去上海的时候跟同学见了一面，聊了聊楼市，然后去苏州，又跟同行的朋友们聊了聊。
然后在回来路上就思考，上海、苏州、济南我们楼市有哪些不同处？
昨天有位粉丝也留言小概括了一下，可惜留言被优化了。我从来不删留言，除非上来张口就骂人的，那直接就拉黑了。上海的房价是全国富人支撑起来的，特别是比较优质的豪宅产品，你看成功商人、明星，在上海买房的比比皆是。当然这里面也有很多有权人士，咱就不多细聊了。
苏州的房价呢，相对与经济挂钩更紧密，企业主、产业园区的IT高收入群体，支撑起了5-10万的豪宅产品，相对公务员、国企员工对这类房子的贡献力度或许占比真的不高。再说到我们大济南，现如今3万左右的改善房价，购买群体结构相对比较复杂，因为绝对总价不算高，也不算什么豪宅，大多数改善群体能够到。比如我接触到的咨询改善购房者有如下几类：占比60%的是两口子都是体制内的，济南毕竟是省会城市，国企、央企再加政府办公机构比较多，两口子家庭收入在40-50万，（部分家庭条件雄厚父母直接购房了）通过多年的积累，变卖老房产买400-500万的房子不难，何况不少人已经吃了10年以上的地产红利了，换套改善房轻松。
另外就是两口子一方是私企，一方是稳定的国企、事业编，私企收入不错，对于改善房也能买。还有就是两口子都是私企，自家有公司的，年收入100-200万的，济南也有不少。
另外就是地市来济南购房的，这个占比这几年越来越多，因为地市房产跌的一塌糊涂。所以你看济南的改善房购买群体，相对比较健康，这几年经济变化对于改善购房群体有影响，但是对大部分自住改善换房影响不大，稳定的购房群体基数是有的。另外济南也没有把房价炒的那么高，自然也就不存在多少泡沫，投机群体占比很低。所以这一轮调整，济南改善房价调整幅度不大，有降价，但是没有特别明显。
那些动辄降价4000-5000元/平米的房子，真的是这几年济南楼市的产品更新换代太快了，产品落后和片区供应激增占了主因。什么时候大量的体制内改善购房群体收入影响比较大的时候，可能这改善房就真的不好卖了。另外如果真到那时候，咱们这些私企打工者日子会更不好过，所以真的别盼着那一天会到来。仅仅是一家之言，每个人都有自己的理解，有不同观点，欢迎留言讨论。![]()
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我们单独看一下济南的价格变化，新房价格同比去年下降了4.5%，而二手房价格同比去年下降了10%。这还只是统计的平均数据，毕竟有些房子涨价了，有些房子平稳、略降。这就代表有些房子降价幅度比平均值要大很多，同比去年下降20-30%的二手房大有存在。对比7月份的数据，8月份又跌了，新房下跌了0.8%，二手房下跌了1.9%.一个月二手房成交价格下跌了1.9%，真的是加速……济南楼市今年已经连续跌了6-7个月，新房二手房持续双降。
现如今济南楼市不是购买力不行，济南购房群体还挺多的，但是因为持续的降价导致观望情绪越来越浓，大家砍价越来越用大刀了。按照这个趋势下去，9月份成交量大概率还会创出新低。
这种势头，短期看真没有解决办法，不少人就等9月底的降息政策，能不能让观望者下决心买房，依然还是未知数。
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依然是我最近一直强调的，自住买房，把握好节点。普通刚需，首付低于4成就不要买房了，观察两年再说。
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很多人说不合适，咱说句实话，你们推荐那片20000+元/平米的楼盘那么积极，为啥人家配置这么高，产品也很好，卖的如此便宜，性价比这么高的房子就不合适了呢？没道理吧！
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