从市场拓展的角度复盘大溪地物业选聘始末
文摘
2024-11-28 20:29
江苏
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2023年大溪地业委会成立以后，我们便一直持续关注大溪地业委会的走向，明面上看，从成立之初就注定了必然要更换物业公司，由大溪地的公众号来看，业委会和物业公司的矛盾基本上无法调和，故事也就从业主大会开始讲起。 从2024年6月12日，业委会发布召开业主大会公告，从公告伊始我们基本上判断换物业公司已经是板上钉钉的事情了，同步部署市场部的同事积极介入大溪地项目，从大溪地项目现场踏勘，人员配置，到消防管道、监控事宜，保安保洁，绿化以及电梯维保、外墙脱落……彼时的园区基本上是随意进出的，安保也形同虚设，绿化杂草丛生。我们总结更换物业公司是必然的，这样的基础管理是百强物业公司基本工作，但是对于现有物业公司来说是缺失的，这也是为什么老百姓会对品牌物企更相信的原因，毕竟分级管理制度，还有相应的品控检查基本上能够保证现场品质。 现场踏勘之后，市场部以及公司专门召开会议进行了讨论，按照大溪地现有的规模以及物业费价格，如果按照正常逻辑来说对现有的情况进行品质提升，对绿化改造以及监控改造提升观感是没有问题的，当然这些不是重点。 我们对现场做了专门的服务提升方案，当然只是基础服务方案的这个时间阶段对于选聘的具体方案还没有出来，我们通过一周基本上摸清了项目的情况，我们公司包括各级领导甚至副总裁都在重点关注大溪地项目，毕竟是一个面积超过七十万㎡，物业费饱和收入超过千万的项目，公司上下均高度重视。 2024年11月06日，大溪地业委会公布了招标文件，我们第一时间组织公司实参，市场部同时对招标文件进行了仔细研究以及审慎研判，其中我们重点关注几点可以跟读者以及同行分享一下，从公司拓展的角度去分析招标文件重点的内容以及不合理设置标准的部分： (1)合同期限: 采用3年合同期限（1+1+1）模式（每年考核考核合格后才能续签） 分析：单从单项内容上来看，最大限度的保证了业主的利益，能够从本质上监督物业公司做好服务，提升业主满意度，基本上没有问题。 (2)、符合性审查业绩:投标人自2020年1月1日以来(以合同签订时间为准)具有2个在管项目业绩，至少1个在管项目建筑面积不低于20万平方米且与本小区同等类型（含住宅和商业） 2、我们再从评分标准以及评分方法以及资格审查项分析： 分析：从这个规定基本上就属于埋下伏笔了，也是设置了最低的带资标准。至少需要200万带资金额，基本上排除了国企的投标资格，众所周知国企、央企基本上不允许要求带资或者垫资，做好基本服务或者更好的服务没问题，但是带资基本上没有哪一家领导愿意去冒着这个风险 。 （2）再从评分项细节入手（这应该是整个招标重中之重也是最精彩的部分）： 分析：1、承诺法定代表人、总经理以及财务负责人到现场办公的得3分，试问有那个全国性的公司能够满足这样的条件？仅仅为了一个项目把总部都搬到大溪地办公，侧面分析得出的结论应是有所指向，更多的是本土公司。另需要法定代表人亲自到现场答辩，这一点属实有点让人无奈。我不相信“招保万金”亦或是百强物企等头部企业能把法人代表请来亲自答辩的（分子公司不算，也不具备投标资格），几率几乎为零。
另外还有关于第四章、第五章多达大40项的扣罚条款要求之严格，难以想象。 重点还有特别约定条款，有时间的读者或者同行可以翻阅调取原文仔细阅读，原文内容最大程度保护了业委会的利益而至物业公司于困境、甚至绝境！ 分析：从带资分析，如果按照以上带资要求为标准得满分，至少带资600万 加保证金100万。同时前六个月过后才能收取物业费，按照222人薪资计算以及公共能耗计算、电梯维保运营等等，预估至少垫付资金500万；再加上中标服务费几十万，初步预估至少中标单位需要准备启动资金1500万才能撬动大溪地项目6个月的正常运营。如果大溪地业主缴费不积极（行业叫做物业费收缴率，如果不能达成80%收缴，这是一个盈利界限），新物业第一年甚至是第二年都几无可能出现盈利的情况，再加上业委会苛刻的扣罚条款，任何一家物业公司接手项目都是很棘手的一件事情，不要说上市公司对现金流的考核，资本市场对盈利的要求了 ，这也注定品牌企业无法参与项目选聘了。 第一，物业行业有这么高的利润空间？行业内大家可以去翻阅上市公司的财报，如果单纯的住宅能做到10%净利润都算是非常优秀的企业了。笔者也翻阅了部分上市公司总体的利润情况，2023年上半年总营收6.07亿元，归属母公司净利润1545万元；某科2024年上半年营收175.6亿元，核心净利润也不过12亿元；大碧上半年营收为210.5亿元，净利润为14.4亿元。所以我们自己算算帐，即使大溪地项目包含商业整体算了，按照1800万/年收入计算，即使是按照10%净利润也不过三年540万，那么我们想想谁又愿意从家里背着现金来干活呢，难道物业公司来做公益的？ 再者，我们也在市场拓展群内看到了其他公司做的风险提示！1+1+1模式最大程度维护业委会的利益，但也应该考虑物业公司投入的问题，双赢才是赢，单赢注定是走不久的。我们通常所说的，事出反常必有妖，（隔离、定向），这也是为什么大的品牌公司不去大溪地投标的问题所在，再从参与公开投标的三家单位来看，除了一家比较活跃，行业知名度较高，其他两家基本上岌岌无名，实管也没几个项目，能够做出蛇吞象的举动还是比较让人意外的。笔者跟十几个行业大咖反复讨论过这个项目，正常逻辑应该是流标的状态，最终巧合的出现三家，那也就不是巧合了。同时也告诫同行，业绩是需要的，但是这么大的风险，有可能也是你下课的敲门砖。 闲碎一家之言，难免水平有限，谨以本文与行业各位同仁，共勉！共进！免责声明：本文来源粉丝投稿，应作者本人要求匿名处理，版权归原作者所有。我们尊重原创，也注重分享，版权归文章原作者所有，不代表本公众号及运营者观点。本文不用于商业用途，仅为学习交流参考之用，如需转载、节选，请联系原作者授权。如文中图文、音视频等存在第三方在先知识产权或其他不良影响，请联系删除！
