比如艮北新城，杭州主城少有能把总价控制在500万左右的板块，提前4个月交付的次新房小区，交付一个月成交20多套，成交价格基本全部低于新房限价，挂牌出售的房源中，还有超3成在近14天下调价格，最高降价45万。
房价破发在杭州楼市已经不是新鲜事了！对于曾经在新房摇号场上一房难求的新小区来说，房东降价急售、挂牌价低于小区成交底价的情况已经屡见不鲜，大多数房价破发或是常态。
此外，随着新房交付量加大，杭州二手房存量始终高企，目前，全杭州二手房去化周期约19个月，不少小区可能还要进一步试探价格下限。
主城次新小区有破发
仍在试探房价下限
这个艮北新城提前4个月交付的新小区就是翠揽云境，体量较大，共有1185户，主力户型建面约106㎡三房、126㎡与146㎡四房，新房销售的精装限价为44400元/㎡，于2022年6月至2022年10月四次开盘摇号，中签率约22.98%-89.96%。
项目原定2025年3月交付，提前到2024年11月下旬交付，据贝壳从业人员介绍，该小区交付一个月卖出20多套房子。不过目前网签数据尚未有这么多。
杭房数据显示，翠揽云境近90天签约17套，签约均价4.26万/㎡，其中2024年12月签约13套，签约均价4.07万/㎡；1月至今已签约3套，签约均价4.36万/㎡，全部低于新房限价。
小团综合了多平台的成交数据，梳理出了6套成交房源，发现即便是中高楼层，签约单价也基本都在4.44万/㎡以下，当然考虑到新小区税费问题，也不排除做低的可能性。
据杭州房小团小程序显示，目前翠揽云境挂牌68套房源，挂牌均价约5万/㎡，其中5套单价在4.44万/㎡以下。
价格最低是一套中楼层的建面约126.34㎡三房，3日内刚上新，挂牌单价仅3.78万/㎡，若以4.44万/㎡的新房价格作对比，这套房源大约降价14.79%，这还不包括2年持有可能要付出的利息成本等。
板块选择多
次新房价值或有限
作为艮北新城当前最新的一批房源，翠揽云境的优势胜在“够新”，这是很多购房者喜欢的一大因素。
但在其他方面，它可能就并不具备更多卖点了。
首先，艮北新城最火次新小区，近年来一直是地铁1号线七堡站TOD大盘地铁绿城杨柳郡，学区好、配套强，家门口资源硬核，新房时期万人摇，交付后一直交易活跃，2024年以202套的成交量一举夺得全城第四位。
2024年杭州二手房成交量前四/图源杭房数据
考虑在艮北置业的购房者，大多首先考虑杨柳郡。
其次，在杨柳郡之外，七堡站附近的云悦湾、汇港城也是一直很受市场欢迎的次新房。
小团近日来到了翠揽云境的现场实探了一番，会发现当前小区的居住感不太强，一方面离地铁站、商场较远，二来四周要么荒草丛生待开发、要么是工地施工，且小区本身底商招商尚且不足。
杭州次新房东集体降价急售
最高直降270万
板块或次新房价格破发，其实这两年在杭州非常多见。除了艮北新城之外，杭州主城在内大量板块都面临此种情况，且在不断刷新价格下限。
小团统计了部分近期房东急售的房源数据，发现其中不少挂牌价远远低于小区同户型的成交底价，也就是说，若这些房源发生交易，不少小区将诞生新的最低成交价。
另外，二手房市场更多的是降价房源。
“杭州房小团”小程序显示，现在市面上有不少挂牌价格就低于同小区同户型成交底价的房源，同时还有很多房源在集中调整挂牌价格，下调金额从1万到300万不等，甚至有房源降价幅度超20%。
比如在豪宅市场正火热的江明月朗园，新房平均中签率约11%，刚交付不久，就有 一套建面约163.24㎡的大四房，12月连续降价3次，总价下降350万，房价降幅近18%。
江明月朗园挂牌房源
2024年下半年杭州二手房销冠绿城桂冠东方小区，一套建面约166.65㎡的好楼层房源，挂牌不到一个月，1月6日直降160万，单价下降约10000元/㎡。
不过，要注意的是，即便几十万甚至上百万的降价，但其实有些房源挂牌价还是要比所在小区的竞品房源价格高。
购买二手房，还是要对多维度的数据进行对比，以能挑选更具有性价比的房源。
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