丁祖昱看物业，向新而行！

上市物企营收增速创新低，2023年上市物企营收均值45.7亿元，同比增长7.5%，营收增速首次跌破10%，较2022年下降8.4个百分点。2024年上半年，上市物企营收均值23.2亿元，营收增速进一步回落至4.7%，再创近年来新低。

净利再度转跌

2024年上半年，上市物企净利润均值1.4亿元，同比下降30.1%。其中，超6成的上市物企净利润同比下滑，更有7家上市物企陷入了亏损的状态；上市物企平均净利率跌至6.3%，创历年同期新低。其中，7成以上的上市物企净利率同比下降，融信服务、雅生活服务等5家上市物企净利率由正转负，仍有部分上市物企仍未摆脱亏损状态。

究其原因资产减值是净利润大幅下滑的关键因素，鉴于关联房企的经营风险尚未完全出清，部分物企计提大额减值准备。2024年上半年，上市物企资产减值损失均值多达1.4亿元，创历年同期新高。

2024年上半年，上市物企现金流状况再度恶化，经营性现金流净额均值为-0.59亿元，说明企业在现金流管理层面整体陷入了收不抵支的状态，资金缺口较为明显；上市物企应收账款均值持续提升至17.5亿元，同比增长15.7%。

上市物企不仅面临着应收账款持续攀升的压力，而且回款难度进一步加大。2024年上半年，上市物企应收账款周转天数持续提升至129天，较去年同期增加3天。如此漫长的回款周期，使得企业的资金被大量占用，无法将充足资源及时投入到新业务拓展、品质提升、人员培训等关键运营环节，严重制约了企业的经营活力和竞争力，甚至影响到企业的正常运转。

2024年，资本市场有所转暖，企业估值水平逐渐修复，上市物企PE均值小幅回升至11.9倍，PE峰值一度达到了15.2倍，创近两年新高。

2024年资本市场持续筑底调整，尽管年初上市物企股价继续调整下行，平均股价一度创下3.43港元/股新低，但在重磅政策红利刺激下，物业股呈现出强劲的反弹行情。10月升至年内高点5.7港元/股，上涨幅度着实可观。而2024年上市物企平均股价为4.2港元/股，较2023年平均股价5.4港元/股下跌。这与反弹行情持续周期较短不无关系，尤其是5.17新政效应的窗口期极短，5月下旬物业股便再度回调。因此，要将短暂的反弹行情转变为持久的反转行情，除了外部利好政策助力之外，更为关键的是物企自身经营业绩的实质性改善。

为了更好地回馈投资者，物企明显加大了分红力度。2024年上半年，共计16家上市物企宣布派息分红，分红企业数量同比实现翻倍增长。其中，万物云、建业新生活和华润万象生活3家上市物企分红率超100%，万物云更是高达149%。

2024年，重庆、银川、青岛和武汉4城再公示物业费标准，引发降价舆情，据公开资料显示，年内上述4城百余个项目实现了物业费的下调，降幅在20%-35%之间。其中，多数降价小区通过业主与物业公司友好协商达成的，物业公司承诺降低物业费，但不降低物业服务标准；物业费收缴率同步下滑，预计2024年重点城市物业费平均收缴率将跌至82%，较2023年净减少3个百分点；住宅物业服务满意度继续下行，整体满意度评分降至69.3分，较2023年的71分下降约2%。

与此同时，业委会/物管会成立率提升，推高物业换手率，换手率升至3.3%。2021-2024年，住宅物业换手率由1.7%持续提升至3.3%，净增长1.6个百分点，意味着每年约有2万个住宅小区更换物业公司。

2020-2023年，政府采购金额由3.7万亿元缓步下滑至3.4万亿元，累计降幅达8%。一方面，为了控制政府采购成本，更多公建物业项目鼓励低价中标。另一方面，部分物企为了提升标杆项目的中标概率，不惜以牺牲利润为代价来赢得合同，进一步加剧了非住市场低价竞争的局面。

2024年，交通枢纽、医院、商业、城服、学校、政府办公楼等业态单项目中标金额均有不同程度的回落，交通枢纽业态更是显著回落，单项目中标金额同比降幅高达25%，远高于其他业态。

