今天我们一起对作为政府及城投平台存量资产盘活的“三件套”之一的存量停车场盘活进行简要分析。对于地方政府和城投平台而言，可以盘的停车场资源包括学校、医院、公园、景区、国有园区等停车场资源，停车场类型可包括路内停车场、路侧停车场、闸机收费停车场等等。通过特许经营方式盘活存量停车场是目前较为常见的方式（更多特许经营的相关内容欢迎参考《特许经营项目怎么配资》、《哪些项目可以通过“特许经营”模式融资》、《特许经营方案的编制要点与参考模板》）。但是，在获取停车场的特许经营权后，如何通过有效的运营进一步提高停车场资产的使用效率，并通过增值服务做大停车场的现金流，让其真正成为“赚钱”的资产，并在此基础上转化为资本才是关键。
一、增加“绿色化、智能化、科技化”等新元素为存量停车场进行赋能
当前不少停车场运营管理机构也凭借自身的管理能力与资源在相关领域跑马圈地。比如根据停车场的实际情况，增加“绿色化、智能化、科技化”等新元素，将项目往光储充泊一体化改造、车路云一体化、智慧停车等方向改造、运营。
值得注意的是，虽然“光储充泊一体化”是停车场未来重要的发展方向之一，但是，也需要注意项目本身是否具备相关操作条件，并取得相关政策的支持（如允许加装光伏雨棚装置等等）。另外，项目所在地也需要满足日照充足、项目选址适宜等条件。注意储能设备对环境的稳定性有着较高的要求，项目地基需稳固（确保是水平地面）且温度、通风适宜，消防也需要满足要求，避免安全隐患。充电桩及相关设备方面，还要考虑到充电环境、周边流量及用户数量、充电需求等问题。
停车与充电属于两个不同的业务，停车讲究回报率，客户停留的时间越长越好，而充电收费则更关注客户使用频次的问题。因此，在运营方面需要特别注意对停车与充电两项业务的协调。比如利用或接入APP、相关平台来导入流量；增加夜间停车长租服务、车位代管、保养、汽车美容等增值服务，进一步提高资产使用效率，增加收益来源。
二、车路云一体化、智慧停车等新基建方向的融资
发展车路云一体化、智慧停车并接入“智慧城市”也是目前的一大方向。在项目建设阶段也可以谋划新基建等领域的专项债（参考下文专项债案例）或申请政策性银行等金融机构的融资支持。
三、有效运营后的数据资产入表及ABS、Pre-reits—REITs的资本化融资
（一）停车数据资产入表、流通、融资及场景化开发与应用
在具备丰富的运营数据与可观的收益后，则可以进行数据资产入表及相关融资操作（如湖州城市集团停车数据资产登记入表、金华兰溪市城投集团智慧停车数据资产入表等），也可以利用停车等数据进一步延伸其他场景化开发与运用。
（二）停车收费权ABS
上海证券交易所公布的成都交投停车费收益权ABS的融资案例具有一定的参考性，具体可参考下图。
（三）Pre-REITS到REITs的资本化融资
《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）明确“市政基础设施。包括......停车场项目......新型基础设施。包括智能交通、智慧能源、智慧城市项目”等属于发行REITs的准入范围。目前一些保险系以及汽车集团背景的私募基金管理人也在依托于股东背景的资源及投资、运营等能力的基础上积极拓展停车场项目的Pre-REITs到REITs的深度合作机会（更多内容欢迎参考《“大资管”、“大运营”时代经营性不动产（商业、厂房、停车场等）盘活、运营思路》）。而这对于政府及城投平台而言也不失为存量资产盘活的一种优选方式。停车场Pre-REITs基金的基本架构如下图所示：
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