今天上午有一位咨询的粉丝，他提出一个假设，差点儿把我绕进去——
他说现在买一套50万老房子，首付10万，贷款40万30年按揭，月供1700元，如果这套房子对外出租也是1700元左右。
那么30年还完月供之后，自己不就相当于花了10万块钱买了一套房子吗？有可能这套房子到时能卖值30万，所以还是赚了20万块钱。
这样一计算，这个投资回报率是不是还是挺高的？
这听起来是不是没有什么毛病？完美的闭环。
实际是忽略了一个变量，那就是房租。这样的房子租金能不能一直维持住1700的月租金？如果租金降低了，中间还有空置期。或者说是出租租上十年之后，这样的房子没人租了，这几个可能性都有。那这个房子你如何处理？
特别是过上十几年房子老的不能再老了，可能就是没有人租，卖呢也不见得好卖，可能就卖个20万或30万，你这样实际还是整体赔钱的。
是不是这个道理？
所以很多时候我们的假设就是错的，所以得出的结论就是错的。而如果想不明白就把这件事儿做了，就自己上套儿了。
在市面上的好多老房子，好多公寓，好多商铺，其实就是这个逻辑。济南长途汽车站旁边的房子，单价4800元/平米了。
我今天在办公室说这房子真便宜，同事说，那边有些老房子月租金300元/月……
有些老房子随着片区发展的落后，或者人口的流出，或者房子的老化，最终导致的结果就是：
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济南港沟旅游路南侧再挂低密地块，月初刚挂了两块住宅用地，月底又挂。位置位于港九路东侧，凤鸣路南侧，一宗占地面积为25873㎡，容积率1.8，起始楼面地价6112元/㎡；另外一宗占地面积17055㎡，容积率1.7，起始楼面地价6235元/㎡。![]()
月初挂的地在港沟片区港九路以东，凤鸣路北侧，龙湖雲峰原著的正南侧。1地块占地面积39140㎡，容积率1.2，起始楼面地价7868元/㎡；2地块占地面积24858㎡，容积率2.0，起始楼面地价5771元/㎡。
至此港沟南形成龙湖雲峰原著（已交房）、仁恒河滨城以及新挂牌的四宗住宅用地供应。
未来旁边的32个低密住宅地块也会入市出让，大概率会整体开发。
如果加上旅游路北侧现在在售的凤栖和鸣楼盘，片区内的改善盘供应是相对充足的，所以自住可以，高价格买了想赚钱那就有点想多了。![]()
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双井片区财富花园三区以南、转山公墓以北，地块出让，项目占地面8891㎡，容积率1.9，起始楼面价13320元/㎡。限高36米，可以提供约1.6万㎡不高于11层的洋房产品。地块向北800米过经十路即为CBD；三面环山，环境优美；地块虽小，却也具备打造“小而美”精品社区的条件；然但是是地块南侧即为转山公墓，标准的“墓景房”，高端改善购房者不知道会不会介意。![]()
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唐冶北片区供地，挂牌两宗住宅用地，捆绑出让，具体位置在唐冶片区唐冶东路以东、飞跃大道以北、土河以西。唐冶片区05街区TY05-13-2地块：土地面积24766㎡，容积率2.2，地上计容建面54485.2㎡，起始总价24789万元，起始楼面价4549.68元/㎡。唐冶片区05街区TY05-14地块地：土地面积27773㎡，容积率2.2，地上计容建面61100.6㎡，起始总价27799万元，起始楼面价4549.71元/㎡。未来唐冶的开发主要集中在飞跃大道北侧，还有大量土地可供开发，主要看飞跃大道北侧标黄色都为住宅用地。参考本次出让土地，容积率低，楼面地价也不高，13000-15000的价格，把产品做好相对不会特别难卖。![]()
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规划图
西侧在售的历城控股开发锦唐国风，13500-15000的售价，销售相对一般。![]()
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