【观点与趋势】

住宅面临多重挑战

住宅面临的挑战主要来源三个方面：经营压力大、房屋老龄化和综合环境复杂。经营压力包括收入下降（如降价风波、收缴难题）和成本上升（如用工成本上升、物价上升、维修成本增加、罚款增加）；房屋老龄化方面，在住宅小区交付后的20年内，维修成本呈指数级增长，而值得担忧的是，老旧小区普遍面临维修资金短缺的问题；综合环境方面，存在取消物业、服务投诉、重大安全事故和基层“互害”等问题。整体来看，住宅领域面临着多方面的挑战和压力，需要综合考虑和应对。

四方主体存在诸多问题

政府在物业费限价政策上面临重申指导价引发的舆论争议和降价导致的收缴难度增加等问题。在法律层面，存在房屋修缮法规体系不完善、物业费欠缴惩罚执行不力以及物业费诉讼司法程序复杂等问题。开发商在住宅设计时忽视了后期运营需求和业主的实际需求，导致质量问题频发，如房屋渗漏、空鼓和开裂等，同时在费用规划上未能全面考虑，例如会所运营成本超出收入。业主方面，存在部分业主的利己行为，如拒交物业费、不参与投票决策、无端投诉等；业主委员会运作不规范，如选举程序不合规，部分成员涉嫌私利。物业管理方面，存在低价竞标以获取项目、降低服务标准以降低成本、专业能力不足导致品质管控不力等问题。这些问题揭示了住宅领域中各参与方在不同层面的不足和挑战，需要各方共同努力，通过改进和完善相关政策、法规和实践来解决。

政府：加强立法监管，推动权利义务履行

借鉴香港和日本的经验，两地在居民住宅资产的维护方面表现出色，两地政府均通过实施严格的检验和修缮制度，有效地保障了房屋的安全性和长期使用价值。

在香港，屋宇署负责对不同楼龄的建筑物进行定期抽样检查。对于楼龄达到10年的房屋，每年随机抽取约3800幢进行“强制验窗计划”，并要求每隔5年进行全面检查；而对于楼龄达到30年的房屋，则每年抽取约2000幢进行更严格的“强制验楼计划”，并且每10年需进行一次全面检验。如果检验结果显示存在安全隐患或不符合标准，屋宇署将责令相关法团或业主委员会委托专业机构进行详细评估，并按照评估结果及时开展必要的修缮工作。

在日本，住宅房屋从建设之初就需要制定长达数十年的预防性维护计划。该计划详细规定了各项维护工作的频率和更换年限，涵盖了外墙涂装、屋顶防水、电梯检测与更换、消防系统检修、供水排水系统检修及更换等多个方面。每一项维护任务都明确了具体的保养频次和更新时间要求，确保建筑物在全生命周期内保持良好的状态。

开发商：全过程把控

开发商全过程把控主要包括四个方面：有效设计、预留空间及工具、质量把关和预留费用。如有效设计方面，要平衡建筑美学、业主需求和后期运维，快递动线与人行归家动线分离，内设外投内取快递间，方便投递且保障业主隐私及安全。

业主：改变意识，业委会专业加持

对于业主，要从 “旁观者” 变为 “主人翁”，积极参与争当志愿者，渠道多元化且人群广泛化，同时增强法律意识，通过普法宣传和柔性劝阻等方式。业委会补齐 “短板”，实现专业化运行，包括设置业委会执行秘书并进行任前培训、专职在岗，配备业委会顾问提供法律和运营支持。在透明化方面，采用 “全透明” 模式减少信息差，做到人选、服务内容及程序、财务及家底透明，如名单公示、上墙制度、公共收益公示等。此外，还要提升规范化和合规化，完善规章制度，建立定期监督机制，如制定《业委会规范化运作指导手册》和发布年度审计报告。

物业：做好行活，善待服务伙伴

在工程上，于外立面墙皮脱落、渗漏等问题时，维修人员需搭建专业设备进行修缮，确保建筑外观安全与美观。电梯使用频率较高，一旦出现异常，维修团队需迅速响应，排查电路、机械部件等故障源并修复。设备间如配电室、水泵房等，定期巡检维护其设备运行状态是保障小区水电供应的基础。除此之外，高效的报修途径和工具，便于帮助业主解决家庭基本维修需求，全方位保障小区生活秩序。

