城市更新（暨地产）的复苏时点；现状推进难点及应对策略；并购融资方案与财税筹划
为了确保地方能够维持“三保”（保基本民生、保工资、保运转）及“六保”（保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转），最终达到“六稳”（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期）的目的，2024年9月24日开始，多个高级别的会议召开，政策组合拳频发，货币和财政等政策工具打开。近期，股市“疯牛”，尽管反复震荡，但还是大大提高了各方预期。对此，我们也对近期“眼花缭乱”的政策进行梳理，便于大家把握未来政策及可关注的投资方向。
一、近期高规格会议主要内容梳理
2024年9月24日，中国人民银行行长潘功胜、国家金融监督管理总局局长李云泽、中国证券监督管理委员会主席吴清出席国新办会议介绍金融支持经济高质量发展有关情况，打出一系列货币政策组合拳；2024年9月26日，中央政治局会议召开，进一步说明财政政策、货币政策、稳地产政策、支持长线资金、险资入市等政策；2024年10月8日，国新办介绍“系统落实一揽子增量政策扎实推动经济向上 结构向优、发展态势持续向好”有关情况，国家发改委“一正四副”高级别领导参加，在发改层面明确未来支持、鼓励投资方向；2024年10月12日，国新办“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况，期待已久的财政政策透出“风声”，会议全程表述诚恳、态度坚决、超高含金量，但也吊足“胃口”，进行预期管理。相对于货币金融政策、发改政策，市场更为关注与期待可直达实体经济和居民端，释放“真金白银”，解决“燃眉之急”的财政政策。
二、近期“转向”政策核心要点
近期“眼花缭乱”的转向政策梳理如下图所示：
（一）国有大型商业银行补充核心一级资本
按照‘统筹推进、分期分批、一行一策’的思路，积极通过发行特别国债等渠道筹集资金，稳妥有序支持国有大型商业银行进一步增加核心一级资本——补充更多的“资金弹药”：
1.国有大型商业银行（工、农、中、建、交、邮储为代表），便于地方政府化解债务，有效改善地方政府融资平台的债务结构与降低债务率，如可以用银行行贷款来置换“非标”；
2.国有大型商业银行为城投平台、产投平台及各类国企提供的更多增量贷款，以便有效投向于政府重点项目及“前瞻性、战略性新兴产业基础设施”。
（二）房地产“止跌回稳”系列措施
1.加大‘白名单’项目贷款投放力度，有利于为当地建筑商、建材商及劳务工人提供了更多就业机会稳定基层，逐步完成“保交楼”工作；
2.补充“资金弹药”，逐步收购与消化存量商品房为保障房提供足够房源，去库存并逐步缓释房地产风险：
（1）运用专项债券等支持盘活存量闲置土地、收购存量商品房用于保障性住房；继续用好保障性安居工程补助资金等；
（2）调整保障性住房再贷款政策中人民银行出资比例，进一步增强对银行和收购主体的市场化激励：由原来的 60%提高到 100%。原来商业银行放 100 亿元，人民银行提供 60 亿元，现在商业银行放 100 亿元，人民银行提供低成本资金 100 亿元；
（3）支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
3.税收及限贷限购限售等政策完善：进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，降低存量房贷利率0.5%，并统一房贷的最低首付比例15%等等，促进房地产市场平稳健康发展。
（三）股市稳定政策，提振资本市场
第一次使用创新结构性货币政策工具来支持资本市场，大力引导中长期资金入市，打通社保、保险、理财等资金入市堵点，稳定股票市场发展：
（1）第一项：创设证券、基金、保险公司互换便利。支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押，从中央银行获取流动性；
（2）第二项：创设股票回购、增持专项再贷款，引导银行向上市公司和主要股东提供贷款，支持回购和增持股票。
（四）专项债“扩围”系列举措
1.研究完善专项债券投向清单管理，增加用作项目资本金的领域，最大限度扩大使用范围；
2.用好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房，支持盘活存量闲置土地；
3.合理支持“前瞻性、战略性新兴产业基础设施”，推动新质生产力加快发展。
（注意：《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》对“新质生产力体制机制”的重要论述：“加强关键共性技术、前沿引领技术、现代工程技术、颠覆性技术创新，加强新领域新赛道制度供给，建立未来产业投入增长机制，完善推动新一代信息技术、人工智能、航空航天、新能源、新材料、高端装备、生物医药、量子科技等战略性产业发展政策和治理体系，引导新兴产业健康有序发展” ）
三、未来政策窗口及重要会议暨未来可关注的投资方向探讨
（一）注意未来政策窗口及重要会议
1.今年第三季度经济数据；
2.10月下旬或11月全国人大常委会和12月中央经济工作会议的财政政策观察窗口。注意，中央一般于11月份着手讨论 2025 年 GDP 增长目标和宏观政策总基调（如明年 GDP 增长目标设定，制定合理的预算赤字目标，3%的赤字率红线是否会进一步突破？），年底的中央经济工作会议上形成初步结论，明年两会正式公布。
（二）未来投资可关注方向探讨
1.专项债、超长期特别国债、中央财政预算内资金等财政性资金涉及的项目谋划、包装与申请。更多内容欢迎参考《政府、国企、城投项目的融资策划与包装》、《社会事业项目（医院、学校、养老托育、文旅、殡葬等）的策划、包装与融资》。
2.城市更新方向，优先推进涉及重大公共安全和重要民生保障的城市管网安全提升、老旧居住区宜居改造、城中村综合改造、城市交通设施安全改造等工程建设，有序推进老旧街区（老旧厂区）转型提质、城市公共服务功能提升等工程建设等等。更多内容欢迎参考《城市更新、城中村改造、棚改、保障房项目的策划与包装》、《市政基础设施项目（污水垃圾收集处理及供排水、供热、供气、地下管廊等）的策划、包装与融资》。
3.对回报水平适中、社会资本具有投资意愿的领域，吸引民间资本广泛参与，采取PPP新机制，进行基础设施REITs投资等。更多内容欢迎参考《特许经营项目怎么配资》、《哪些项目可以通过“特许经营”模式融资》。
4.“前瞻性、战略性新兴产业基础设施”所涉及的产业（如人工智能、新能源、新材料、量子科技等产业）及相关新基建（注意非传统大规模市政基础设施及同质化较为严重的产业园区等基础设施建设）投资等。更多内容欢迎参考《交通（道路、充电桩、停车场、加油站等）及产业园基础设施、新基建、“光伏+”项目等策划、包装与融资暨厂房等存量资产“盘”与“活”》、《国企、城投的融资创新：数据资产入表、算力中心项目的应用场景与操作流程》。
更多地方国企与城投平台融资业务的交流与合作，欢迎联系西政财富和西政资本（手机/微信：13632668685，xz_fortune）。
西政财富业务介绍
一、国企及城投类项目投资业务
1.城投债及城投非标投资
2.存量资产盘活、低效资产利用及创新融资业务
3.城市更新及城中村改造业务
4.ESG及EOD业务
二、产业导入、投资及运营业务
1.项目孵化、策划、包装及前期顾问业务
2.产业规划、招商、运营业务
3.产业投资业务
三、财税及跨境业务
1.城市更新、城中村改造及开发建设项目税筹服务
2.高净值客户资产配置及税筹服务
3.资金出入境及跨境投融资服务
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