翡翠嘉运府、云湖之城、奥印潮观府、湖与舍、沐晴川、荷语江山府 等 16 盘预售公示、登记，列表见文末↓
当地时间9.18，美联储确认降息50BP，央行极有望开启大规模降息，使存量房贷利率或将再次降低，加之未结汇的海外资本回流，资本市场和豪宅市场会得到一定程度的流动性释放；
这对整个社会的收入预期、居民现金流以及楼市的上下游流动都具有一定的作用。
那么，这对楼市会有何正向作用，而真正的信心需要看那些指标？借此聊聊这个话题。
今日推文，美联储终降息，楼市的“信心”回归？
PS：预防针，因为会涉及到一些体现结构性问题的数据，只能浅尝辄止。
▲雷峰塔©辉
无论是买房、卖房，笔者在今年被问到问题后，回答最多的词恐怕就是“信心”二字，后面再跟半句，有信心预期才会变。
这个信心，显然不比08、15年这么单纯，单就楼市说楼市，而是国民对整个经济的信心要在一个积极健康的扩张通道上，多交易，上下游形成流动；
届时，房子这种东西绕不开，无论何时都还会是中国人民最大宗的资产配置，哪怕就当消费看也是如此，楼市自然就稳住了。
然而，信心这词，毕竟还是“虚”一点，对判断何时到底、回弹还是要有“实”的量化标准。
首先，先看经济方面，三个指标：几年内，居民储蓄增速下降甚至转负，同时储蓄率需要放缓。
先说第一个，储蓄增速。
顾名思义，这个大家都懂，“中国国民爱存钱”，而且最近这两年超额储蓄，到2024年5月，仅仅住存款规模总额高达145万亿，8年翻一倍。
▲制表by《第一财经》
而近八年的增速如上图，最低同比增速至少7.7%，高点17.4%。
于是就有专家冒出来发表如图高论。
快速的高储蓄意味着居民、企业的不借贷、产能不扩张，收入停滞，内需紧缩，大白话说就是大家不向银行借钱，反而提前还贷，货币的流速下降，总量“消灭”，社会财富缩水，体现在房子上就是房价下跌，成交流速变慢。
客观上居民拿出1/3的存款确实能救，而且能救到“发烫”，但是老百姓反感专家的点，不是这句话本身，而是规避“导致居民疯狂存款而不拿出来”的原因。
这就涉及到第二个指标，居民储蓄率。
▲奥体©辉
居民储蓄率，和储蓄额不同，也不单指银行存钱，而是指“住户部门总储蓄 / 住户部门可支配收入”，总储蓄=住户部门可支配收入—住户部门最终消费。
简单说，居民部门几亿人，一个月7788还完+刚性消费后，剩的钱都能用于储蓄的这个比例，它的变化能极好的反映居民现金流和消费的信心情况。
什么是好的、健康的、有信心的经济？答：储蓄率不低，且短期不会剧烈波动的社会。
储蓄率快速下滑，说明支出项在变多，极端情况在变多，居民存不下钱，比如全民投机、极端情况如战争等等；
储蓄率快速上升，说明大家的最终消费在变少，要么天降横财，突然可支配收入短期增长，我们目前的情况是，两样都有。
从2021开始，储蓄率快速直线飞升，远超过储蓄额增速，这种幅度的拉伸速率不光是存出来的，更是换出来的。
啥意思？杭州楼市的例子就很直接，首先，大家节省开支，然后，快速变卖房产变成现金，从贷款变成了现金赚了一笔，于是可支配收入陡增、支出变少；
接着，储蓄意愿也成了如上图的形状。
翻译翻译，这就叫“没信心”。
▲望仙阁©辉
再看第三个指标：几年内。
是的，这也是一个指标，时间很重要，因为老龄潮已经开始深入了，而老龄化社会影响最直接的就是储蓄率，在西方社会，老人是一种收入恒定的“消费”动物，储蓄率会下降，但在我国这是倒过来的。
▲对应退休潮的三次婴儿潮
简单说，中国老年人退休金高、储蓄高、但是不花钱，储蓄率高企，直到生病这个储蓄率才会骤降。
而年轻人没钱，储蓄率低没钱花，储蓄率高不了，想赚钱升职加薪？上头延长退休了，而你的社会抚养比还在不停变大。
在这种“低消费、低希望”环境浸淫十来年，代入一下今年的应届毕业生，这一代年轻人的预期很难好。