如中海物业针对建筑外墙空鼓、脱落场景，推出无人机外墙空鼓检测，全面、清晰、直观、高效地观测外墙完损状况。单次2秒拍摄，300m数据采集，检测效率约为人工5倍。上实服务加装“故障检测器”，物业在第一时间响应。对于社区内窨井盖，招商积余加装防坠网，实现项目全覆盖，将安全事件防患于未然。此外，还于住区内设置“小招服务站”，内含便民工具储备，可供业主借用，满足业主大部分的日常维修。

在安保上，于门禁处，礼貌严谨登记核查人员车辆，不分早晚。巡逻时，留意设施状况，路灯、健身器材等故障，及时记录上报。遇突发事件，如邻里冲突或可疑人员出现，能迅速冷静应对，合理调解处置以稳秩序。其敬礼、询问、巡逻路径皆为关键服务触点，保障业主安全，让业主时刻感受到专业服务，为社区安宁筑牢防线。

如永威物业“新门岗·New Man”岗位升级，从人员选拔到过程管控层层把关，保证95%的业主识别率，100%外来人员防范率，为小区安全筑牢第一道防线。中海物业配置保安巡逻车，第一时间响应业主需求，同时针对地下车库可能存在网络信号不佳的情况，设置“有求助，请呼我”醒目标识，保障业主在车库等隐蔽角落的安全。

在保洁上，于路面清洁，晨曦清扫小区道路，保其洁净通畅。单元大堂内，细致擦拭墙面地面，逐层清理楼道扶手。垃圾房管理中，依分类标准收集转运垃圾，并严控周边卫生，防异味污渍。水景石材养护时，巧用方法除污去垢，使其常保光洁。场景的每一举动，皆为业主构筑整洁舒居的核心服务触点，打造宜人社区环境。

如万科物业设置集中清洁中心，拖把一次取用，避免反复清洗，保证清洁度和效率。针对单元大楼地面保洁，新希望服务每次/养护后使用专业仪器进行测量，光泽度保持光亮度95GU以上；正商服务团队在雨后迅速行动，针对小区内的座椅、游乐设施等展开全面清洁擦拭工作，让业主们在雨后能第一时间享受到整洁的公共区域服务，提升居住幸福感。

在绿化上，一方面，定期浇水、施肥、除虫，根据季节调整浇水频次与浇水时间；在病虫害高发期，会采用环保有效的防治方法守护植物。另一方面，根据不同季节和植物的生长特性，精心修剪花草树木，使绿植呈现出优美的造型，通过全周期养护增添小区美感。同时，持续进行小区绿化景观升级，如在小区空地上设计花坛、打造小型花园等，每一株植物呵护、每一处景观塑造，都是提升社区环境品质的服务触点。

如美置服务针对植被更换易枯黄，影响园区美观的场景，设置“绿色银行”，先行培植再移种，提高绿化存活率。香港置地怡置物业在生物消杀工作中采用先进的无感用药技术，精准投放消杀药剂，既能有效消灭蚊虫等有害生物，致力于为社区营造一个无蚊扰的舒适居住环境。招商积余启动园区暖冬服务，为园区内的花镜穿上一层温暖而美丽的 “外衣”，防寒保温保护花卉绿植顺利越冬。

在服务上，精细化客户标签，持续跟踪反馈，也通过多渠道及时传达各类通知与活动信息。对空置房进行定期巡查，如新城悦服务，管家日常对空置房进行检查巡视，根据晴雨变化，适当关窗挡雨或开窗通风；查看水电是否故障，燃气表是否有无故走表；打扫房门前公区，使之明亮洁净，业主也进行线上查询。

在某些特定场景如快递外卖服务方面，优秀物企精心服务设计以提升服务体验。设立快递外卖休息区，如新希望服务的 “龙小驿” 暖心之家，为奔波劳碌的快递外卖小哥提供舒适便捷的休憩场所。万科物业则打通物业与外卖数据后台，外卖骑手可快速扫码通行。正商服务打造快递友好社区，快递送至物业，由物业整理后业主自取/管家送上门。类似种种细节，充分彰显出物企对业主的关怀及其他服务群体的理解尊重。

产品升级下，物业服务迎来新挑战

住宅产品呈现出多方面的升级趋势，包括会所渐成标配、精装普及化、案场体验生活化、架空层功能复合、地库打造升级、景观水景层次化、立面公建化、大堂奢石化以及改善面积上探等。这些升级趋势反映了消费者对住宅品质和居住体验的更高要求。

