物业费“催收经”：空置房物业费不难收
文摘
2024-12-25 19:29
江苏
陆陆续续写了不少关于物业费“催收经”文章，后台朋友们“意犹未尽”，私信问我说，方法、技巧、策略学了很多，也用到不少，但很多情况，譬如对空置率较高的楼盘收费束手无策。我们必须承认，空置房收费，一直是个老大难的问题，市面上有的公司因为“空巢”楼盘收不动物业费，最后主动撤场的比比皆是。关键是你公司对此类楼盘收费的魄力有多大！如果没有强大的“心力”和决心，那确实是收不到费的。以下内容来自某排名20强的物业公司总经理对空置房收费的实操分享。他说，针对空置房，首先我们管理者要有信心，思想上不能有先入为主的概念，觉得空置房收费就是难，如果你都认为空置房物业费不好收，那更别指望团队能帮你收到多少钱。其次，光有信念还不行，还要有方法。空置房虽然空置，但并非真的空置，“冤有头，债有主”，我们自己必须分清这些空置房都怎么空置的，是已售未收，还是未售未收，还是已售已收，账目想搞清楚，然后针对不同的空置制定不同的催收策略。这里小木根据小伙伴的需求，重点讲述这位前20强物业总经理针对已售已收空置房物业费的收费办法。第一，他们对已售已收空置房联系人，联系地址，联系电话进行更新确认，确保“失联业主”数据的准确无误。写到这里，有人会问，这家物业公司又是怎么更新业主联系数据的呢？答案是，花钱买，协调资源，找人调查。当“失联业主”信息更新完毕后，第二步，就是传统打法——打电话，加微信，想办法与“失联业主”再次取得联系，建立互动机制。现在有很多物业管理者，就算是普通项目，他们也认为如今打电话、发短信微信，效果不大，但这位物业总经理认为，“打电话或发短信、微信，联系业主，永不过时。”有句话说得好，若你不觉得尴尬，尴尬的就是别人，觉得电话微信不好使，效用不大，更多是因为电话，短信，微信没使够。根据概率学和保险行业统计，每10000个电话和短信中，会有500单回应你，500单中则有100单会跟你互动，而跟你互动的100单中，则有1-3单能成交。所以，只要你电话和短信勤快，注意技巧，通过电话，微信，短信，是能要来物业费的！作为管理者，你需要把控的是你的人是不是按照你的要求执行了，而不是在那里想当然认为电话短信微信联系没用！第三，光线上联系还远远不够，因为这是空置房，人是不住的，或者人是偶尔来住，因为你抓不到他的“把柄”，所以他可以“有恃无恐”，这是人性。这位物业公司老总是这样干的，他把空置房的业主信息共享给他们全国各地的分公司和项目，由他们全国的项目物业人按照就近原则，进行属地化联系。怎么联系？由属地化的项目员工打电话或者上门联系。同时，做好相应高额奖励，比如，海南的空置房业主是东北沈阳附近的，那就由沈阳的物业团队去收费，只要收上来，就算沈阳的物业团队指标，并给沈阳团队奖励！如何有的业主属地没有自己的楼盘或者物业团队怎么办？好办，跟当地的其他物业公司合作或者跟律师合作，只要返点高，有的是人能收到。什么叫与业主的“频动机制”？顾名思义，就是业主不找你，你得主动去跟远距离的业主建立频繁的链接。
你得不断的让业主知道，虽然你未入住，但我一直是你的管家，我一直在服务小区，你这个尚未入住的小区并没有“失管”，我们一直在打理，而且打理得很好！这位物业公司总经理说，他要求他们空置房项目必须在业主群证明他们的“存在”，比如举行“业主回家日活动”，接送免费，比如举行园区“夜查直播”，根据业主要求，对业主家进行夜间查勘等。这样一来，让远距离的业主也能直观感受虽然房子空置了，但物业服务与管理没有空置！第五，抓住空置房业主心理，尽量带给他们投资困境下的心理安慰。现在空置房业主内心在想什么！？我想，大多数投资客应该都在想，这TMD房子怎么能出手。这位物业公司老总说，他利用他们在全国各地的二手房中介网络，免费推广这些空置房，并告诉业主我们在多少个城市挂上了你们的房子，这个月一共带看了几次，如有的精装控制房，他们物业免费托管，经常帮开开窗扫扫地嗮嗮东西等。他说，虽然业主知道时下房子并不好出手，但看到物业这样尽心尽力的为业主空置房考虑，并在帮助他们一起共度“难关”，他们也释然了，还有什么理由不交物业费呢？
