近日，杭州主城区知名刚需小区都市阳光嘉苑一套法拍房，吸引超5.4万人围观，1人报名却不出价，最终再次流拍。
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阳光嘉苑小区的历史成交数据及最新房价行情
曾经高点卖到3.6万/㎡的阳光嘉苑，现在房价巨跌2万/㎡也卖不出去，究竟因为什么？这几年它又经历了什么？
主城小区巨跌2万/㎡
5万人围观也卖不出去
都市阳光嘉苑此套法拍房位于2幢2单元1501室，楼层位置较好，建面约63.28㎡，户型格局为一房一厅一厨一卫一阳台，两梯四户，有装修且无租赁，房龄约11年，起拍价100万元（单价约1.58万/㎡），评估价171.11万元，起价仅为市场价的5.8折。
此次已是它第三次拍卖了，8月份上架起拍125万元，无人报名；9月降价25万至100万，依然流拍；12月以100万元起价进行变卖，1人报名后最终未出价。
阳光嘉苑是法拍房市场的常客，但流拍频率极高，最新法拍成交记录在今年7月，一套建面约61.55㎡的两居室成交总价101万，单价约1.64万/㎡。
在法拍房市场中，阳光嘉苑也有过高光时刻，2020年3月，一套建面约61.62㎡小户型以199万元成功拍出，折合成交单价高达3.23万/㎡。
二手房交易市场，它的房价最高点能达到3.6万/㎡，2021年更是常年保持在3万+/㎡的水平。
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都市阳光嘉苑并非杭州冷门小区，反而交易很频繁。
手边买房显示，今年该小区已签约78套，近90天成交均价约1.87万/㎡，目前仍有122套房源挂牌，12月挂牌均价约2.44万/㎡，最便宜的一套近期降价4万，单价约1.72万/㎡。
其次是挂牌1.76万/㎡的建面约62.4㎡小户型，最早上架时间还是2021年7月，将近三年半的时间过去，房东也将房价由曾经的180万下调70万，降幅约38.89%，现在110万急售。
一边是交易量较为理想，一边是价格在看低，阳光嘉苑或许是杭州很多低价刚需小区的处境缩影。
主城名校学区
品质挡住了房价？
外部条件来看，都市阳光嘉苑还是可圈可点的。
阳光嘉苑位于西湖区三墩北板块，与旁边的墩莳家园、都市阳光和苑&华苑同属于经济适用房小区，同板块还有景溪北苑、景溪南苑，都是交易很活跃的经适房小区，当前房价普遍在1.8万/㎡左右。（经适房满5年可转成商品房交易）
近几年三墩北板块吸引了大量预算有限的小年轻来买房，总价100万出头就能拿下西湖区宽敞一室、小两室，性价比还是蛮高的。
阳光嘉苑小区一路之隔是大禹路小学（甲来路校区），周围一圈底商基本都在营业，生活氛围感很强，直线3公里范围内有紫金生活广场、金地广场、西田城、紫荆天街，直线距离地铁4号线池华街站约800米。
不过，良好的地段也没法一把带起房价，因为阳光嘉苑还受限于居住品质。
一方面，阳光嘉苑是已交付10多年的经济适用房小区，物业、园区配置都无法跟上当前精装商品房的品质，在楼市里也是最快被行情冲击的房子类型。
另一方面，小区主力户型建面约61-83㎡，入住率虽然很高，但基本是刚需家庭与租客，他们又是对房价、租金最敏感的一批人。
于是，在市场筑底期，行情急转直下、买房理念发生变化、等待回升这一较长窗口期，都市阳光嘉苑的房价一落千丈也在所难免了。
房价低迷
买方利好
毋庸置疑，都市阳光嘉苑房价大幅回落，与市场大环境具有重大关系。
板块位置次一些，或小区位于板块非中心位置，再加上居住体验比不上次新商品房，叠加因素加剧房价的下跌速度，阳光嘉苑还有一众刚需型小区便是典型案例。
另外，不止它们这些个例，就板块来说，房价下跌已是普遍性现象，比如三墩北的次新小区、曾经的房价标杆、高点冲上6万+/㎡成交的万科融信西雅图，现在也跌到3.3万/㎡了。
