嘿，这两天啊，深圳的房地产圈那是真热闹，满屏都是外地购房团浩浩荡荡来深圳“扫货”的新闻，连外地的房产“大V”们都使出了浑身解数，一个劲儿地给深圳房产带货。
就说昨天吧，鸿荣源尚云的营销中心那是真排场，直接清场迎接外地购房团的大巴车，那场面，杠杠的。新房销售们一个个也都硬气起来了，那话里话外的意思就是：你们这些深圳的刚需客户啊，爱买不买，反正有的是人等着买呢！
今儿个，购房团的大巴车又开进了龙华珺奕府的营销中心，三辆大巴车，一百多号人，直接把营销中心的沙盘给围了个水泄不通。带队的还是个地产界的“老网红”，×神，手捧鲜花，站在门口笑得那叫一个灿烂，看着外地购房客们一个个鱼贯而入。
卓越珺奕府营销中心
听说啊，这外地购房团当场就刷了50多套房子，项目现场的销控表也是嗖嗖地往上贴。这场景，真是让人感慨万千啊。
珺奕府销控表
想当年，房产投资那叫一个火热，深圳购房团也是坐着大巴车到处跑，惠州、佛山、中山、南沙，到处都能看到深圳购房客的身影。就说大亚湾吧，一大半的业主都是深圳人。
结果呢，那些年买了临深房产的，基本上都被“活埋”了。像惠州那边，当时三成首付买的房子，现在就算首付不要了，也卖不出去。不光得亏光首付，还得倒贴银行欠款，才有可能卖掉，还得是有机会才行。
现在啊，这风水是轮流转，外地购房人也开始坐着大巴车来深圳去库存了。只是啊，当年那些去临深买房的，买在了最高位；现在这些来深圳买的，虽然是经过三年下跌的价格，但谁知道呢，这到底是不是最低价位呢？
从我亲自深入一线市场的所见所闻来聊，这周末的新房市场啊，简直就是国庆黄金周的“热度延续版”，只不过呢，那股子火劲儿稍微降了点温。要说这周的风头，那绝对是光明中建观玥日光和外地购房团的天下。
特别是光明中建的新楼盘，一开盘就上演了90分钟的“秒光大战”，那场面，官媒、自媒体都争着抢着报道，换做任何一位刚需小伙伴，看到这样的盛况，心里头都得“砰砰”直跳，哪怕之前再淡定，也得稍微挪挪屁股，坐不住了。
回想当年，自媒体只要一说房价要涨，那简直是“自找麻烦”，分分钟被整改。瞧瞧现在，风水轮流转，官媒都带头“唱多”了。
新房市场一火，二手房也跟着“蹭热度”，特别是那些热点区域的品质改善房，比如宝能城的89平四房，之前价格一度亲民到800万以下，现在可好，直接涨了10%，直奔900万去了。还有深高北水榭春天的89平三房，之前698万还能淘到，现在嘛，770万左右才是它的新标签，涨幅也是杠杠的。
不过啊，那些非热点区或者冷门盘，价格倒是稳如老狗，一动不动。记得2020年那次涨价潮吗？也是热点盘先领跑，后来才带着非热点区一起飞。但现在嘛，时势不同往日，那股子能量可没那么足了。
最大的变化在于，2020年那会儿，多少家庭为了在深圳买房，那是掏空了6个钱包，还玩起了满杠杆的游戏，经营贷、首付贷齐上阵。但今年新政后，我愣是没见着这么“拼”的购房者。炒房客少了，连首套刚需都变得小心翼翼，哪怕首付能低到1.5成，大多数人还是选择稳扎稳打，3成甚至更多首付才是他们的首选。
说白了，都是房地产牛市，但大家的心态和操作方式已经从“激进派”变成了“谨慎党”。
深圳房价要想涨得欢，那得靠啥？当然是源源不断的新增购买力和大家对楼市的满满信心啦。刚需多了，投资客也得跟上节奏，一起推波助澜。
有人可能会说，新增购买力不就是那些坐着大巴车来的外地客嘛。这话不假，但你得想想，他们为啥要买深圳？还不是因为深圳是一线城市，创新高地，改革开放的领头羊嘛。深圳房价要是撑不住，那还了得？这道理虽然简单粗暴，但说服力可是杠杠的。
资本嘛，都是逐利的。房价一直涨，那当然没问题，大家还是会前赴后继地买买买。再加上限购放开、低首付政策，那简直是给购房者开了扇大门，2020年的游戏，这次看来又能“重启”了。
但是呢，万一房价不涨了，或者没啥上涨预期了，这些外地购买力还会这么汹涌澎湃吗？投资嘛，总得有个退出机制。房价一跌，最先跑路的，很可能就是这些外地购房客了。你看大亚湾的房子，现在多少人想甩都甩不掉，二手房价格互相“借鉴”，结果首付都亏没了，还得倒贴银行钱。
当然啦，深圳的外地客比例不会像深圳人买大亚湾那样夸张。据我观察，真正的外地成交客，顶多也就占现在成交量的5%左右。
现在的购买力啊，主要还是这两年积压下来的刚需需求在作祟。刚需嘛，最怕的就是踏空，毕竟在深圳，赚钱速度跟不上房价上涨速度的例子多了去了。
但这一波热潮过后，等市场冷静下来，刚需们又会变得特别理智。到时候啊，像现在这种2000多人抢190套房的壮观场面，估计就得成为历史课本里的故事了。
最近啊，我在各大媒体平台上看到到处都是“唱多”的声音，大家欢呼雀跃的，好像2020年房价暴涨的盛况又要卷土重来了似的。
