城西低调老小区“焕发青春”，有的挂牌几小时就卖掉
楼市
2024-12-09 14:27
浙江
10月份，亚运村、和品、杭樾润府等次新房率先成为市场领头羊，不仅成交量上升，成交价也上涨。到了11月份，杭州二手房成交突破万套，呈现出多点开花的特点。一些平时关注度和成交量都不高的老小区，也重新焕发了青春，比如城西的南都花园。
杭房数据显示，南都花园10月网签17套，网签均价3.92万元/㎡。11月网签14套，网签均价4.25万元/㎡。今年1月-9月，南都花园每月的网签量都是个位数。小区今年以来的网签均价在3.81万元/㎡-4.47万元/㎡之间。![]()
城西的中介说，南都花园这几个月卖得可好了，11月实际成交有20多套。有市场行情回暖的原因，还有家长担心房价上涨，提前锁定学区房的因素。南都花园对口的小学是翠苑一小教育集团文华小学、对口初中是翠苑中学文华校区。文华中学近两年中考成绩比较亮眼，在家长中口碑蛮不错。星洲小学的对口初中也是文华中学，星洲花园、桂花城等学区房的单价高，中大户型挂牌量大，总价不低。![]()
而南都花园有很多都是60+㎡的小户型，总价300万元以下，性价比高。“小户型、低总价、地段核心”，加上西湖区优质学区概念，南都花园成了不错的学区房选择。杭报房产从小区面向竞舟路的西门走出去，就看到了翠苑文华小学。这种家门口的学区房，确实蛮吸引人。![]()
据了解，南都花园2021年的成交价格在5万元/㎡以上。目前成交价格集中在4.4万元/㎡-4.5万元/㎡，主要是楼层之间的差距。如67㎡的2楼，成交总价为292万元，3楼是297万元。因为多层公寓没有电梯，顶楼价格较低，6楼成交价大约250万元。中介透露，11月有一套中楼层60+㎡的房子，挂牌才几个小时，就快速成交了，成交价格大约4.7万元/㎡。因为这套房子装修得很不错，户型采光、楼层等都比较好。南都花园11月成交的小户型，基本上是低总价房源，经过这一轮密集的成交之后，低价的房子基本都被扫货了。有中介预计，2025年春节后，传统的学区房旺季将来临，届时，300万元以下的房源可能就不太找得到了。
南都花园地处文一西路和竞舟路的交界，开发于20世纪90年代后期。有老城西的置业者，还记得它当年开盘时的售价是“每平方米1998元起”。当时蒋村商住区的民营开发商中，南都房产是起步较早的一家，比较注重产品创新。比如南都花园当时的户型设计蛮有特色，有60+㎡的紧凑两房，也有80+㎡的经典三房两厅，还有90+㎡的四房。在当时以多层住宅为主流的商品房中，南都花园的房子公摊面积少，得房率高，而且是厨卫都带窗的全明户型，得到了众多购房者的认可。南都花园是一个房龄20多年的老小区，杭报房产在实地看房之前，对它的印象还停留在外立面旧旧的模样。![]()
上周末，从文一西路的大门进入小区，发现多层公寓的楼幢外立面已经焕然一新，刷成了很有现代感的米白色。小区路面非常干净平整。单元楼下的大铁门，刷成了时髦的蓝色。路边有些大树，长到了五六层楼高，树冠造型看上去养护得都不错。小区里的健身园，有业主在打羽毛球。停车位紧张，是很多老小区生活配套较大的困扰。尽管南都花园的园区人车不分流，但是大路边和楼幢间的诸多车位上，车辆停放井然有序。![]()
据了解，南都花园刚刚完成了一轮改造提升。之前小区建筑外墙、公共区域内墙均有不同程度的空鼓、渗漏、破损情况；楼梯栏杆老旧锈蚀、雨棚老化破损；窗户有晾衣架及保笼多种样式，立面形象差；小区停车位配备不足，有停车占用消防通道等现象。提升改造围绕业主们对于立面、设施和交通、停车等的改善需求，使这个老楼盘更符合现代化小区安全舒适的居住标准。比如增设了儿童游乐、老年活动、健身等公共设施；对建筑外墙及公共区域内墙修补后进行整体涂料涂饰；楼梯栏杆翻新，雨棚、晾衣架统一样式更换；改造后的外立面整洁、统一；小区灌木、植被增种，给老旧小区增添生机勃勃的景象；小区内部道路局部拓宽，老路沥青全面翻新；局部绿化区域硬化改为停车位，停车位由原先225个增加至473个，缓解小区车位紧张、停车占用消防应急通道的问题。改造完成后，小区整体环境得到提升，一眼看去，这里和改造前相比，感觉实现了“逆生长”。
沿着多层公寓一直往里走，看到了公寓和别墅之间有隔墙和铁门，有车子从别墅区开出来时，别墅区的道闸升起来。![]()
别墅区有叠墅、排屋、独栋。泳池的水抽干了，边上有个篮球场。这些房子有的外立面已经老旧，有的门锁生锈，看起来长期无人居住。也有一些房子的外立面粉刷得比较新。据城西的一位中介透露，南都别墅的挂牌房源很少，几乎查不到别墅的成交纪录，叠墅偶尔会有成交。目前有一套面积200+㎡的独栋别墅在售，挂牌价超过15万元/㎡。中介说老城西有独栋别墅的小区不多，桂花城、林语别墅等小区，大部分别墅的挂价也在4000万元以上。![]()
南都别墅就在余杭塘河绿道边，地段还是蛮好的。园区内很安静，围墙外就是竞舟路，出了别墅的大门，走到河边只要几分钟，沿河游步道风景优美。因此，这些别墅虽然旧了，但是依然有种大隐于市的气质。12月以来，杭州二手房的行情依然保持了10月、11月的热度，趋势向好。当市场上越来越多像南都花园这样的老小区，成交量也开始显著上升。也许，离二手房整体回暖的日子，也不远了。
