近期我们终于完成了与央企施工单位的混改，以后就主推和政府及城投平台的“投资人+EPC+产业/O”“一揽子化债”全生命周期业务合作。很多朋友会说，“投资人+EPC+产业/O ”这个业务不是早就有了吗？这个一点都不稀奇啊！政府和城投平台的很多项目一直都在用这种模式在推进的。是的，这个的确是常见的业务模式。但是，我们想要强调的是，在高质量发展的时代大背景下，我们也在不断跟着市场的变化和需求积极地做转型、打造业务闭环。
不少曾从事房地产、城市更新业务的朋友可能与我们有过类似的经历。我们自2013年开始做大湾区的城市更新、房地产投融资业务起家。以2018年为分水岭，在2018年前我们主要以自有资金撬动周边朋友圈子内的资金，通过私募基金的方式进行项目资金的投放。
2018年资管新规出台后，我们也看到了市场的剧烈转变。以私募为代表的非标融资开始经历一波波的爆雷，监管反复强调金融业务要“回归本源”，也是在那一年老大哥万科喊出了“活下去”的口号。虽然一边是各种趋严的监管以及诸如“20XX年或许是未来多少年中最好的一年”的“危机提示”，但是，市场看到的却是房价的居高不下，各路资金“高举高打”、地产投资热情高涨。既然私募监管趋严，不少投资机构选择通过定融以及合伙企业方式替代私募基金进行地产项目土地款等前融资金的投放以及房企流动性资金的支持。
时间到了2020年，虽然在这一年一些房地产企业因为现金流断裂，出现了流动性危机、“爆雷”等风险事件，但大家的注意力似乎更多的是集中在“防疫”和等待放开。
2021年初伴随着集中供地政策的要求，我们也赶上了一波拍地保证金、土地前融的“短暂”业务机会，保证金资金池、“优先股”的投资方式成为当时热门的操作手法。但是好景不长，紧随着2021年中旬大型头部房企“爆雷”，房地产风险事件频发，我们也是从那时开始逐渐转型做政府、城投方向的业务。房地产相关的业务更多是协助“纾困”与风险处置。
我们从2021年下半年开始，通过购买城投债的方式介入政府和城投方向的业务。在房地产行业几乎天天“放鞭炮”的情况下，叠加当时看来遥遥无期的“疫情解封”。除了买点城投债进行流动性管理外，不投资是当时最好的投资。也是以这个为契机，我们也不断转型并深入和政府及城投平台的合作业务。
回归到开头我们的业务转型逻辑图，虽然我们以购买城投债为切入点，其后我们逐渐尝试对城投项目的资本金部分进行投资，即以社会资本的方式介入到单体项目的投资中。在业务推进中，我们也发现并强调，对于政府及城投的项目主要是缺“资本金”以及“后端建设资金”这两笔资金。对于后端建设资金而言，政府、城投平台可以通过申请政策性、财政性资金、专项债、政策性银行、金融机构等资金来解决。我们认识到，后端的这些财政性、政策性等资金红利也是为了“撬动”前端的“社会资本”。对此，我们看到比较优势，选择了做资本金部分的投资。
当然，在市场上还有新增项目，我们做投资人和EPC的松散合作（EPC负责对我们投资贴息）这个业务逻辑还能推进。伴随着化债进入深水期以及目前各地财政的紧张，新增项目难度加大，EPC“卷”起来。投资人和EPC的松散合作已经完全无法适应市场的需求。于是，与有实力的央企混改则是当下“多赢”的一种选择，解决了我们资本金部分的贴息需求，满足了EPC拿工程、做业绩的要求，实现了地方政府和城投需要资本金撬动后续更大金额政策性、财政性资金，补充流动性，推动当地发展的愿望。
在业务进一步推动的过程中，我们也深刻认识到，我们已经步入存量时代，大运营、大资管才是未来的出路。而城投的转型不仅仅是让存量资产真正“活”起来，产业导入、形成产业链、产业生态圈更是关键。在投资角度，虽然在“投资人+EPC”的联合体架构中，EPC能解决阶段性的贴息问题，但是投资本金部分的退出最终还是要靠项目本身的现金流，项目招商、运营成功才是关键。因此，产业/O也构成我们业务体系不可或缺的一环。
在转型过程中，面对政府与城投平台的“化债”、“盘存”、“转型”的三大重要任务，我们也逐渐形成了自己的投资体系以及方法论。我们的“投资人+EPC+产业/O”的业务逻辑，既需要正向思维，也需要逆向思维，即以能招商引入合适的产业为切入点，测算未来项目运营收益——判断项目是否能收益自平衡——项目能收益自平衡的情况下，意味着项目具有一定的可融性，可以争取到后端政策性、财政性等资金作为建设资金（此时我们也协同政府及城投平台谋划、包装项目，进行资金申请）——进一步撬动前端资本金，即我们可以作为投资人的资本金部分（当然，部分项目也可以争取专项债作为资本金。此外，通过存量资产盘活，也可以作为新项目的资本金，实现存量盘活和新建、改造的结合）。在这个基础上，还要考虑到倒推注入招商政策、产业政策的出台，规划、策划的调整等等。
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