20240831交流会：城市更新（暨地产）的复苏时点；现状推进难点及应对策略；并购融资方案与财税筹划

文摘 2024-08-27 10:09 广东

交流会通知

时间：2024年8月31日（周六）下午14:00-18:00

地点：深圳博林天瑞喜来登酒店-四楼会议室（九）（深圳市南山区留仙大道4088号，大学城地铁站C出口往东700米）

主题：城市更新（暨地产）的复苏时点；现状推进难点及应对策略；并购融资方案与财税筹划

主讲嘉宾：西政资本

形式：专题分享+自由交流

参会人员：西政地产金融研究会（线下会员）、西政房地产人俱乐部成员

交流会大纲

一、城市更新的复苏时点

（一）大湾区城市更新项目由民企主导的“市场化”转向地方国企主导的背景分析

1. 政府无土地收益的问题（被拆迁方及前期公司过度获利）

2. 拆迁暴富引起的相关社会问题（是否有违共同富裕原则）

3. 大湾区原先的民营主导与中央定调的国企主导的冲突问题

（二）城市更新的市场及政策巨变原因（以深圳为例）

1.“工业上楼”为何被暂停（HM、Q）

2. 城市更新项目纾困的赋能（调规等）为何停掉（YG）

3. 政府层面对地产的救市心态以及问责情况（AJ、TF）

4. 对问题政府领导的审计还牵涉了哪些事情（Q）

5. GZW及国企对城市更新、城中村改造的真实态度以及对WK、JD的救助态度

（三）政府、国企、城投目前推进城市更新的主要障碍（以广州为例）

1. 拆迁和算账问题（项目自平衡要求与拆迁补偿标准的冲突问题）

2. 融资问题（KXC融资压力转移的案例）

（四）国家发改委对房企和金融机构的新一轮摸底与针对性解决方案

1. 解决城市更新项目算不过账的问题

2. 聚焦城市更新中的迫切、重点领域

3. 正视城市更新工作推进和项目实施过程中面临的主要问题和困难，并针对性地提供解决思路。

4. 全力引入社会资本参与城市更新

（五）城市更新再一次复苏的时间预期

1. 7月31日国务院发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（17号文）对城市更新复苏节奏的影响

