16人抢拍，5年多增值1080万，但背后可能另有故事⋯⋯
楼市
2024-12-11 18:39
浙江
上品华庭实景
今日共有2盘公示1盘登记，详见文末▼
这是该小区首套司法拍卖房，位于15幢2单元的顶楼19楼，建筑面积238.93㎡，起拍价1689.1万元，评估价2413万元。该房子在小区最中心的楼王位置，也是整个小区的最大面积，两梯两户。南面楼下就是露天蓝宝石泳池，北面也有景观水系，且东面是幼儿园和市政公园，景观视野绝佳。![]()
格局是四房两厅四卫，但有可变空间，可做成五房。四开间朝南，南向双套房设计，北面还有一个套房。从公告页面看，房子整体保持得不错，就是长期未打理，灰尘较多，进行保洁后可正常入住。因为起拍单价仅约7万元/㎡，加之大户型稀缺属性，竞拍十分激烈。超2.5万人次围观，开拍后直至结束共16人报名参拍。从正式开拍后第一时间就有心急的买家报价，第一天报价就达到2399.1万元，接近评估价。到了昨日，买家们报价变得谨慎，拍卖延迟了近50分钟才结束。最终经136轮报价，以总价2923.1万元成交，折合单价约12.2万元/㎡。![]()
这样的总价，比起拍价高了1234万元，甚至比评估价高了510.1万元，这在当下的市场行情来说，不得不另眼相看。上品华庭于2018年底首开，彼时精装均价69800元/㎡。四次开盘就售罄，中签率在31%-48%。查询当年开盘价，拍卖的这套房子在2019年5月入市，开盘时的总价为1842.37万元，单价为7.71万元/㎡。如今，5年多时间，增值了1080万元。不过，在司法拍卖的背后，可能还有着些许不为人知的故事。
有知情人士透露，该房产的所有人魏x x与当年轰动一时的“奥体房姐魏x萍”存在亲属关系。据拍卖裁定书以及评估报告显示，该房产之所以被拍卖，是因涉及金融借款纠纷被法院多次查封，最早的一次的是在2021年11月。另外，根据公开消息，上品这套法拍房的房主魏x x同名者曾在“奥体房姐魏x萍”所关联的两家公司（目前已注销）担任要职。其中一家“杭州德加房地产有限公司”，魏x x曾担任监事；另一家是“杭州德维房地产有限公司”，公司注销前魏x萍持股100%。时隔多年，房产虽得到大幅增值，但如果通过不正当手段获取利益，终归要付出代价。
上品华庭自2021年交付以来，除了这套法拍房，还出现过3套商业拍卖房子。第一套商拍房是在2022年4月，一套2楼的西边户187.72㎡户型，成交总价2332万元，折合单价约12.4万元/㎡，比开盘时的价格高了1219万元；还有两套是在去年11月，建筑面积为138㎡、131㎡，单价为10.8万元/㎡、10.12万元/㎡。从拍卖市场来看，户型越大，单价也更高。而且，与2022年的价格基本持平。![]()
从二手房市场来看，交付至今，上品华庭共有51套签约记录，单价最贵的是去年10月成交的一套189.59㎡户型，单价13.71万元/㎡。值得一提的是，过往的交易明细中，并没有约238㎡的户型。也就是说，本次的拍卖，是上品华庭238㎡户型的首次成交。据附近中介小朱介绍，238㎡的户型房东相当惜售，当年新房买入时就耗费了不少精力，能够买到手相当不易。如今二手房市场也仅一套挂牌在售，位于4楼，带2个车位，挂牌价3000万元。知情人士透露，有买家裸房价出价2700万元，房东没同意，房东心理底价为2950万元带2个车位。![]()
“在南星桥这样的豪宅板块，户型越大越稀缺，单价越贵。像上品华庭128㎡-139㎡的户型，单价在10万元/㎡左右，而像189㎡-238㎡的大户型，单价大部分在11万元/㎡-12万元/㎡。”上品华庭238㎡这个面积段，虽然单价贵，但对比周边小区来说仍具备一定的性价比。例如，对面的壹品最大面积208㎡，总价在3200万元左右，单价约15万元/㎡；仁恒滨江园190㎡左右的户型总价在2600万元-3000万元，单价13万元/㎡-15万元/㎡，最大的251㎡户型，总价接近4000万元，单价近16万元/㎡。小朱说，上品华庭在总价千万元以上级别的小区中今年交易量暂居第一，共成交了21套。“1000多万元能买到128㎡-139㎡的四房，这类买家大部分是为了同时满足学区与一家人居住需求；而购买大面积的大部分是周边小区以小换大，实现终极改善。”
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