大白话，换成是你，工作难、收入低、升不上去、没储蓄，城隍山老太太打打太极拳跟你一个月收入差不多，你怎么有信心？
这次经济难局这么难，在很多方面，早就超越“周期”的讨论反凑，信心缺失的底层，多是积重已久的“结构性”问题。
以上三点落实到房产领域就会再具体很多，关注的指标，除了常规的成交量、价，笔者非常在意一点，购买90㎡以下的住房成交量的变化。
▲数据来源：克而瑞CRIC
8月杭州的微观数据这一项已非常扎眼，90㎡以下的住房成交量，多个月不断攀升到达57%，同时，3w/㎡以下住房成交同样高达61%。
▲数据来源：克而瑞CRIC
这说明市场需求的主体，大家大多在买远房子、小房子、便宜房子，且比例越来越高。
为什么呢？一是笔者多次抨击的“新房供应不做小”，二是保障轨的长年缺位、供应严重不够（发达国家是保障轨新房开发至少60%），挤压市场的大多数人，只能去买这类房子。
现实是，但凡好点的保障房都成了人才房，而小户型、小面积、远房子慢慢“保障化”丧失财富效应，而它们又被谁买了呢？
推动这个城市城市化、产业化的劳动收入人群、年轻人、刚就业的大学生，而相对于保障房的福利，这些小房子依旧会消耗他们巨量的现金流，进一步拉大楼市需求主体和改善住房的极差。
这代表着他们向上“接盘”的链条被打断，储蓄低、想杠杆都没首付也不敢加，于是流动性只能在“远、小、低、租”之间发挥作用；
至于大房子、好房子的价格跌到一定量后，因为没有收入上涨的年轻人向上够够作接盘侠，流动性只能“冻”在那里，最后市场割裂、折叠。
▲©pixabay
用牺牲资产的流动性换取时间，拖成长期在有效新增需求不进入的前提下，对资产价格也不会有任何质的提升，只是“再也卖不动”比“一次大降价”痛感轻一点。
什么时候90㎡以下的百分比下降，传导到120㎡、150㎡的成交量上升了，楼市的信心就回来了。
▲©pixabay
美联储降息固然有正向、积极的作用，而真正的信心，还是要关注本文涉及的内容，赚钱的体感、消费的提升、相关三个指标的向好，才能回来。
很多人都期望买在市场底部，而楼市信心见底回升的那一刻，才是市场真正见底回升的起点。
文/一叶 编辑/一叶
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楼盘名 | 面积 | |||
下沙 | 102-138 | 30927 | 64 | |
富春 | 山水燕庐 | 137-212 | 25168 | 41 |
东湖 | 99-168 | 25149 | 128 | |
临平 | 汀南学仕府 | 99-116 | 29323 | 27 |
钱塘 | 100-128 | 22166 | 88 | |
浦沿 | 滨颂御湖境 | 107-169 | 39000 | 182 |
东新 | 宸樾恒久府 | 175-210 | 47000 | 96 |
桃源 | 云栖上宸 | 104-140 | 34000 | 196 |
未科 | 云湖之城 | 105-199 | 36100 | 216 |
市北 | 179-240 | 39500 | 132 | |
闲林 | 雍贤山庐 | 109-126 | 19394 | 208 |
申花 | 霞映锦绣里 | 272-349 | 65100 | 24 |
楼盘名 | 面积 | |||
富阳 | 沁悦宸轩 | 99-103 | 18800 | 9.22 |
之江 | 云涌之江 | 107-160 | 37500 | 9.22 |
运河新城 | 滨运锦绣里 | 99-171 | 38960 | 9.20 |
城东新城 | 翡翠嘉运府 | 255 | 46500 | 9.20 |
| 2024杭州楼盘图（9月版） |
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