美元强力降息，杭州楼市会怎么走？| 房叔直播102
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2024-09-21 19:30
浙江
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大家期待已久的美元降息，今天凌晨终于出来了，而且降息50个基点，力度不小。这标志着2020年开始的美元升息通道走到了终点。这个降息意义非常之大，对中美贸易博弈和大家关心的楼市，都是意义非常重大的一个事情。大的我们就不讲了，房叔的直播间嘛，我们主要还是讲房产，就美元终于降息以后，国内的房地产市场究竟会怎样走？更重要的是杭州的楼市后续会怎么走？这可能关系到大家的切身利益，也关系到该怎么来处置我们的房产。该不该买、该不该卖？怎么样处置最合理？因为房产毕竟是我们家庭的最大宗资产，能不能操作好或者更合理的处置好自己的房产，对我们的家庭资产是决定性的，在一定程度上，有时候比我们赚钱多少更为重要。美元降息50个基点，力度比较大，对我们的房地产市场是不是利好，我觉得这一点基本不用讨论，很明确是利好。而且在美元降息之后，肉眼可见的是国内的降准降息空间打开了，后续国内降准降息是值得期待的，而且大概率在近期就会实现，大家可以积极关注一下这方面的动作。也就是说，政策面肯定会有利好，尤其是金融上面。之前的房贷利率，其实已经降到了相当低的程度了，有部分城市已经降到了2.95，到了3以内2时代了。杭州的房贷利率还没有达到这个程度，但是随着这一波美元降息，后续杭州的房贷利率必然将进入下降通道。也就是说杭州的房贷利率还有得降，也将进入2字头的时代。今天美元降息之后，我这里一对一的咨询非常热闹。最主要的几个问题，笼统的就是：楼市会企稳吗？会反弹吗？会涨吗？市场上有说法是美元降息之后，可能资金将会流入国内，国外资金流入之后，市场尤其是大宗资产将要企稳，有利于楼市的真正企稳，成为筑底的一个标志性的时间点，然后甚至可能会出现反弹。但是个人觉得，第一，哪怕是降了50个基点，但依然在高位。对比一下国内的利率，倒挂还是非常明显的。你说资金会不会流入国内？肯定有一部分会流入，这一块的内容，我们后续明后天也会有相关的推文（如何识别楼市“信心”，买在市场底？| 房叔说954），对这一块做解读，所以今天就不专门展开了。资金流入肯定会有，但是会不会流入房地产，多少流入房地产，这个都是有待于观察的。我觉得美元降息最重要一点，还是在于信心的修复，至于楼市会怎么走的关键点，还是供需结构。楼市的基底是经济的后市走向。当然美元降息，国内打开降息通道，本身就有利于我们的经济，至少有一个喘息的时间，后续也有更多的回转的余地。所以对楼市来讲，最重要的还是在于信心修复，至于杭州的楼市到底后续会怎么走，刚刚也讲了，关键点还是楼市的基本面 ，就是楼市的供需状况到底会怎样。之前我们也一直在强调这个观点，就是杭州的企稳点在哪里？第一次需要信心修复；第二是需要杭州高热时期的这一批交付高峰过去。因为这批房子里面，投机、短期获利行为的比例是相当高的。所以在集中交付的时候，抛售会比较明显，相当于市场增加了极大的供应，这个跟新房供应的道理其实是一样的，而且集中供应的时候，还可能会产生踩踏，影响整个楼市信心。所以在这一轮交付高峰过去，尤其是这些投机诉求有一定的消化之后，市场才有企稳的可能。当然，楼市的新房供应也需要有比较好的控制。现在的供需关系总体还是买方市场，不仅是二手的这些高热时期的交付出货需求需要消化，现在的新房供应也需要有节制，才有利于杭州楼市真正见底。第二点，不仅仅是杭州楼市，整个楼市的基底关键点还是在于经济，第一需要供需平衡；第二，更重要的其实还是我们的就业跟收入回暖。也就是说你现在找工作方便了吗？或许你自己感觉不是很明显，可以关心一下我们周边的人，尤其是新进入职场的这些人才，应届毕业生也好，博士、硕士、研究生毕业之后进入职场的这些人才，他们的就业情况有没有回暖，工作有没有那么容易找。包括我们自己本身，你的收入有没有回暖，这个才是真正的普通人能够感受到的切实的指标。所以整个美元降息之后，给我们打开了降息通道，也就是说后续我们可能持续降息，第一是减轻我们的房贷的压力，有利于提振消费市场；第二是真正意义上的在金融层面给我们留下了一些余地。所以整体来看，底部也许不远，但是杭州市场至少还要有一个筑底的过程。期望这一批高热时期的供应消化之后，杭州还能够坚决地控制供应量，杭州楼市就有希望能够尽快见底。那么对于我们普通购房者来讲，现在最重要的可能还是求稳，假如说杠杆太高的购房者，我觉得首要的还是安全。近期我也接到很多粉丝的逆向置换的咨询，假如说你的杠杆太高，或者经济压力太大，要么出掉，要么做逆向置换，求稳还是第一位的。后续杭州是完全有可能跟进新的政策的，包括房贷利率的下降、包括杭州的地方政策都是有可能的，尤其是存量房贷利率的下降，我觉得是非常值得期待的。后市假如说政策面配合，尤其是地方政策面配合，市场是有可能出现一个类似于517新政之后的活跃期，要抓住这个窗口，抓住这个机会，把地市上的或者是杭州比较弱的这些差资产出掉，尽量去换成好的资产。大家近期应该也关注到，市场上非常热门的运河新城的滨运锦绣里、未来科技城的云湖之城、未来科技城的云城之上、桃源的云栖上宸、之江的云涌之江，这些品质迭代项目，要么已经领证要么即将领证将进入市场，而且价格上明显出现了让利，甚至有送车位的。所以要积极把自己差的资产出掉，换成这些至少能够穿越周期，能够跑赢这些老的品质相对比较弱的产品，从而能够跑赢市场跑赢自己的资产。
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直播连麦/房叔 编辑/辉
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| 楼盘名 | 面积 | | |
市北 | 桂月云翠园 | 98-118 | 32004 | 80 |
下沙 | 沐晴川 | 102-138 | 30927 | 64 |
富春 | 山水燕庐 | 137-212 | 25168 | 41 |
东湖 | 荷语江山府 | 99-168 | 25149 | 128 |
钱塘 | 湖与舍 | 100-128 | 22166 | 88 |
闲林 | 雍贤山庐 | 109-126 | 19394 | 208 |
申花 | 霞映锦绣里 | 272-349 | 65100 | 24 |
| 楼盘名 | 面积 | | |
市北 | 奥印潮观府 | 179-240 | 39500 | 9.23 |
桃源 | 云栖上宸 | 104-140 | 34000 | 9.23 |
未科 | 云湖之城 | 105-199 | 36100 | 9.23 |
浦沿 | 滨颂御湖境 | 107-169 | 39000 | 9.23 |
东新 | 宸樾恒久府 | 175-210 | 47000 | 9.23 |
富阳 | 沁悦宸轩 | 99-103 | 18800 | 9.22 |
之江 | 云涌之江 | 107-160 | 37500 | 9.22 |
| 2024杭州楼盘图（9月版） |
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