每次楼姐曝光越秀区有新盘入市，总能炸出一群Old money。
这段时间接到不少粉丝留言，将一二手看了个遍，老广想买回越秀都得叹口气！
想在越秀换一套新房，难度有多惊人？
老广想买回越秀区，仍有2大心结
这一两年，越秀区新盘选择变多了，不少老广坦言，买回越秀区难度仍然超出了想象。
和街坊聊下来，老广换房的“难”，在于有很多现实因素避不开：
一方面，居住体验的妥协，避不开与老破小对望、户外空间不足。
与天河海珠新盘扎堆不同，越秀土地面积最小，人口密度全市第一，开发已趋近饱和。
目前，越秀挂牌的二手房，超过95%的楼龄都在15年以上。（数据来源：中指院）老广在生活了几十年的地方换新房，还是避不开与老破小“面对面”的尴尬。
由于土地条件的限制，近两年的新盘清一色是“蚊型地”。
对于买家来说，不得不忍受户外活动空间不足，甚至部分单体楼没有园林的居住痛点。
“花大几百万换房，仔女却没有一个儿童游乐区。”为人父母着实犹豫了。
另一方面，换大屋被卡住，置换四房的门槛攀不上。
都知道越秀区的房子稀缺，近两年入市的新盘，四房产品占比不到40%。
有粉丝透露，家庭成员增加了想换间四房，才发现合适的选择不多。房企在户型上的分化也比较明显：
120平找不到四房户型，超6成在135平-150平，超过160平则接近4成！
在早已迈上10万/平的的房价面前，预算卡在中间的老广不敢迈太大步子。
越秀作为不曾改变的的政治经济、文化教育中心，有着全广州引以为傲的城市资源。
楼姐身边不少本地人，从幼儿园到大学，都没有离开过越秀。对于他们来说，也必定想将这里作为改善首选。
在接下来，老广换房的“心结”有很大机会能够打破。楼姐收到消息，环市东全新盘—越禧府，即将开放实体样板间。
楼姐提前去现场看了，它不止是环市东唯一的“房票”，还带来了众多越秀区的“唯一”：
周边没有老破小遮挡，越秀户型门槛最低四房、易上车的两房户型，还有越秀新盘最大的园林！
可以说每一样，在寸土寸金的越秀都十分少见。
“绝版”二至四房，踩中老广心坎
其实在首次曝光越禧府面世时，已经有一众老广在后台滴滴，让楼姐提前打探项目信息。
恰逢实体样板间开放，楼姐跑了一趟现场，体验了一把原汁原味的的广府生活！
沿着环市东一路过来，越禧府门前是先烈南路主干道，附近是学校、医院等市政配套，周边没有居民楼紧挨着，城市界面整洁养眼。
你会感觉到，首先住起来的舒适性能够保证，私密性则会很加分。
楼姐了解到，越禧府主推的产品也是别处难寻，涵盖86-148平二至四房，正好覆盖了上车、改善以及准豪宅买家。
让楼姐比较惊喜的是，它还带来了越秀最稀缺的四房户型，先来一睹为快！
148平改善大四房，望广州塔、东西塔
先来看大家比较关注的大四房。越禧府此次推出的148平大四房，目前整个区同类产品的供应仅约8%。（数据来源：中指院）
现场人员透露，148平四房全盘只有21套，供应同样非常紧缺。
这个户型客餐厅面积有大约40平，进门你能感受到，直接将家庭生活场景升级为“大家风范”。
在空间布局和视野上，楼姐留意到，这里融入了很多广州人的生活喜好。
四开间朝东设计，将采光面直接拉到约13米宽，客厅、卧室都相当亮堂。
主人房放下1.8米大床绰绰有余，两边还预留出过道空间，可以作为梳妆台或者书桌。
可以见到，这里正好对望楼下的执信中学和市政公园，高层单位近距离对望小蛮腰、以及珠城CBD。
通透性和景观体验，基本是越秀区天花板水准。
123平四房，同类户型唯一可做四房！
接下来是123平四房。这也是目前越秀区120-130平左右的一手，唯一做到了四房！而且，还是广州人最喜欢住的东南向户型。
二胎家庭或者三代同堂想置换大屋，但预算只够买三房的买家朋友，不妨看看这个户型。
123平户型分布在单边位，可以见到，这里布局十分方正，全明通透格局，加上东南向冬天保暖、夏天清爽凉快，和老广的生活习惯十分对味。
它同样做到了无遮挡视野，三开间约10米宽的采光面，客厅、卧室的舒适性考虑到位。
楼姐留意到，这个户型不只是买家置换首选，它还多了一份灵活性和成长性。
将书房和次卧打通，可改造成大三房。你可以打造为小型健身房、儿童互动区甚至网红直播间。
从容陪伴家庭度过每个成长阶段，还实实在在省下一笔换房成本。
86平上车两房，区域唯一3阳台设计
最后是86平的上车户型。目前，越秀区在售的新房基本是三房起步，小户型近乎“绝版”。
想看二手，你会发现大部分只能选到“老破小”，而且小区管理松懈、甚至是握手楼小区...