会所逐渐成为住宅产品的标配，但运营成本高企，年运营成本在80-100万之间，约为高档小区年利润水平。会所运营面临诸多问题，据克而瑞物管调研显示，近年会所关停率达50%，外包率为70%，亏损率高达90%。从2021-2024年“会所”占比变化来看，虽有所上升，但运营困境依然明显。

随着精装普及化，质量问题激增，工程维修成为物业投诉首位，其中户内维修达38%，这表明精装房在提升住宅品质的同时，也给物业服务带来了更大的维修压力和管理挑战。

案场体验趋向生活化，服务前置升级，强调案场生活化与社交化，配置轻餐、儿童区、茶艺坊、手工制作等设施，打造体验中心、美学馆、生活馆、艺术馆等多样化空间。这对物业服务的前置化和多元化提出了更高要求，需要物业提供更丰富、更细致的服务内容以满足客户需求。

地物协同趋势下：物业管理的三重发力点

以会所运营为例，地物协同趋势下物业管理的三重发力点分别是前期反馈、降本增效和灵活运营。在前期反馈阶段，需充分考虑设施的实用性和成本，前期规划时应避免此类不实用的设计，以降低不必要的成本投入；通过一些措施可以有效降低运营成本并提高效益，如给泳池加装保温膜，可节约50%+的夜间加热成本；灵活运营是提升会所效益的关键，一方面，可以嫁接外部资源，采用多元化的合作方式，丰富会所的服务内容和资源；另一方面，灵活运用会员制，对业主进行分层分级分时段服务。

非住压力仍将持续

B端受限于供应高企叠加需求复苏缓慢，重点城市办公、产业园空置率高企。2025年，重点城市办公、产业园平均空置率或将分别提升至25%和23%，同比皆升1个百分点。而在空置率持续上升的作用下，难免将给物企带来多重影响，包括但不限于直接收入减少、竞标压力上升、服务品质要求上升、利润空间压缩等。

G端学校、医院市场分化加剧，优质项目竞争激烈。如2023年双一流高校数量占比低至6%，但双一流高校预算则是其他普通高校的6.2倍；又如2023年三级医院数量占比仅10%，预算占比却达到了30%。受此影响，物企投拓更聚焦双一流高校、三级医院等优质项目，致使竞争愈加激烈。公建物业账期由2023年的3个月延长至2024年的10个月，明显高于6个月的警戒线，回款难已然成为公建物业面临的最大挑战，且短时间内仍难以改善。

关于房地产的核心观点

1. 9·26政治局会议首提“止跌回稳”，是这一轮中国房地产重要的转折点。

2. 百城新房成交四季度止跌，成都、上海分列销售面积、销售金额榜首。

3. 二手房成交2.3亿平方米创历史新高，一二手份额开始逆转。

4. 一二手房总需求趋稳，一线城市同比正增7%，深圳、大连、长沙、上海、北京、福州六城一二手房成交面积同比正增。

5. 房价回调，四季度企稳。一手房价格回到2019年，二手房价格回到2017年。

6. 企业销售持续承压，千亿房企数量回到2016年。

7. 企业财务压力依旧，国企、央企财务压力也在加大。

8. 11个超百亿神盘，高端住宅占比提升，10万元/平方米以上楼盘达8个。

9. 高端客户产品需求差异化，改善客户需求全面升级。

10. 2025年政策发力点应是“保主体”。

11. 存量土地回购将是核心引擎，能够解决存量土地积压，拉动房地产投资，推动房地产止跌回稳。

12. 预计2025年上半年止跌基本完成。杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京等八城将率先回稳。

13. 产品层面“良币驱逐劣币”成为趋势。

14. 2025年房企回到持续健康运营轨道。

15. 物业管理“危中有机”，回归初心修炼内功成就真正的好物企。

16. 商业租金持续下跌，项目依旧扎堆入市，未来创新迈向3.0，需要场景、运营、内容、三维一体的打造。

17. 甲级办公租金加速下行，空间功能转变是提升办公坪效的有效手段。

18. 保租房≈市场化长租房，供应走高，租金下行，租金回归市场逻辑。

19. 产城成交量价加速下跌，产园REITs止跌回稳，补贴式招商成为过去。

20. 康养行业洗牌，投资明显分化，聚焦“6070”新生代康养需求，市场空间可期。

21. 文旅节假日消费力回暖，细分业态竞争激烈，中产型文旅消费降级。

丨附最全PPT