2. 全国各地政府对“大放水”的预期

（六）土地财政转向股权财政的难度以及对城市更新的影响

1. 创投行业的“回购潮”爆发（以深创投的回购诉讼及深投控被巡视为例）

2. 政府引导基金、天使母资金成为耐心资本的客观难度（集中要求子基金管理人提交退出计划）

3. 土地财政对应的经济增长动能（新质生产力）替换时间预期

（七）房地产的复苏时点

1. 楼市销售及房企融资现状

2. 房地产的救市责任问题举例（国有资产流失）

3. 国央企抄底：存量不良资产处置项目的机会

4. 楼市的复苏时点预期（新质生产力对居民端就业、收入预期的改善作用时点）

二、全国范围内城市更新/城中村改造项目的核心推进难点分析

（一）拆迁安置补偿标准的制定与项目的算账问题

（二）“钉子户”的征收破解思路（以深圳为例）

（三）城市更新项目资金自平衡方案的制定及项目的策划和包装

1. 资金自平衡方案（如何尽量囊括配套的基础设施减少，如何满足形式要求）

2. 项目的策划和包装（肥瘦搭配）

三、城市更新项目的投资和并购风险研判要点（以深圳为例）

（一）城市更新项目的投资研判要点

1. 项目可操作性分析及风险核查

2. 项目用地情况及现状分析

3. 更新意愿及申报难度分析

4. 三会/四会通过情况分析（董事会、监事会、集体资产管理委员会、股东大会/股东代表大会）

（二）城市更新项目收购难点与避坑策略

1. 项目公司的股东变更不意味着项目权益的变更

2. 项目收购的交易对价分拆支付风险

3. 以物业补偿作为收购转让对价的操作风险

4. 项目收购后推进不顺利且未及时行使解约权导致打水漂

5. 规划指标的申报与批准难度

6. 关于项目用地的风险

（三）城市更新项目的投资、并购所涉的税务筹划技巧

1. 适用新规一二级分离的情形

前期费用的涉税处理

2. 适用旧规一二级联动的情形

城市更新项目的拆赔模式及涉税处理

土地整备利益统筹项目的单抬头、双抬头模式及涉税处理

四、城市更新基金的操作实务

（一）城市更新基金的交易模式与产品架构

1. 纯基金案例分析

2. 信托嵌套基金案例分析

（二）基金的备案及募集难点

1. 底层资产（融资方）涉及3899名单的备案难度

2. 基金及信托的募集难度

（三）基金的投资架构、退出路径及财税筹划

1. 股权投资+对赌

2. 期权费支付

3. 退出方式与税费规避

五、城市更新项目的并购贷与土地款融资（信托贷款+银行融资置换）

（一）前端信托贷款的难点（两条红线：民营不批、地产不批）

1. 涉房业务严格受限，需满足“432”条件，因此需换成非房主体

2. 交易各方对融资产品存在磨合难点

3. 前融合规风险：融资方的土地款不能为融资类款项来源（需为自有资金）

（二）银行融资的操作难点

1. 并购模式对项目历史成本的确认有重大影响（自改or拆赔）

2. 并购模式对银行更新贷的发放有重大影响（自改or拆赔）

（三）城市更新项目前期服务商的融资难点

1. 融资主体问题

2. 风控抓手问题

西政地产金融研究会2024年交流会安排表

关于西政地产金融研究会——

西政地产金融研究会是由西政资本的投后管理中心组建的，以“打造国内最专业的地产金融精英阶层”为宗旨的专业互助和资源共享型组织。研究会以西政地产金融研究院为依托，以房地产和金融实务为导向，主要开展房地产、城市更新、城投、跨境、财税业务等方面的专业研究与交流活动，致力于打造地产金融领域兼具专业性和权威性的精英交流平台。

入会申请事宜欢迎查阅如下链接，我们期待您的加入！

西政地产金融研究会会员管理制度

西政投资集团业务介绍

一、城投业务

1. 城投债认购

2. 城投非标业务：股权投资、F+EPC、保理等

二、地产及城市更新项目前融业务

1. 招拍挂拿地及城市更新项目前期融资

2. 保理、融资租赁及供应链融资

三、财税及跨境业务

1. 城市更新及开发建设项目税筹服务

2. 金融产品销售、高净值客户资产配置及税筹服务

3. 资金出入境及跨境投融资服务

二维码

“西政地产金融研究会秘书”

欢迎大家报名参加交流会，报名详情请联系研究会秘书（扫码添加哟）

交流会联系人：研究会秘书

电话：0755-26652505

手机：17724726245

点击左下角“阅读原文”，了解更多交流会视频内容~~

西政投资

西政投资集团是专注于城投与房地产的投研一体化综合金融服务平台，主要从事城投、房地产、城市更新、不良资产等的投资业务，目前已成为专注于地产及城投领域投融资的综合性金融服务企业，亦为城市建设运营的专业服务商