项目的两房四开间朝东，同样正对执信中学。可以见到，两个卧室的面积相当均衡，既实用也不失空间感。
值得一提的是，越禧府的两房，还是全区唯一做到了3阳台设计，很大程度上拓展了舒适性和实用性。
如果是小年轻夫妻，你可以将晾晒、收纳放到生活阳台，主卧旁的阳台可以按你喜好设计成健身房，有足够空间放下跑步机、甚至摆个小型高尔夫活动区。
对于铲屎官朋友来说，定制一个宠物活动空间再合适不过了。
如果是三口之家的小太阳家庭，生活休闲两不误，收纳晾晒、养花观景、小朋友还有专属的游乐小天地。
空间够实用，再加上上车门槛最低，老人家养老也是不错的选择。
在越秀，也有14个篮球场大的园林
在这轮难得的换房潮，能够打动老广，必须足够实在。除了带来稀缺款的户型，越禧府还拥有越秀区在售一手最大的园林。
有别于部分单体楼和体量小的小区，项目的绿化面积超过6000平，相当于14个篮球场大小，这样的大手笔造园堪称奢侈。
楼姐了解到，项目不仅仅在公区上舍得投入，还突破了不少传统园林设计：
除了楼盘原有的园林，它还将商业顶层的观景天台设置成花园，呈现出“有天有地”的私家园林，随处可见的绿意葱葱。
移步换景归家路，门面和仪式感给到位
在这片大花园，越禧府定制了6大体验场景，为业主串起一条赏心悦目的归家漫步轴。
小区入口处的酒店式落客区，延展出人行、车行、游园3大功能。
光是社区大门的绿植，项目就引资过千万专门从海外移植而来，诸如大家熟知的罗汉松，搭配意大利进口的普拉达石材墙面。
沿着层级石台拾级而上，广府宅院的归家仪式感由此刻开始。
在归家步道上，每走几步便又是另一重景观，项目在园林中延展出中心观景区、邻里会客厅和儿童天地。
在这里，你可以在下沉式草坪来一场露天观影，与邻里品茗小酌，抑或是约上棋友在大树下切磋几局。
步入儿童活动区，你会感觉到多巴胺色彩散发的活力。项目以“岛屿”为灵感，创造了自由且有探索性的儿童乐园。
场地整体采用EPDM安全胶垫铺垫，通过柔软材料软化地面，给到自由撒欢的孩童多一重保护。
社区园林的珍贵之处，更在于孩子的治愈系笑声，家庭的天伦之乐、社区邻里的人情味。
穿过园林步入大堂，在罗汉松搭配普拉达石材墙面的衬托下，广府宅院的大气和悠悠底蕴渗透至单元入户。
搬来宋式园林，将空间多倍放大
在土地资源极度珍贵的越秀，越禧府还想将这座园林的空间发挥到极致。
项目团队借鉴了岭南宋式园林的立体造园布局，造出一座有真山水的庭院。
项目以廊桥搭建3重雨林式景观，通过高差地形，将庭台、亭桥、山石等建筑元素融入这座花园，将景观空间多层次放大。
在市区园林漫步，你也能体会到古人那“壶中纳天地、咫尺造山林”的消夏意趣，身心自然而然舒展下来。
天台花园，业主专属的静谧天地
为了将户外空间放大到极致，项目在采用立体造园手法的同时，还选择向上要空间。
配合自然植被、雕塑进行加工，打造天台花园，来直观感受下天台花园的打开方式：
头顶的天空、远眺的车水马龙，眼前环市东CBD的轮廓又变得浪漫几分。
