黄埔润府即将开盘，老黄埔杀疯了
项目的售楼部就开在5号线大沙东地铁站E出口，一出站就见到了。
黄埔润府是老黄埔的新溪旧改项目，这个项目在启动之初，就得到了市场的很多关注。
这下，老黄埔的新房项目的新三剑客，又有新的入局者。从海丝城，未来方洲，保利中央公馆的三国鼎立，要开始进入四海一家的阶段了。
黄埔润府是老华润在广州的第四个项目，前三个有荔湾和番禺的悦府，以及天河东的天河润府，黄埔润府的名字言简意赅。不仅说清了所在的区位，还把项目的定位展现的一目了然。
润府属于华润刚需定位的产品，相比于悦府，要低一个档次。这也说明华润对于老黄埔的项目，有很清晰的认知，就是主打刚需。
今天，我们就来看看，黄埔润府这个项目到底值不值得买。
一、项目概况及区位
黄埔润府东面是万科城市之光，西面是丰乐小区，比中建两个旧改项目位置还要更核心一点，靠近商业氛围浓厚的大沙地商圈，周边比较多二手住宅，处于一个成熟居住区。
是目前老黄埔已经推出市面的众多旧改项目之中，位置相对比较好的。
黄埔润府属于老黄埔新溪村旧改，整个新溪旧改一共规划了7个地块，其中2个复建地块、2个融资地块、2个商业地块+1个学校地块。
首开的是2号地块，只有两栋商品房和一栋商业楼，1栋为超高层，总高47层，三梯五户。2栋为高层，总高31层，两梯五户。
首期占地面积8034㎡，首期建筑面积58347㎡，货量约400套。
首开的2栋和另外4栋不连片，中间隔了回迁。首开只有三个户型，分别是86平三房两卫、95平四房两卫和115平四房两卫。
二、项目配套
1、交通配套
黄埔润府距离地铁5号线和7号线换乘站大沙东站约300-400米，走路相对也比较近，广州地铁5号线和7号线，直达广州东西、南北各大CBD和产业新城，零距离串联广州纵横要位，交通极其便捷。
5号线直达金融城、珠江新城，7号线3站即达科学城，8站到长隆万博。
2、教育配套
自身配建一所12班幼儿园，一所36班小学，初中依靠周边现有配套。目前学校品牌未定，但开发商正与广州前列的学校洽谈，具体还待官宣
3、商业配套
项目的对面就是老黄埔的惠润广场，虽然不是很高端，但也是老黄埔的老牌商业，5号线抵达美林天地、宜家家居、山姆会员店等；7号线通达万达广场、至泰广场等。
在新溪旧改中，是有复建商业的，集中在黄埔东路一侧，9#和10#地块，即原丰乐市场及原旧改展示中心。9#地块主要有3栋建筑，其中1#商业4F、1#-1酒店25F，1#-2酒店17F，总计容建面2.58万平。10#地块大概有4层是商业，4层以上是公寓。具体数据没公布，但超过9#地块的可能性不大。
4、医疗配套
2所三甲医院：中大附属第一医院（三甲）约500米，广医大附属第五医院（三甲）约1.2KM，3所医院：黄埔区中医医院（二甲）、黄埔区妇幼保健院、亿仁医院。
首开地块的1，2号楼，1号楼是3梯5户的47层，2号楼则是2梯5户的31层，有85，95，115m²左右的3房和4房。
货量大概在350套左右，都是新规产品，使用率超100%。整个项目一共也就规划了6栋融资住宅，二期可能会做改善。
85m²和115m²户型，既有西南向，也有东南向。每个方向70套，分别有140套，94-96m²的中等面积只有70套东南向。
下面是户型的具体设计：
价格方面有爆料说，黄埔润府首开会卖到4.2-4.6万/㎡。
如果真的是这个价格，相比之前喊着，5万/㎡是打底价，我觉得合理了不少。
当然这只是吹风机啊，开盘当天，各种折扣一上，低至4万/㎡也不是没可能。
四、周边二手房情况
我们对比一下黄埔润府附近的几个楼盘，万科城市之光，新房4.5-5万/㎡，二手4.1-4.8万/㎡，保利中央公馆，3.6-4.7万/㎡，中建未来方洲，3.5-4.6万/㎡。
这样看的话，4.2-4.6万/㎡的价格区间也算是随行就市，没有低出很大的优势，也没有高得离谱。
五、项目优缺点
项目优点：
1、黄埔润府的地段在老黄埔的几个项目里，都属于比较核心的。
东面是万科城市之光，西面是丰乐小区，比中建两个旧改项目位置还要更核心一点，靠近商业氛围浓厚的大沙地商圈，周边比较多二手住宅，处于一个成熟居住区，城市界面没有那么村，也是目前老黄埔已经推出市面的众多旧改项目之中，位置相对比较好的。
2、项目的体量合适，用地面积14.64万平，总建筑面积为26.1765万平，融资地块用地面积4.56万平，体量可以说是不大不小刚刚好。
要知道老黄埔的旧改中，多数都是大体量的项目，所以黄埔润府这个体量我觉得是有优势的，该有的小区配套都不会缺，而且以后流入二手市场后也不会面临同小区放盘量多竞争大的问题。
3、配套丰富。项目自身配套足够丰富从下面的规划图也可以看到，整个黄埔润府只有两个住宅组团，其余的地块大多为文娱、商业和教育。相信即使不依赖外在配套，小区自身的商业也能满足业主们的日常购物所需。
项目缺点：
1、黄埔润府的容积率比较高，有4.65，项目范围内规划的园林绿地比较少。
2、教育方面，配套一所36班小学和一所12班幼儿园，没有配建初中，到时小升初的话可能会面临统筹周边2-3公里几所初中的命运。有一些不确定性。
润府是一个不错的项目，如果价格能够比较便宜，那就更具性价比了。
