1、新交付的小区换物业是好事吗？
可谁都没曾想到，就是这样一个武汉地区刚刚降费的高端楼盘，交付刚满3年的高端楼盘，据说竟然也成立了业委会，而且最近正在召开换物业的业主大会！
说实话，当我听到这个消息时，很诧异，因为一个交付刚满3年的小区，各项维保还在进行当中的小区，换物业确实属于匪夷所思的事情！
为什么这么讲呢？
很简单，因为次新房各种质量问题就是在交付3、4年左右集中爆发，如果这个时候换物业，引进市场化的物业公司，大概率倒霉的是小区和小区业主。
因为这时候地产房屋质量问题正愁没地方甩锅呢，正是需要前期物业与地产开发商紧密配合的关键时间段，你业委会倒好，此时直接来个“绝地反杀”，把前期物业赶跑，不是正中地产开发商下怀？你能确定后期接手的市场化物业公司能兜得住？
物业圈曾经发生过类似的事件，某地项目交付刚满3年，小区业委会“心血来潮”，不知受人蛊惑还是什么，也跟风换了物业，这下可好，地产商直接摆烂，后面接手的市场化物业公司地产问题一概不管或者压根管不了，人家不配合，最后结局是，该小区业委会只能又把前期物业给请回来，前期物业还顺便坐地起价，涨起了物业费，搞得业主欲哭无泪，业委会被骂死。
所以，小木一直呼吁，对于交付3-4年的次新房，换物业一定得慎重再慎重，不得意气用事，千万别急着换前期物业，因为你根本不知道地产埋了多少雷在小区，新物业接手一般是两眼一幕黑，有心无力，若加上地产的不配合，那更是叫天天不灵，叫地地不应。
有人说，不怕不怕，市场化的物业公司为了讨好业主，有的会带资入场，实在不行，就追讨开发商的责任，我要说，能够用最便捷的方式去达到自己的目标，为什么总要走最艰难的路呢？劳时费力！
什么时候换物业最好，根据经验判断，小区交付后满7-8年，这时候换物业最好，因为该暴露的问题这时候大抵都暴露了，能修的也基本修好了，不能修的也就这样了。若这时候我们对物业确实不满意，那该换则换，不带丝毫犹豫。
这才是业主们最正确最理性的做法，而不是为了换物业而换物业。
很显然，武汉城投瀚城璞岸小区业委会此时换物业，是极不理智的做法！
另外，我们从武汉城投瀚城璞岸小区业委会公众号发布的《武汉城投瀚城璞岸小区物业服务企业选聘方案（草稿）》中还得知，关于这次选聘物业服务企业需要满足“武汉市地方标准DB4201《武汉市住宅物业服务等级标准》，不低于五星级服务标准为本物业区域提供物业服务”，而武汉地区住宅五星级物业服务等级，对应的物业费指导价为3.2元，这也就意味着小区好不容易降下来的物业费可能换物业后可能马上又要涨上去！
2、换物业的民意从何而来？
根据武汉城投瀚城璞岸小区业委会发布的更换物业业主大会公告，我们得知，本次业主大会召开时间为2024年12月23日-2025年1月9日，大会议题分别为是否同意现物业继续作为小区物业服务人；如不同意，是否授权业委会根据小区物业服务方案征求意见稿委托招投标公司公开招标选聘新的物业服务人，本次业主大会采用的投票方式为线上+线下的投票方式。
为了还原本次武汉城投瀚城璞岸业主大会召开的来龙去脉，根据当地媒体实地考察报道，看看小区业主对本小区换物业的真实想法如何？
探访当天，他们在现场随机与10位业主进行了交流，主要问了两个问题：1，对物业是否满意？2，是否会要求换物业？
其中有四位业主明确表示：不愿意换物业，担心会“越换越差”。现在的物业，基本上能做到“有求必应”，与周边小区比已经很不错了；这次降费后，物业公司同时承诺了一些提升小区品质的措施，想看看后续进展。
第五位业主表示：自己是个家庭主妇，住这就是为了孩子上学，感觉物业费降至2.5元/平后还可以。
第六位业主表示：不关注这些事，爱咋咋。
第七位业主表示：儿子是这个小区的业主，自己住在路对面的另一个小区，物业费2元/平，但小区物业明显不如这个小区。
第八位业主表示：以前3.9元/平的物业费确实接受不了，现在降到2.5元/平可以接受。
另外还有两位业主拒绝发表意见。
从现场随机咨询的情况来看，小区业主对业委会组织换物业事宜并不认同或并不关心，明确提出同意更换物业的业主为零，且有一点可以肯定，业主们对现物业主动下调物业费持积极态度。
随后，我们从武汉城投瀚城璞岸业委会发布的公众号相关信息得到，本次业主大会议题征集环节采用业委会拟定议题方式进行意见征集，即业委会先设置好大会议题，然后再收集意见。
