这几年，济南楼市的改善购房比例明显上升，市场上充满了卖旧换新的购房者。
买改善房，对于购房者来讲大家对于改善的定义各不相同：
有人是通勤便利、配套升级、房子空间功能性提升；
有人是为改善居住环境，追求生态、功能性的改善。
随着济南城市发展，购房者差异化的购房需求，各板块涌现出产品力非常超前的改善产品。目前济南楼市改善置业倾向2大方向，地段资源型改善+生态资源改善，比较典型两大板块代表：
CBD奥体板块和旅游路沿线生态板块。
其中CBD奥体板块自2006年启动东拓发展，经过近20年的规划、建设，现如今CBD奥体板块已经成为了济南东部乃至整个济南楼市的顶流改善置业区域。
CBD奥体板块优势非常明显，依托省市两级政务、金融和商务资源的聚集，配套极致繁华。
但是繁华之外也有他的两面性：
比如板块内生态资源相对不够突出，繁华所带来的高楼大厦商务繁华所导致的城市“闹”，也让很多追求安静生活的购房者不够那么喜欢。
其次，当前CBD内比较优质房源已是3-5万元/平米的价格，这份豪华的“面子”已经让很多改善置业者望尘莫及。
![]()
CBD效果图
旅游路沿线区域依托山体生态资源的加持，引领了几代济南改善史。从1.0的千佛山，到2.0的龙洞汉峪，再到3.0的港沟板块。一路向东，已经开发到了东绕城高速甚至更东的彩石版块。很多济南人或许都有一个旅游路的豪宅梦，但如今的旅游路却让人望洋兴叹。核心原因还是价格和距离，绕城高速内的旅游路沿线已经开发到尾声，当前除了凤栖和鸣和仁恒河滨城在售外，几乎无新增土地出让。即便是港沟板块的大平层单价也已经到了2-3万元/平米，更靠里的优质二手房源大平层基本上500万起步，别墅3000万起步。如果再考虑产品的更新换代，不少置业者也不想花大价钱购买上一代产品。想买价格亲民的生态改善房，就得接受走出绕城，通勤距离让以居住为目的的改善客群又很难取舍。![]()
旅游路南景观城市改善购房者需求不断攀升，核心区的高总价、高密度的改善产品不能以高性价比打动购房者，部分改善群体就向交通便利的外围置业：
只要产品足够好，生态环境有优势，再加上相对能够接受的价格，这种购房占比在逐年攀升。
在此背景下，济南急需要一个新的板块，来承接济南人的生态改善梦想，来承载改善客群对环境和通勤的双重诉求。很显然，科技城、长岭山等目前在售的主力改善板块，仅能作为以上两个板块的物理距离的改善外溢，无法满足改善客群对好环境、低密产品的期许。哪里会成为济南下一个新晋改善板块，我们不防从城市版图和规划方面来分析判断一下。
纵观国内一二线城市的改善格局，通常在主城中心30分钟车程内，有自然资源加持的板块会成就和承载改善项目的落地。比如杭州的西溪板块，北京的西山板块，青岛的崂山板块等等。
济南旅游路沿线就是一直沿袭的逻辑，距离适中，环境优异。
但济南旅游路沿线已经开发殆尽，再加上现如今价格高启，我们再看济南东城的自然资源分布：
南边的旅游路，东边的韩仓河，北面的白泉湿地廊道，链接成环，像是济南东城的一条天然的翡翠项链，串联起济南绕城高速内的生态花园廊道。
在这条翡翠项链之上，理想之城所在的智想城板块，50万方的中央森林公园，宛如这条翡翠项链上一颗绚烂夺目的珍珠，再加上蜿蜒秀美的韩仓河景观带，又串起北侧的白泉湿地，片区的生态环境足以媲美旅游路。
智想城板块的确是目前整个东城生态花园廊道上，还未被开发最有潜力的留白。
![]()
韩仓河景观带实景
再看版块的通勤非常方便，四通八达的立体交通网路加持，工业北高架桥再加上凤凰北路高架的建设，将大大缩短从CBD奥体到板块的通勤距离。
生态基因有了，交通通达性有了，那么片区的规划能否匹配改善置业者的需求呢？
![]()
智想城片区规划图效果图
