多个热盘对撞，优中择优的底层逻辑
楼市
房产
2024-09-23 09:30
浙江
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这几天，杭州刚改购房者可以说是迎来了最幸福的烦恼。
原因自然是刚改红盘的对冲，而且品相都很不错，甚至打折送车位花样繁多，该如何选择？
越是这种时候，越要冷静分析，坚持优中择优。
仔细甄别地段价值、产品价值和中长线的潜力，才能选对房子。在住好的同时兼顾保值增值，跑赢竞品，跑赢大盘，跑赢未来。
理清思路，有一个项目就很容易脱颖而出进入视野，那就是刚改产品断供空窗许久的滨江区优秀项目，滨颂御湖境。
首开售楼处的那个周末，竟然挤进了3000多人，其热度就可见一斑。既然要优中择优，那就得仔细分析一下它凭什么能够从众多刚改红盘中脱颖而出。越靠近产业核心越好，毕竟地段是房产的首要价值；假如本身紧靠产业核心，自身又有新兴产业的加持，那就是好上加好；因为新兴产业高地，其未来就有直追产业核心天花板的潜力；而本身没有产业优势的板块，就只能是引领带动它的核心板块的次级跟随者。再次，要懂得人群效应。尤其是年轻精英的集聚，除了居住氛围好，还特别有利于学区的养成，当然如果有名校加持则更为完美，这一点尤其关系到房产品的中长线增值潜力。最后，产品层面一定要是板块标杆。尤其是产品终归要回归自住，那些不搞太多花样，而是沉下心来从客户角度扎扎实实尽力做好的产品，才能压倒板块内部同类房产品，以及跑赢市场上的同类竞品。![]()
既然滨颂御湖境从样板区一开放就赢得了超凡的人气，那我们来仔细看看，在优中择优的底层逻辑上来看，它究竟契合几分。滨颂御湖境所在的滨江区自然是主城，那就先看看它的区位价值如何，毕竟地段还是房产品的首要价值。众所周知，发展30年的滨江区，是杭州的产业高地，集聚了杭州最具竞争力的高新企业，而滨江区的版图却极为局限。近年来，发展几乎饱和的滨江区产业重心开始南下，这就是滨颂御湖境所在区域的江南科学城硅谷中心，杭州投资226亿元的国之重器“国际零磁科学谷即落地于此，另外还有长川科技、广脉科技、大立科技等上市公司汇聚。江南科学城3年基本成形，9年总体建成，将以滨江区全区之力建设项目将130个，总投资近700亿。未来，这里将在零磁科学谷的带动下，有望成为世界一流科学研究机构的聚集地。这里直线距离互联网小镇、阿里巴巴约3公里，更是极速串联网易、云狐、连连等高新巨擘，处于智造供给小镇、零磁科学谷和白马湖生态创智城三大产业环抱的“三芯交汇”的芯中之芯，是杭州产城融合的示范高地。加上滨江宝龙城、龙湖滨江天街、浙江大学医学院附属儿童医院、浙二医院、杭州四院（三甲医院）环绕，南面一线彩虹河波纹荡漾、直面冠山绿意盎然，是一个山河环抱的静雅谧境。未来随着滨颂御湖境所在区域产业的持续发力，就有直追滨江区产业核心天花板的潜力。再来看看滨颂御湖境所在区域的人群效应和学区潜力如何，这一点尤其关系到房产品的中长线增值潜力。前文讲到了滨江区作为产业高地的现状，深挖其背后，更可发现它更是“高收入产业”的集聚地，超过46万的人均GDP，人均造富能力引领杭州。正是高收入人群的大规模集聚，形成了难以比拟的购买力，凡是滨江区新出商品房都被他们抢购一空。深挖这群“高收入人群”的背后，他们还是“高知人群”。滨江区每年平均引入的4万人才中硕博比例超过了26%。而零磁科学谷2023年底的专职人员389人中，硕博比例更是高达83%，而按照规划未来更有人数超过1000的科学家陆续入驻。难怪有媒体朋友称，滨颂御湖境这样的区域标杆项目，未来你的邻居很有可能就是一位科学家。“双高”（高收入+高知）人群的汇聚，可以清晰看到类似滨颂御湖境这样区域标杆项目的客群画像。由此可以畅想一下区域学区成长的潜力。尽管期房不承诺学区，但区域内汇聚了滨颂御湖境、滨江兴耀滨耀学府、金成滨玺云著、绿城晓月和风、万科城市之光、万科朗拾滨屿等商品房，以及人才共有产权房璞荟铭庭。