高新区齐鲁软件园西片区城市更新计划有了眉目，未来5年内济南高新贤文片区将有多个改善楼盘入市。一期用地总面积约311.24公顷，实施周期为2024年-2029年。一期总投资149亿元，其中一级投资28亿元，二级投资121亿元；二期总投资41亿元，其中一级投资10亿元，二级投资31亿元。![]()
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我整理一下大家关注度比较高的住宅地块，一共有四个：龙湖天奕西侧、海信贤文中心南侧、保利臻誉北侧、海信君和西侧。龙湖天奕以西地块，地块南侧就是马山坡公园，妥妥的山景房，总用地面积约6.86公顷，位于新泺大街以北，天泺路以东，规划容积率为2.3，新建总建设量约为13.46万平米。目前该地块上有驾校、充电站、球馆等，未来将拆除建设高端住宅。![]()
另一个住宅地块位于保利臻誉北侧、万科城东侧，总用地面积约4.89公顷，奥体西路以东，规划容积率为2.5，新建总建设量为12.2万平米。![]()
海信君和西、丰奥嘉园北侧未来也要建设高品质住宅，总用地面积约2.98公顷，项目位于花园东路以南,奥体西路以东，规划容积率为2.2，新建总建设量为6.56万平米。目前该地块南侧部分基本为净地，北侧大棚内有市场和饭店等，主要的是该地块东北角有两个加油站，不知道后期能否拆除。工业南路以南、奥体中路以西、大辛河旁边地块大概率关注度也非常高，这里建设商业+住宅=公园。该地块涵盖商业、住宅、公园等，整体占地约156亩，其中住宅地块约30亩，规划容积率为2.2-2.5，新建总建设量为4.98万平米。目前该地块基本完成拆迁。
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以上五块住宅用地会陆续入市，具体时间未定。
大概率工业南南、奥体中西侧这块地会较先入市。
除了上面提到的几个住宅地块之外，小鸭集团后期住宅用地也会陆续入市。现如今只是北侧两个小地块入市，保利云上璟誉。
如果按照一年有一个新住宅用地入市的节奏，高新区的改善住宅新增供应还是比较克制、保守的。
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除了高新区的住宅用地关注度比较高之外，长岭山片区未来也有住宅用地供应。长岭山东侧，璟悦府东侧再挂底——
位于历城区兴港路以南、凤歧路以西。
该地块占地面积63921㎡，容积率2.3，具备打造全小高、小高+洋房业态的条件。地上计容建面147018.3㎡，中大体量社区，起始总价约10.17亿元，起始楼面价6918.87元/㎡。![]()
除了这个地块，路北还有好几块住宅用地（下图标黄全部为住宅用地），随着市场需求大概率未来几年也会入市开发。
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再看下图，另外凤山路东侧，银丰玖玺城五期东侧，也还有一大片住宅用地，未来也会陆续入市，长岭山还能开发大几年。看看长岭山周边的住宅用地，未来必然还是改善住房定位入市，新产品升级，将老产品碾压……![]()
历下大厦东侧A1地块已经挂牌，明年A3地块也将挂牌。![]()
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另外中恒信二期明年会入市，以及今年拆迁的姚家路地块大概率也会入市。![]()
所以会导致房价相对稳定，不会有大涨的可能性，毕竟供需结构摆着呢。当下就是一个济南核心区改善房产更新换代的年代，自己觉得好，价格别太高买入自住就好。怕的是高价格买入了一个马上就被超越的楼盘，容积率、产品、学区全部被碾压，你说这咋办？判断房价涨跌，要看城市、片区发展，关注片区内产业聚集还是发散了，人口流入流出情况，看片区内今明两年的新房供应量+过去几年的供应量+优质二手房挂牌量，看产品升级迭代变化……还要结合购房者的需求变化，这些都是变量。
4、
本月底张马片区、新东站迎来大量住宅用地土拍，合计约623亩，出让底价31.62亿元。本次出让住宅用地全部为低密度，1-1.2容积率，洋房+叠拼产品可以排布，地价也不算高，住宅用地楼面地价在6394元/㎡-7000元/㎡之间。![]()
我们来看下这些土地的大体位置：
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之前8、9月份片区内已经有大量住宅用地土拍：加上之前轨交的住宅用地，张马片区这边还有13个住宅地块还没有开发。
如果本月底这些土地再出让，整个片区会有25个住宅地块挤压。
这样大的库存挤压，想让张马新东站房价上涨，真的是天方夜谭啊。
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欣欣向荣的张马片区还将经历若干年开发
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