捂盘7年的锦绣公馆终于等到了杭州限价松绑，首张预售证33套房源，精装均价79405元/㎡，中签率低至12.36%；无独有偶，位于江河汇板块的中海钱江湾，也终于要在时隔6年后推出最后76套房源，坊间传闻单价或在9万元/㎡。这两个项目的“守得云开”，不由让人想起同样鸽了N年的世茂栖棠誉湾。世茂栖棠誉湾项目地块于2018年7月16日成功出让（总价211128万元、溢价率21.95%），虽然“赶了个大早”、占据了即便是现在来看依旧抢眼的地段——直线4号线杨家墩站约200米，但却整整错过了浦沿的大火行情。要知道，当年一度火爆过的江荣府、滨耀学府拿地时间是在2020年，并均在2021年首开。比如滨耀学府首批270套房源平均中签率低至9.41%，说是“红极一时”都不为过。再看世茂栖棠誉湾，自2020年放风即将开盘后，就一直处于“待售”阶段。这期间，起起伏伏的是相关资产查封等新闻，也让世茂栖棠誉湾的入市变得遥遥无期。![]()
10月中旬，京东法拍上架了标的为“杭州市滨江区浦沿街道新浦路与坚塔路交叉口东南角的国有建设用地使用权及地上不动产”的一拍信息。从位置上看，就是世茂栖棠誉湾，该项目将作为资产包在11月14日整盘拍卖。根据公示，该项目评估价为26.14亿元，起拍价18.3亿元，最终于11月15日经过一轮竞价以22.98亿元成交。![]()
世茂栖棠誉湾项目在建工程建筑面积总计146197.04㎡，其中包括74124.4㎡的可售住宅，面积约20226.24㎡的公共租赁住房，以及公共服务设施、地下室等配建。从整体上看，该项目共规划9幢住宅，含3幢29—33F的高层、6幢7F的洋房，共614套可售住宅，其中高层主推建面约98—139㎡户型、洋房主推建面约139㎡户型。“高低配”格局+东、南两侧抱水而居，打底了整个项目原始的宜居度。![]()
不过，自2022年5月起世茂栖塘誉湾建设进度便停留在项目结顶的状态，内部装修、绿化等均未进场。这一点，在附件报告中也均有提及。![]()
△附件截图
除了22.98亿元的成交价，超2年的停工，隐形的违约金成本也不低。
根据竞拍公告可知：截至2024年9月22日，世茂栖塘誉湾所产生的竣工违约金暂计为21112.8万元；截至2024年9月26日，所产生的公共租赁住房竣工违约金暂按项目所在区域商品房板块价估计为21677万元。从公布的《成交确认书》中可知本次竞得者为杭州浦泓房地产开发有限公司。据天眼查信息，该公司于2023年11月成立，控股股东为珠海横琴商辰管理咨询有限公司，而该公司的控股股东为华能贵诚信托有限公司，隶属中国华能集团。![]()
△成交确认书截选
一拍告捷，意味着世茂栖塘誉湾终于有了重新收拾上场的节点。前文也提到，项目不管是区位条件，还是先天环境放眼整个浦沿都是数一数二的。但因为“起了个大晚”，已然失去了大批地缘改善。![]()
单看项目周边，近两年来就已陆续有伟星滨望、伟星咏滨名邸、滨江揽晖美寓、金地方远江映云邸、江荣府等项目入市并售罄，去化新房超3300套。至于定价，基于周边高层住宅40000元/㎡的精装均价，以及41800元/㎡的洋房定价，即便放开限价，世茂栖塘誉湾未来售价大概率会在相同水准。![]()
错失的时机还让真石漆立面的世茂栖塘誉湾撞上了板块产品内卷升级。近的来讲，比如金地方远江映云邸就将外立面升级为四面铝板，小区内还规划了口袋公园等；在售的滨颂御湖境同样标配了四面铝板，园区内更有下沉会所、室内泳池、阅读空间、拳击室等，把小区公区打造成了一个全年龄段的社交场。有了这些项目的对比，于栖塘誉湾的未来去化是不小的挑战。根据《2024年杭州市经营性读地手册》，在世茂栖棠誉湾的西侧就有一宗待出让的BJ040103-04地块。
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△地块示意（以最终挂牌为准）
除此之外，《读地手册》中还收录了3宗位于地铁四号线三七南延段浦炬路站上盖的涉宅用地。
比如，这当中就有在今年8月进行控规调整的浦沿单元BJ040501-04地块。![]()
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△地块区位示意对比（仅参考）
同时，还有位于BJ040501-04地块西侧的BJ040203-03地块，以及西南侧的BJ040203-04地块。
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△BJ040203-04&BJ040501-04地块（以最终挂牌为准）![]()
出品 | 王丽华
主编 | 陈胜楠 徐燕燕
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