可以预见优质的生源，加上区域内杭二中白马湖硅谷小学、硅谷中学的优秀品牌，学区潜力肉眼可见，有望成为杭州又一个优质家庭教育高地。滨颂御湖境的产品如何其实不应该说，而应该看，因为御湖境奢侈品级的云崖观瀑恒温泳池早已刷爆手机屏幕，从实景示范区短片可以慢慢欣赏。紫山水、库班绿、蓝眼睛等名贵石材组合而成的63米宽度、8米净空高度归家大门只是归家仪式，这些名贵石材还遍布整个公区会所和单元门厅。四面铝板、大面积玻璃构成的南北璀璨晶钻双立面是它的外观；搬入“九溪烟树”的奢侈级园林则是归家之路。装修奢华的立体会所，前卫潮流的主题架空层则是日常生活，私宴厅、健身房、瑜伽室、咖啡馆、阅读空间、自然馆藏、雪茄室、萌宠馆、台球厅、茶吧配置齐全。不得不说，滨江天街服务多年，龙湖是最懂得滨江高净值人群喜好的，德州扑克、拳击、力量训练房等新潮宠儿也配齐了。奢侈级的材料，匠心级的工艺，细腻级的杭州记忆，组成了这座国际滨的贵胄住区。甚至，御湖境把270度的“空中花园”送到了家门口，建筑面积约168方、139方的“准一梯一户”设计为高层建筑带来了低密墅居的独有配置。约168户型更有270度超大尺度、超大采光面的惊艳主卧，约139户型也有5.2米面宽客餐厅奢阔尺度。建筑面积约107方户型，400万级的总价不到70万的首付门槛，则是赠与滨江区年轻人的珍贵礼物。因为滨颂御湖境之前的空窗期，购房者都被迫只能选择滨江区周边的次级板块，这次迎来了入住核心板块豪宅序列的良机。107户型包含稀有的小面积边套，以及极致四面宽户型可供选择；都有极致收纳空间配置，甚至还单独配置了家政间。稀有的约107方全明边套，各尺度超越市面同类产品，空间布局没有浪费；三开间面宽近10米，约38㎡LDK一体化餐客厅，市面上唯一三房三飘窗赠送，市面上唯一北向预留洗衣房空间。极致四面宽约107方户型则是市面上南向面宽最大的三房户型，做到极致12.7米南向四面宽，最大观景采光尺度，甚至吊打市面上120方户型，户内可双套房设计；约36㎡LDK一体化餐客厅，更有市面上唯一三房三飘窗赠送。装修配置更是全域智能精装的高端配置，这里就不展开讲了，有兴趣的读者可以移步御湖境实景示范区一观。值得一提的是，107户型整盘3幢首开就推出两幢，渴望挤入滨江区的年轻人要抓住机会了，等到下一次，想选到心仪楼层的难度就大多了。还有一个有意思的关注点，那就是现在购房者普遍担心的问题，那就是我买了之后开发商继续降价怎么办？不仅吃亏，而且糟心。二则滨颂御湖境还是区位、产品俱佳的优秀产品，所在区域更有成长性极佳的学校环绕，妥妥的六边形战士。三则作为宜居均好的中等规模楼盘，滨颂御湖境首开即推出了40%的房源，在本身不愁卖的情况下自然没有必要后续降价来背刺早买的业主。这样的项目，反而要抓住首开回馈业主的约15万加装包赠送优惠，以及狂减31万仅售9.9万均价的优惠车位，才是明智的选择。这一点上，滨颂御湖境首开售楼处，一个周末竟然挤进了约3000人就是明证。当然，更多购房者关心的是以后，像滨颂御湖境这样的区域标杆项目，会是怎样的市场表现？既然前文提到了滨颂御湖境这里，有直追滨江区产业核心天花板的潜力，那看看滨江金茂府的市场表现就可以知道。滨江金茂府火热市场的时候引领区域不算奇怪，在市场回归房住不炒的当下，它的优势就表现得更为明显。价格持续坚挺的背后，是其优秀的品质+极高的自住率。为什么滨江金茂府自住率这么高、鲜有挂牌？背后自然是引领板块的天花板居住品质，业主换无可换才是真谛。![]()
△滨颂御湖境泳池实景图
巧的是，滨江金茂府和滨颂御湖境，也是目前滨江唯二配置恒温泳池的项目。有意了解更多、参与登记，可长按下方二维码咨询详情⬇️-END-
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