假期已经过了，假期做直播，聊了聊现在的楼市，关注度比较高排名比较靠前的区域楼盘罗列：1、CBD科技城的新楼盘金地悦澜山开盘价格，以及中信泰富玖著的特价房性价比如何？
2、凤凰路的保利云上璟誉、济高凤凰路壹号院这俩谁的性价比更高？4、和谐中海天空之镜值得买吗？雪山中海雪山境怎么样？中建星光城市三期还会降价吗？
大家有没有发现一个问题，就是关注度比较高的是相对的改善片区，刚需片区大家已经坦然接受现如今的价格，也知道买了就是自住，根本谈不上涨价、保值了。针对以上热点问题，我挑选几个典型的再分享一下我的看法。中秋假期，科技城片区的中信泰富玖著推出20个特价房名额，正好昨天带着粉丝去看了一下，5-9层价格在25000-27000，户型是149平米的小高层，精装交付。这个价格相比较整个片区内性价比就凸显了，可以对比整个片区的二手房，产品不如玖著，成交价格甚至高于玖著。所以个人认为买了自住，是不错的选择。中信泰富玖著，除去顶底，基本上也就剩下几十套正常楼层房源，到了尾盘阶段，现在拿出部分房源促销也能理解。压力给到了科技城其余几个楼盘。![]()
大小汉峪片区与奥体片区和龙鼎大道，我个人认为的确是一荣俱荣，但是从2023年下半年的价格调整一直持续到现在。而东城逸家、西江华府持续的供货，导致这个大片区短期内价格没有上行的可能性。还是我之前强调的，奥体+大汉峪片区+小汉峪片区+龙鼎大道片区，大部分房子的确属于2010-2014年规划的，与现在改善群体喜欢的产品不在一个频道上，当贤文片区、CBD片区、科技城片区有更多选择来分化需求的时候，自然落后产品的高房价就维持不住了。
另外大家可以对比的另外一个片区就是双井片区（旅游路+辅仁学区），位置+环境+学校都不错，同样价格也是在调整中，大量房源是有价无市的行情。
总之，房价的确还在调整中，大家根据自身需求去选择，指望赚钱难度比较大。所有的房子都有最辉煌的周期时间段，CBD、高新区、鲁能领秀城、千佛山南侧的豪宅……这些也都不会是一成不变的。
随着产品的更新迭代，片区发展的迁移，当产品不再被市场的主力购买群体所认可，当片区不再是主力购房群体所心仪的片区，那房子的流通性降低，价格向下调整是必然的结果。济南的改善盘实际从2021年开始一直涨到2023年，持续上涨三年，或者说补涨了三年，才到了现如今3-3.5的价格。大家回忆一下2020年，改善新楼盘只有珑悦府、仁恒奥体公园世纪，玉兰花园三四期。2021年，高新区的仁恒奥体公园世纪，龙湖天奕，九庐，领秀城麓系洋房。同年同时在售的改善盘不过4-5个，竞争不激烈，市场供需正好满足，或者说供不应求，才导致了市场的不断上行。另外仁恒奥体公园世纪，龙湖天奕，九庐二手房也入市了，明年臻誉、云境二手房也入市了，CBD几个品质小区也是选择，近20个改善盘可以供改善购房者选择，供需平衡的市场已经形成。对于新入市改善楼盘想卖房，拼品质是必然，乱残也是无奈之举，价格战的可能性也更高了。没有了新房的涨价，二手房自然向上的动力就不足了，再加上现如今的经济、楼市行情，大部分人短期内明显信心不足，平稳是必然的。看一下9月前两周的新房住宅网签数据，惨淡无比。
9-12月份，即便是按照3000套新建住宅的成交量去预估，12000套的总成交量是固定的，看谁先促销抢到市场上有限的客户，谁就是胜利者。
所以我一再强调三点：
9-12月份，不要高杠杆买房，只有2-3成首付，最好就等等再买；
你看上的房子不降价不买房；
不降利率不买房。
以上三条，总得最少占一条你才可以买房，占二条没问题，占三条完美买房。
马上就要降息了，看看这次降多少点吧！
中秋节的促销只是小试牛刀，十一假期之前，大概率不少楼盘还会有一轮政策释放，大家做好准备买房，或者早买了的做好心理建设……
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