没有不能买的房子，只有不能买的价格。
你比如说是济南在售的部分改善楼盘，它的18层的小高层，5、6层的价格是31000元/平米左右，次顶层的价格是36000元/平米左右。
我认为你只要是不过多的追求楼层的视野感，五六层这个价格当然性价比就很高，次顶这个价格妥妥的有点儿难受。现如今新房市场，改善盘将楼层价差越拉越大，的确是定价的学问，就是让在乎楼层的购房者为高房价买单。
同类不管是新房，二手房都有这种情况，只要你买的价格合适，这个房子就能买。明显的高出市场价了，这种房子再好我也没法儿推荐给大家。除非你是真有钱，不在乎多花的这些钱，那就自便了。不管刚需还是改善楼盘，新房二手房都通用，只要价格合适，给购房者留出了涨价或者不赔钱的空间，作为自住的老百姓就可以买入。雪山这房子自住挺香，总高18层中楼层，200万大三室，也能改成四室。这单价12800元/平米，就别挑剔了。
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价格低就卖的快，大汉峪高新玉兰花园一期，总高28层，中楼层，单价20000冒头，挂牌不到半个月就卖了。
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济南港沟旅游路南侧再挂低密地块，港沟南地块位于莲花山片区港九路以东，凤鸣路北侧，龙湖雲峰原著的正南侧。1地块占地面积39140㎡，容积率1.2，起始楼面地价7868元/㎡；2地块占地面积24858㎡，容积率2.0，起始楼面地价5771元/㎡。
至此港沟南形成龙湖雲峰原著（已交房）、仁恒河滨城以及新入市地块三个商品房项目供应。
未来在南侧还有3个低密住宅地块待入市出让。
如果加上旅游路北侧现在在售的凤栖和鸣楼盘，片区内的改善盘供应是相对充足的，所以自住可以，高价格买了想赚钱那就有点想多了。![]()
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当下济南楼市200万左右能买的新楼盘汇总，供购房者参考选择。中建星光城市三期：113平、127平户型，毛坯，均价15500-16500元/平，总价在200万左右，2025年底交付。下图是近期推出来的一部分特价房源，性价比很高，感兴趣的可以添加小编微信咨询。![]()
中建星光城市三期距离地铁2号线姜家庄站约500米，是三个地块距离地铁站最近的一个地块，并且，目前已经正式签约了甸柳教育集团，预计明年开学，学区靠谱；小区容积率2.7，目前三期的实景示范区、下沉会所、样板间已经开放，品质还不错。
不利因素就是北侧距离胶济铁路80米左右，西侧紧邻待建的高架跨铁路桥，有一定的噪音影响。
总体来看有利有弊，但这个价格在这，还是很有性价比的。
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105平的高层、小高层，毛坯，小高层总价200万左右，高层180万左右。125平的毛坯小高层，居住式公寓总价210万左右，正常房源250万左右。大华启宸容积率2.7，2026年6月30日交付，优势是500米处就是地铁 2 号线姜家庄地铁站，另外就是小户型对于刚需很友好；劣势是体量小，而且西侧有跨铁路桥，有噪音影响。105平高层、小高层，精装，总价205-218万；另外还有74平的一楼变异户型，总价115万左右。公园上城已经是尾盘，仅剩少量房源，小区容积率1.9，精装房源2025年7月交房。它最大优势就是纯地铁房，下楼出小区就是轨交2号线姜家庄站；不利因素就是北侧为飞跃大道主干线和胶济铁路，存在一定噪音影响。南侧靠路的19#楼，145平的11层洋房，精装，总价240万左右，交付日期2025年12月，已经是准现房。中海雪山境的小高层卖的很好，目前已经全部售罄了，整个项目的进展非常迅速，小区内虽然没有会所泳池，但户型、品质都挑不出毛病。华山片区
中海阅麓山
主要在售的130平的精装户型，总价190万左右，已经是现房。
中海基本包圆了整个华山的楼盘，品质稳定，中海阅麓山容积率2.4，产品全部为精装，景观是它的一大优势，周边有山有水，环境不错，等明年奥体西路通车后，交通会更方便；缺点就是所有的楼栋都面朝东南方向，且排布较为密集，导致小区内部存在不少采光受影响的居住公寓，选房需要注意一下。
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目前城发观山樾还没有开盘，正在认筹。4#楼、5#楼已经取得预售证，10#楼预计下周取证，这几栋楼价格很合适，110平户型均价不到15000元/平，128平户型的均价不到16000元/平。项目容积率1.5，低密精装洋房，靠近鲍山公园，属于山景房，这个价格主打一个性价比。劣势是南侧一路之隔为菜鸟物流、西侧是殷陈村骨灰堂。![]()
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132平、142平的毛坯小高层，总价210-240万，2026年10月交付。
中电建国誉凤启容积率2.8，全部是小高层，上个月刚刚首开，成绩不错，首开的毛坯产品价格很合适，后面应该会加推精装，价格也会高出一些。
项目周边各项配套已经建设的比较完善了，400米处还有地铁站，产品设计和小区品质也不错；缺点是东侧紧贴工业北高架，会有噪音影响。
106平、127平高层毛坯，总价150-190万左右；143平精装小高层，总价240万左右，2026年12月31日前交付。建发雍泉府容积率2.7，产品做的确实很气派，尤其是最出圈的大门，还有中式园林，颜值都很高，但是因为价格太高，吓退了不少客户，后期降价补贴+购车位的活动，折算下来实际到手的价格还比较合理。
130平、140平的10层洋房，毛坯，总价210-240万，2026年11月交付。
文誉城现在主要在售的是A2地块，全部是9-11层低密洋房，南边是大辛庄公园，地块素质不错，但产品一般，交付品质不敢保证。另外在售的是14-16#楼，位于小区最西侧，紧临奥体西路和铁路线，还会看到黄台电厂的三个大烟囱，不利因素比较多。以上为个人整理，如大家有购房需求，可以加微信jilou2017咨询。每周六晚8点直播，与大家聊聊当下市场下如何选择置业，点击下方预约：几楼好房线下门店，二手房中介费超低费率1万/套！如果你有房子出售，可以点击几楼好房线上登记。——END——
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