最近，越秀云悦展厅正式开放。
楼姐在朋友圈发现，中介们铺天盖地的消息有个关键词——“日光盘”。
不难看出，项目这次思路很清晰，就是奔着开盘清栋的目标。
楼姐在现场拿到不少信息，有几点看法跟大家聊聊。
大家都知道，上一个快速清货的行业范本，还是广钢保利雅郡。业内不少人觉得，越秀首次做小流量盘，如果朝着开盘清栋的目标，大概率会参考保利雅郡“速战速决”的营销打法。毕竟，越秀云悦无论从地段基本面与体量，还是刚需刚改的产品规划，跟前者颇为相似。
特别是优越地段和学铁商，它们对市场需求端都有一定吸引力。越秀云悦虽然地处白云，却与天河一路之隔，周边配套成熟，居住氛围浓厚。自身还配建24班小学和9班幼儿园，网传将引入培英系，参考越秀广州其他盘引入的学校基本不差，可以静候官宣。
项目旁边还有18号线北延段京溪路站，1站到东站、2站直达冼村，还往南串联琶洲、万博、明珠湾等CBD。
并且不远处就是3号线北延段梅花园站，也可以直达珠城。
所以，它面向的客群除了天河北、白云京溪的地缘客，还有大批沿着18号线、3号线通勤的买房人群。（扫码加楼姐获取更多信息）
有意思的是，对比保利雅郡，越秀云悦为了快速清货，把时间线拉得更满。
前者从拿地到开放约80天，越秀从9月底拿地到开展厅，仅用不到37天。
重点是，早在展厅开放10多天前，大批中介已剧透户型面积段88-105平，还传出吹风价5-5.5万/平。
在展厅开放后，越秀也懂得如何把配置拉高去打动客户。像是长约80米超尺度门楼、宝格丽同款的酒店式落客区、泛会所“3馆3厅”，交标配置全屋中央空调，基本达到改善体验水准。就在前天，项目还顺势公布佣金信息——4万/套，最快12月就要开盘！
一连串打法，可见项目快速清货的决心极强。
不过，很多人也有疑虑，雅郡做到首开清栋、几个月清盘，越秀云悦能否复刻？楼姐认为项目基本面已具备，但还存在几个疑问。
众所周知，保利雅郡卖得最好的是约69平三房，其次是87平东南向户型。最核心原因即控总价，像约69平户型开盘价281万起，在中心区找不到对手。
而越秀云悦户型起步面积为88平，难免让市场有点小可惜。若按吹风价5-5.5万/平，它起步价或将至少440万，和前者门槛相差159万。更何况，同等预算在天河东、花地湾等多板块，还能买到更大面积的产品。即便是顺着18号线、3号线沿线，甚至能找到200多万的盘，买家可选范围大。此外，项目首推3号楼的另一个户型——约105平4房，面临的竞争也不小。从市场上看，总价去到500万以上，就有了一定的改善属性。买家对比的，不再是简单的板块关系和通勤便捷，而是整体改善舒适度。同总价段的产品，如花地湾的万科理想花地、白鹅潭的花语和岸、海珠西的燕语堂悦等，都是500万以上级别的热门选手。在这个赛道，广州已是强者如林，想快速分一口肉吃，并非易事。
就算对比同面积段产品，在市区学铁商齐全的新盘，总价4字头也能上车。
若有部分单位能给到3字头的惊喜起步价，350万以内的总价，或许才能让买家有一击必买的冲动。坦白说，越秀云悦的紧迫感，还来源未来同质化的供应竞争。接下来，中心区同类型新盘将相继涌现，如越秀自家兄弟——荔湾河柳街地块、海珠广纸314项目入市在即。尽管区位各有优劣，但同是新规产品、同样定位刚需刚改，给买房人的选择空间大了，楼盘之间的竞争就会越卷。对比其他盘，尽管越秀云悦住宅仅约3.2万平，园林相对较小，但有一点值得期待：目前户型尚未公布，但以越秀产品力，若在设计上有大亮点，相信会明显加分。最后，楼姐还要提醒一下，目前项目的一些信息并不完全明确。比如有中介以假乱真，对外输出虚假信息，像什么第四代住宅、赠送30平大花园等的画面其实都是外地项目。那么，你认为越秀云悦会卖多少钱？评论区一起聊聊吧~