最新文章

超长期特别国债及中央预算内资金相关政策汇编（202501版）

政府投资基金新政出台；建设全国统一大市场；超长期特别国债支持范围扩容

地方政府专项债相关政策汇编（202501版）

2025提高财政赤字率、安排更大规模政府债券；大力实施城市更新、城中村改造；发改委公布第二批存量资产盘活案例

2024年政府、城投、地产、金融及重要监管事件汇编

专项债新政下发；2025年实施更积极财政政策、持续用力推动房地产止跌回稳；特许经营补丁政策出台；增值税法已出台

项目算不过账，收益怎么“挖”？

20241228交流会：2025年的经济及行业形势分析暨房地产、城市更新、城中村改造的现状困境、存量项目处置的难点痛点破解路径

严禁借盘活资产名义变相虚增财政收入；房地产释放需求、改善供给、推动转型；深入学习运用“千万工程”经验

2025年把握地下管网建设、更新改造、智慧化运营的投融资机会

20241228交流会：2025年的经济及行业形势分析暨房地产、城市更新、城中村改造的现状困境、存量项目处置的难点痛点破解路径

全方位扩大内需；持续用力推动房地产市场止跌回稳；2025专项债券审批或下放至12个省；12月27日前提交地下管网等项目实施方案

一文揽尽城投平台各种项目投资架构的搭建

GDP5%左或右一点都可接受；支持央企设立创投基金；加快落实一揽子隐性债务化解政策；推进新型城市基础设施建设打造韧性城市

从智慧停车到智慧城市暨存量停车场资源的盘活与运营

深圳将大力推动并购重组；济南拍出首单低空经济特许经营权；新规多条措施降低全社会物流成本

策划、运营、测算先行逻辑下的政府及城投项目合作筛选

重新认识房地产支柱地位；城中村改造政策支持范围扩至近300个地级以上城市；减少单纯扩大产能光伏制造项目；携手迈进数字未来

“投资人+EPC+产业/O”“一揽子化债”全生命周期业务转型及闭环

12万亿化债“组合拳”；土储专项债正式启动；购房面积不超140㎡按1%缴契税

“大资管”、“大运营”时代经营性不动产（商业、厂房、停车场等）盘活、运营思路

特朗普重回白宫；美联储降息25个基点；推动房地产融资协调机制扩为增效；推动新型储能制造业高质量发展

城投的资金腾挪秘术（第二季）

前三季度GDP同比增4.8%，有信心实现5%目标；前十月百强房企销售总额同比降34.7%；用于偿还存量债务再融资债券已发超2万亿

国企和城投化债背景下的存量资产盘活

20241102交流会：存量房收储、白名单融资、拆赔货币化等稳地产措施的案例分析；地方国企、城投的存量资产盘活与产业转型案例分享

深圳引领发展大胆资本；超前布局、梯次培育未来产业；房地产销售额下降22.7%；社科院建议发行2万亿元支持特别国债设立股市平准基金

城投的化债心态

房地产救市组合拳：四个取消、四个降低、两个增加；打造“数字住建”；中国愿意同美国做伙伴、做朋友

近期“眼花缭乱”的“转向”政策暨未来投资可关注的方向

近期还有稳增长、扩内需、化风险政策出台；拟增加较大规模债务限额，加大化债力度；城市更新、地下管网建设将是2025年重点

中央政治局会议召开；一揽子政策稳经济、稳地产、稳股市、稳预期；金融是国之重器、国民经济血脉

接下去该关注什么

渐进式延迟法定退休年龄；我们经济大环境不仅仅缺乏信心，内部有效需求不足；进一步放开外资准入；推动建立城市规划建设治理新机制

要么出海，要么出局

中央预算内资金支持公共实训基地项目；省负总责、市县尽全力化债；分两步下调存量房贷利率；湖北发布国企容错免责事项清单

国企、城投的融资创新：数据资产入表、算力中心项目的应用场景与操作流程

建立房屋体检、养老金、保险制度；监管下发金租发展鼓励、负面、正面清单；严禁为无收益或收益不足市政基础设施违法违规举债

特许经营项目怎么配资？

20240831交流会：城市更新（暨地产）的复苏时点；现状推进难点及应对策略；并购融资方案与财税筹划

扩大专项债用作资本金领域、规模、比例；中介机构收费不得与IPO结果挂钩；商业银行已批白名单项目5392个；金融监管全覆盖

没钱搞配套了

前7个月新建商品房销售额同比降24.3%；地方金融组织将迎来最严监管；2035年美丽中国目标基本实现

金融民工的牛马生活

促进服务消费高质量发展20条意见；落实好3000亿元保障性住房再贷款政策；深圳安居发文收购商品房用作保障房

城投平台的化债与转型秘事

加快专项债发行使用，用好超长期特别国债；全面推动REITs常态化发行；深入实施以人为本新型城镇化战略五年行动计划

城投的资金腾挪秘术

300多项举措全面深化改革；上半年非税收入同比增长11.7%；降低超长期特别国债申报门槛，不再设置项目总投不低于1亿的要求

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