值得关注的是，在市区拥有优质园林的优势，除了其他项目难以体验到的生活品质之外，房价更能穿越周期。
目前，在越秀二手市场上，同等段位的高端改善小区，绿化率更高的小区，房价明显更平稳。
文脉与烟火气，无法割舍的广府情结
在楼姐看来，越禧府之所以做出超市场预期的公区和产品，在于与这片绝版地段的双向奔赴。
项目出生在环市东板块，作为广州第一中轴CBD，这里是不曾改变的中心。羊城历史上的首批富人圈，就诞生在环市东淘金商圈。
这里诞生了广州多个“第一”：第一个白金级五星酒店花园酒店，第一家奢侈品商场丽柏广场、友谊商店，第一座甲级写字楼世贸中心大厦；
还有广州第一家星巴克、麦当劳，承载无数老广欢乐的广州动物园等等，如今仍是一城繁华的象征。
CBD的霓虹璀璨，珠金琶可以复刻；老广生活的生猛鲜活，只有环市东才够原汁原味。
你如果听懂了老广言语背后，对守住这份历史沉淀下的烟火气，也就理解他们留在越秀的执念。
除了这份带不走的精华生活，环市东拥有的城市配套，也是越秀区甚至全广州最顶级的。
从航拍图可以见到，无论通勤、还是子女教育、家人就医，越禧府都有大量优质选择。
广州教育强区，隔壁就是执信本部
这段时间家长圈讨论度最高的，莫过于高考放榜话题。
众所周知，越秀是广州教育强区NO.1，环市东更是省级名校的大本营。
按照今年公布的地段，越禧府对口派位的中学包括执信本部、广大附中、广州二中、育才中学等省一级名校，这也被家长圈子称为“天选第三组”。（备注：具体入读情况以教育局信息为准）
其中最值得关注的，莫过于项目隔壁的执信中学本部。
要知道，本部才是名校灵魂所在，师资生源最强，教育积累也最深厚。
作为广州传统四大豪门之一，执信中学初高中实力稳居广州TOP3。尤其高中部，历年重本率超95%。
在刚刚放榜的高考，网传执信中学600分以上的学子就有400人，占比55%！其中特控率超95%，创下近几年新高。（来源：家长圈分享，以官方公布为准）
家长圈也普遍认为，进入执信本部，相当于一只脚迈入985、211高校的大门。
入读执信要拼实力，越禧府给到的“目送式教育”，更是多少家长和学子期盼的。
4地铁环绕，中心四区随意穿梭
出生在好地段，浓度最高的资源还有交通。项目附近有4条地铁线环绕，最远也不过600米。（来源：百度地图测距）
距离最近的区庄站，本身是5/6号线交汇，4站直达珠江新城，轻松通达永庆坊、东山口、广州塔等热门景点。
此外，还有在建12号线、13号线二期的建设六马路站，未来开通后将串起环市东、珠城、金融城等CBD。
如果选择自驾，项目周边有环市东、东风东等主干道，一脚油门就到天河，不堵车10分钟左右就到珠城。（来源：百度地图测距）
每个区都有自己最中心地段的标签，正如珠城之于天河、琶洲之于海珠。
环市东作为越秀乃至广州的中心，在市场断供20年后难得有新品入市。
更何况说实在的，越禧府的产品和园林，还切切实实给到老广买家惊喜。
恰逢项目的实景样板间开放，各位不妨亲自杀到现场品一品！
