之前有不少城投平台、施工单位的朋友来跟我们交流全域土地综合整治/乡村振兴项目、片区开发、EOD或类EOD项目、特许经营项目怎么搭建架构才能避免新增隐债，并获得后续融资的支持。我们在之前不少的文章中也提到，对于前述几类项目在资金层面主要需要解决资本金以及后端建设期资金。在项目能收益自平衡的情况下，后端建设期资金可以根据各种政策性、财政性资金申请的准入要求，对应地申请专项债、超长期特别国债、中央预算内资金等等（注意部分项目也可以申请该类资金作为项目资本金）、政策性银行及其他金融机构的贷款、补贴等等。后端资金解决了，也能更好地撬动社会资本参与资本金部分的投入（以我们为例，如果要我们自有资金或通过架构搭建介入资本金阶段的投资，投资前我们会重点关注后端专项债等财政性资金申请进展、政策性银行等金融机构批复或意向等等）。
常见的投资架构通常为政府或管委会等授权城投平台/农投等国企作为实施主体，并通过招标、招商等方式公开选择社会资本作为合作方，并成立项目公司推进包括规划设计、一级土地整理、基础设施建设、产业导入与完善、后端运营等具体工作。当然具体到不同的项目也会在这个基础架构上进行变形。
对于参与资本金部分投资的社会资本而言（有的地方称为“城市合伙人”），也有通过认购一般的合伙企业份额、乡村振兴基金（乡村振兴或全域土地综合整治项目）或城市更新基金份额的方式介入。这类的社会资本常见的包括信托机构的信托产品、有实力的民营资本、施工单位指定的主体（注意央企施工单位无法自行认购份额或投资，通常会找外部其他资金或分包单位、材料供应商等合作方认购）、拟介入后端运营的产业运营方或实际的产业方等等。
一、全域土地综合整治/乡村振兴项目基本架构
全域土地综合整治/乡村振兴项目具有类EOD性质，该类项目也需要同步解决环境问题及产业问题（后续我们将推出系列文章对全域土地综合整治、乡村振兴项目的操作进行分享，届时欢迎继续关注）。其基本架构如下图所示：
二、片区开发项目引入社会主体参与基本架构
在片区开发中较为常见的是通过搭建“政府（片区开发地方主管部门）——平台公司/下属国企——社会资本”的架构：
三、城市更新/城中村改造项目常见操作模式架构
城市更新、城中村改造是一个具备系统内涵的“工程”，涉及到上层规划、土地供应、开发建设、产业发展、资金筹措、公共行政及城市运营等方方面面。当然，不同区域及城市也因地制宜形成了各自的操作模式（更多内容欢迎参考：《20240316交流会：城市更新与城中村改造项目的一级土地整理模式暨房企、施工单位、投资机构的投融资合作方案示例》、《城市更新及城中村改造的政策、流程、征拆、产业导入、投融资模式及案例分析系列（一）——重庆、成都篇》、《城市更新及城中村改造的政策、流程、征拆、产业导入、投融资模式及案例分析系列（二）——南京、合肥篇》、《城市更新及城中村改造的政策、流程、征拆、产业导入、投融资模式及案例分析系列（三）——长沙、武汉篇》）。比如成都、郑州的城市合伙人模式；长沙、武汉的一二三级联动模式；广州、杭州一级土地整理阶段的“做市商”模式；深圳的前期服务商模式等等。但若需引入社会资本参与，在架构搭建层面则可参考本文开头的基本架构。
四、EOD及类EOD项目常见操作模式架构
我们在《EOD项目的包装（一）：项目入库申报及实施》、《EOD项目的包装（二）：市场主体参与的EOD项目常见实施模式、关联产业策划》、《EOD项目的包装（三）：EOD项目的收益来源渠道及各阶段的融资路径》等系列文章中对EOD项目的操作做了详细介绍。其中，EOD项目的主要合作架构如下图所示：
五、特许经营项目全生命周期架构及操作流程
《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》（国办函〔2023﹞115号，以下简称“115号文”）明确了采取特许经营的项目需为有经营性收益的、聚焦使用者付费项目，要求项目经营收入能够覆盖建设投资和运营成本、具备一定投资回报（更多内容欢迎参考《哪些项目可以通过“特许经营”模式融资》、《特许经营项目怎么配资？》）。PPP新机制下特许经营模式项目全生命周期的基本流程如下所示：
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二、产业导入、投资及运营业务
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三、财税及跨境业务
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