新闻说，上海要立即试点房子养老金等制度——
听起来是不是很黑色幽默？
很多人第一反映就是：给房子养老？可以，但钱由谁出？
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之前推荐过一本日本的纪实书籍，书名叫《负动产时代》，里面有这么几处细节值得玩味——
简单来说，日本那一代人，经历了从初期把“房子作为宝贝”到“想出手却无人接盘”的一个完整周期。
为什么会有此巨大落差？
书里的人们无法从经济的角度给予合理的解释，但他们都惊讶于供需+财政失衡后，持有（包括继承）的成本实在是太高了。
2
好，我们回到上海试点房屋养老的新闻，当然，虽然是上海部分区域立即执行，但从最近一年的吹风节奏来看，接下去全国推广是势在必行的。
那么钱由谁出呢？
是受益于巨额土地财政（现金流转入）的宏观部门，还是已经自身难保的房地产商（含经营物业部门），抑或是在人口红利时代获得滔天财富的大佬，或者，普通人们？
简化来看，公共账户or个人账户？
从目前新闻/机构披露的信息来看，两者都有。
但考虑到目前公共账户实际是赤字的，那么透过现象看本质，实际这个成本，还是由居民部门在承担。
之前在分析房地产税的时候，已经抛出过这个概念，即使成本由居民部门承担，也分为“人头税”和“累进税”。
如果是“人头税”，那么其实就是变相的“重复征税”。
而累进税，实际上是“对超额利润”的资本利得税变形。
一旦说破，怎么选其实很简单。
只是有人不断在搅浑。
3
接下去的一个问题是，有必要吗？
很遗憾，有。
日本智库统计过日本的老旧房屋，“全日本大约有125万套房龄超过40年的住宅楼，预计二十年后将增至3.5倍。老旧住宅楼会因为老化而出现钢筋暴露或外墙剥落问题，可能伤及周边的居民和行人。”
那国内呢？
2010年，时任住建部副部长的仇保兴这么说：“我国是世界上新建建筑量最大的国家，每年20亿平米的新建面积，消耗了全世界40%的水泥和钢材，但房屋的寿命只能持续25—30年。”
这在当时网络论坛上掀起了一场认知“升级”——有部分人意识到房子不仅是可投资的资产，它本质还是耐用消费品，会随着时间不断折旧，不仅是会计意义上的折旧。
是你需要花真金白银去翻修的折旧。
这意味着你在以资产的角度去做估值时，应该把它的折旧算进去。
但这场认知“升级”，不久后就被各种刺激政策给掩埋——既然能在近期就从炒作中快乐，又何必担忧多年后的事情呢？
而当下2024年，2000年左右的房子（老破小？）其实已经进入了需要“翻修”的阶段，这个量有多大？
从七普数据看，可能接近3成——
公共账户不可能挤得出这么大量的资金。
把这个和前一阵讨论的“天量存量基建项目”结合在一起——很有可能，未来居民部门也要为基建项目的养老支付更多。
不然，路桥等的风险，会越来越多的出现在新闻报道中。
套用一句听得懂的白话——所谓资产，你即使咬咬牙负债买得起，但你不一定养得起。
4
当人口红利过了拐点，转为人口负债（老龄化）；
过往用来逆周期支撑GDP的投资变为现在的负担；
我们要学习的不是专家口中的经济学（充斥着搅浑水）。
而是要学会，以现金流的角度去思考，什么才是“真正有利于所有人的”政策。
现金流的博弈无时无刻在发生，不懂意味着失去——
而当：
越来越多的年轻人从“实体经济中”脱离（躺平）——既然这么辛苦，索性不婚不育、和父母住一起（未来也能继承房子）、减少消费、做不花钱的兴趣爱好、甚至不工作不交社保，搞搞虚拟货币......
那么宏观必然会使用一些政策“打破”它。
一个想办法“增”，一个想办法“抗”。
仔细想想。
想不明白？看看书吧。
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