释放一个消极预期政策，消极的预期政策对老百姓购房决策的负面影响又会抵消掉提振政策带来的刺激，这就是为什么房地产政策可能无效的原因。
房价的上涨或者下跌的核心推动力不在于政策，而在于预期。
如果预期是未来房价会涨就会有更多的人买房，此时房子的投资属性大于居住属性，更多的人买房就会推动房价进一步上涨。
反之，如果多数人预期未来房价会跌，就会导致更多的人观望，观望的人越来越多就会导致商品房量价齐跌，进而导致房价进一步下跌，进一步下跌的房价会导致更多的购房者观望，形成一个下跌螺旋。
无论是房价上升飞轮还是下降螺旋一旦形成，都会持续很长一段时间，在物理学上称之为惯性，在经济学上称之为为周期。
体量越大惯性越大，体量越大周期越长。
上涨周期还是下跌周期都不会是三月五月，都会持续很长一段时间。比如我们房地产上涨周期持续15年左右，那么下跌周期也也不会是两三年能够调整过来的。
房价上涨的时候购房政策并没有阻止房价继续上涨，同理，房价下跌的时候购房政策也不会阻止房价进一步下跌。
因为，房价上涨和下跌，购房政策的释放和收紧都是表象，而非核心逻辑。
房价的问题表面上看起来是周期，背后是经济发展。
如果说房地产是船，那么其他行业则是水，所谓水涨船高其他行业的蓬勃发展才能托起来房地产行业的高歌猛进。
（2005至2015）表面上是中国出台了“国八条”，促使房价和交易量齐升。
其实背后的逻辑是中国加入WTO，制造加工业迅速发展，国际贸易原地腾飞，各行各业大步前进，每个人的收入都是以肉眼可见的速度增加着，这才是托起房价起飞的核心动力。
表面上是经济发展，背后是技术进步。
真正能推动经济发展的是技术进步。技术进步的时机和时间是不可预测的，因此房地产什么时候能够止住颓势也是不可预测的。
遗憾的是房市变成了三无市场：无信心、无资金、无人口。市场没有信心，老百姓没有资金，国家没有未来人口。
无信心没有投资客，无资金没有刚需族，无人口未来就没有人接盘。投资客代表当下，刚需族代表目前，接盘侠代表未来。
房价跌跌几时休？看似问题是楼市，其实问题是经济发展、技术进步、财富分配、居民收入、市场信心、居民福利等等。
日本跌30年才缓过这一口气，当然我们不是日本，历史也不会重复，但是历史的韵脚总是那么押韵。
洞悉商业，了解往来👆
来者可追，往者可谏。