其实距离CBD核心区更为理想的是山湖加持的华山，只是早期规划没有超前的定位，略有遗憾。给了郑州一个北龙湖，房价卖到了5-10万元/平米。给济南一个华山湖，但是由于前期的刚需、刚改定位，密集高层住宅占比过大，再加上路网的局限性，如今居住舒适度和通勤的确有局限性，房价也比较受限。类似的例子还有大汉峪的整体性规划，密度高了，产品起步也低了。板块发展需要有前瞻性的规划，不能竭泽而渔，时间会验证。智想城板块占地面积639公顷，包含400万㎡居住用地建筑面积，400万㎡商业商务建筑面积，片区开发总投资超1000亿元。![]()
文创产业园先行
这里将布局一些高精尖产业，打造济南新的产业高地，它的产业和住宅用地规模各占50%左右。 例如这边规划的科创产业园已经，重点引入的就是AI智能、数据信息、能源环保、智能智造、现代物流、产业金融、科技服务、文化创意等8大新质生产力，板块吸纳的人群也都以这类高知群体为主，成熟后将吸引20万工作就业，居住人口也将达到8.5万。![]()
科创园效果图
智想城规划建设的文创产业园，将以片区内具有历史意义的“3200高炉”和两个保留厂房地块为基础，打造济南东部的文创网红打卡地标，争创世界级文创乐园。已出让的12宗住宅土地当中，其中有8宗容积率在2.0及以下，未来这里的物业形态基本以洋房+小高+叠拼为主，产品优势明显。其中沿河地块容积率在1.3，纯低密规划板块，并且拥有面积相当于泉城公园的济钢中央森林公园，公园绿化率达到86.63%，已然成为东城的城市绿肺，再叠加韩仓河景观带加持，板块生态资源处于整个东城最优配置。![]()
配套先行
区别于其他板块开发模式，智想城板块采用配套先行开发模式。其中中央森林公园已经建成并且于2017年开放、9.1万下沉式森林公园已建成，片区内科创产业园已开建等。目前济南有9条地铁线，理想之城板块周边就涵盖三条地铁线（3、6、9线）环绕，目前济南板块内达到3条地铁覆盖的仅有CBD片区；且理想之城板块内规划23所学校，13所幼儿园7所小学，3所初中。其中1所幼儿园和2所小学已在建设中。在这样的大手笔、顶层设计加持下，片区的打造逻辑将完全不同于以往华山、雪山等片区住宅先行的逻辑，而是将产业、配套的兑现放在首位。整个理想之城版块，从交通、土地基因、生态因素、前瞻性规划等几方面，具备成为一个低密生态住区的全部要素。![]()
板块配套、产业布局整个理想之城板块的定位如此有前瞻性，正是基于优质房企的前期调研。
片区由济南城投集团主导开发，有奥体、CBD、长岭高科、雪山众多片区开发经验，是真正意义上造城专家。理想之城板块住宅地块由济南城投集团旗下全资公司——济南城投置业携手绿城管理共同打造。
改善土壤更需匹配好房企进行打造，绿城-豪宅营造专家，29载豪宅造诣。
绿城深耕济南17载，以战略眼光布局泉城。匠筑全运村、百合花园、玉蘭花园等经典之作，每一座皆标杆。![]()
绿城和园别墅实景
2023年绿城总计交付约19万户，以实力兑现美好承诺，让业主安心、放心。其中全运村约80万㎡大城营造济南豪宅范本，绿城在济别墅全运村御园、玺园别墅，至今依然是无法超越的经典。![]()
![]()
全运村实景
本次绿城携雲庐系首落济南，雲庐系已成为绿城专注低密产品创新的高端产品谱系，也是绿城引领的“屋檐下的生活美学”的延续和探索。作为绿城济南首个云庐系低密墅居项目——理想之城|雲栖，落子理想大城板块，韩仓河水岸旁边，1.3容积率水岸低密住区。理想之城|雲栖作为绿城“雲庐系”入主济南的开篇之作，借助韩仓河水岸公园+济钢森林公园生态优势，让济南改善置业者享受低密水岸墅居生活。规划有建筑面积约175-220㎡宽境平层、180-230㎡云水叠墅，整个地块仅有234套低密住宅。智想城板块兼具低密+生态优势，前瞻性的产业先行布局定位，再加上城投与绿城的强强联合，必将打造济南新的生态住区豪宅板块。![]()
——END——
>>对话几楼：获取济南最专业的购房建议
![]()