业委会先设置议题然后再征集意见的做法是否恰当，是否合理，值得商榷。
另外，武汉城投瀚城璞岸业委会在《关于城投瀚城璞岸小区第一次临时业主大会征集议题收集情况结果公告》中明确显示，关于本次业主大会的两个拟定议题为业委会内部表决通过，而其他参与议题征集的62名业主反馈的提议中并未表示同意此两项议题上业主大会。
我们姑且抛开因公告内容表述的不完整性和所带来的歧义性，从征集意见人数至少表明，该小区仅有3.44%的业主参与了意见征集！
3.44%的业主，即62名业主，能不能代表广大城投瀚城璞岸业主的意见，非常值得商榷！
结合我们在小区随机走访访谈的结果对比，大致可以判断，即武汉城投瀚城璞岸绝大多数业主的真实意愿并没有得到完全体现！
而根据民法典相关条例，对于业主大会上会议题有明确规定，即大会会议组织人应做好包括提出本次业主大会会议需要表决的事项在内的准备工作，并在会议召开15日前向全体业主发出会议通知。同时，业主大会会议拟表决事项应当在表决五个工作日前书面向街道（乡镇）或者社区（村）党组织报告，并在物业服务区域内显著位置公示。
同时，表决议题征集需要代表多数人的民意，业主大会的议题通常是由业主提出，通过征集议题的方式汇集业主的意见和需求，或者采用集体讨论或书面征求意见的形式，确保表决议题能够代表多数业主的意愿。
毫无疑问，武汉城投瀚城璞岸业委会在业主大会议题征集做法存疑且有先入为主的误导性！
一般而言，像类似武汉城投瀚城璞岸这样的高端改善且入住率不高的住房，业主意志是容易被代表。
因为改善房业主大抵不喜欢参与小区“鸡毛蒜皮”的讨论，或者压根没时间关注这些破破拉拉的事，但正因如此，这样的小区反而最容易出问题，最容易被代表被决定。
3、你也被拉票了吗？
在访谈中，业主爆料，业委会核心成员其实都是几年未交物业费的人，且是当时地产时代的维权领袖。
据了解，武汉城投瀚城璞岸小区本届业委会“正式工”共有7人，因为内部意见分歧，先后已有2名业委会成员被迫退出，且有位退出的业委会委员还因为意见与核心成员不一致，在去到业委会办公室收拾个人物品时，被不明人士攻击，并且在拘留所呆了3天，而打人者却相安无事。
类似的事件在业主群不断上演，业主群中只要有不同意见，业委会部分成员便以“异议者是物业或地产城投走狗的有色眼镜”看待，且任何人不可以发表支持物业的言论，否则均被会T出群。
在本次业主大会投票期间，违规拉票同样也在上演。志愿者手持“丑化现物业，不要给现物业投票”的小卡片小传单，在小区中向过往路人发放，同时，部分业主还接到类似引导“不要给现物业投票”投票的电话和短信。
如果投票不能代表业主的真实意愿表达，这样的业主大会又有何意义？不就是典型的为了换物业而换物业吗？
4、物业公司是否真的有那么差劲吗？
据了解，当前武汉城投瀚城璞岸现物业公司为成都合智合力物业管理有限公司武汉分公司，根据企查查等公开信息查询，城投瀚城璞岸小区是该公司在武汉的第一个项目，也是武汉地区目前唯一一个项目，我想，作为合智合力武汉分公司在武汉的唯一一个项目，没有人愿意失去武汉市场和业主口碑，否则企业千方百计进入武汉目的何在呢？
在小区物业服务中心，我们看见办公室一面墙上挂满了锦旗。
在物业服务中心大门口，我们同样发现，当地行政主管部门颁发给小区的各种评优评先牌匾，比如洪山区卓刀泉街道办授予的“学雷锋志愿工作服务站”牌匾，比如武汉市绿化委员会授予小区的“优秀园林式小区”牌匾；比如武汉市物业管理协会授予该的“武汉市物业管理示范住宅小区”牌匾等。
在业主所在的缴费业主群，我们也发现，一些业主对当下现物业任由业委会把控小区舆论节奏感到“恨铁不成钢”，他们认为，评判物业的好坏，绝不应该由业委会几人说了算，物业要大胆发声，业主更要明察事理！
是的，小区业主对不好的物业确实要换，业主意见特别大的物业更要坚定的换，但做的好的或者中规中矩的物业为什么仍要换呢？
或许，武汉城投瀚城璞岸小区的业主真的要擦亮自己的双眼了，如今业主大会已经进行到中期，你手上的一票对你未来的园区生活至关重要，不管你住不住在小区，总之，这是你的家园，理应该由你自行判断做主，而不应该被蛊惑、被诱导、被代表、被决定。如果你也曾被带偏了节奏或者现在突然反应过来，请记得一定及时止损！
