给我的感受并不是太乐观，刚需盘其实现在已经不被地产人关注了，大家关注的是改善房产的价格能不能支撑住，且后面如果出政策，能不能让楼市稳定到年底。
外地的大部分改善盘的预期也降低了，比如之前这个楼盘预期价格在6-7万元/平米，在如今市场观望的情绪下，可能开盘价格一再接近6万，不敢开高了。反观我们大济南的改善房市场，在经历了1-6月份的坚挺，正常流速之后，明显7-8月份价格开始松动。
紧接着9-10月份济南楼市诸多改善盘入市，如何定价，客户能否认可，真的是一个未知数。希望在这样的市场之下，开发商在定价时充分考虑到市场的情绪，多让利一些给购房者。房子很好，首开价格实惠一些，才能万无一失。否则一个开不好，那整个市场的情绪还会下行。去参观苏州的楼盘，一问人家的利率，苏州的首套房房贷利率是2.95，说是最近还要降，基本上就是公积金利率2.85了……
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关于存量房的降息以及LPR的调整，我上周直播已经聊过了，总结如下：1、9月份儿必然要降息，LPR降息之后应该就是存量房的降息。
其实市场稳住没有那么难，那就是房贷利率一次性讲到位，还是之前我说的7折或者75折，有些城市，部分房产就能阶段性稳住。
2、为什么我一再强调一步到位的降息？因为如果还是像过去一年这种挤牙膏降息方式，那么到了明年买新房的利率跟今年买房的存量房利率又会产生利息差。到那时，存量房利率到底还会不会迎来第三轮的降低？这就很难办了。
3、10月份儿一直到年底，相对来讲是个购房的时机。利率阶段性降到位了，而且到那时济南所有的改善盘都已经入市，价格的厮杀+赠送的增多，会让购房者得到更多实惠。4、市场的确需要一步到位的政策托底，如果没有政策，那市场还会继续下坠。昨晚从西客站打车回家，司机师傅是唐冶买的房子，然后就简单聊了几句房价。
唐冶两室的住宅1500就能租到，他对门就刚租出去，普通小两口刚需的确没必要非要花80-90万买一套。
济南很多区域都有类似的房源存在，如果你买套80-90万的房子，租金只能到1500-1700，我觉得这房子买的意义真心不大了：所以从现如今的市场判断，这种片区短期之内没有向上动力，租比买合适，买了还要承担房价下行的风险。
只是个人建议，供资金预算紧张，还想买房的年轻人参考。![]()
来自网络分享
分享一组粉丝的咨询案例，供不少手里有房，不知道如何处理；准备买房，不知道能不能买的粉丝参考。粉丝三套房，一套临沂，一套长沙，一套济南。
临沂最高曾经85万可以卖，当初因为各种原因没有卖掉，现在只能卖36万；长沙本来是买了投资的，170万买的，现在只能卖150万，结果现在赔20万；济南的属于高新区一套不错的改善房，看现在样子没有赔钱，可能还能涨点。
牵扯孩子在洪楼附近上学，问我在那附近买套老房子给老人住，接送孩子方便些，这样可不可以？如果买买哪里？下一步如何做呢？
我直接说结论：临沂36万也要卖掉，明年可能30万，涨价可能性基本为0；长沙卖掉，越等亏越多，长沙重庆都不是值得投资的城市，况且外地人更不了解当地；济南高新区房子保留自住；洪楼附近老房子，如果能接受买了之后每年赔点钱就买，接受不了就租房两年，观望经济复苏情况再说。
现在房价下跌的问题早就已经不是楼市的问题，是各行各业都在收缩的问题。
个人观点，仅供参考。
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