近年来，物业行业的发展可谓迅猛，企业数量如雨后春笋般急剧增长。相关数据显示，过去短短几年间，我国物业管理相关企业的注册量近乎呈井喷式上扬，2020 年共注册 53.1 万家，达到过去十年的峰值，同比增长 15.2%；而到2024年上半年，物业企业注册量净增 53.5 万家，同比大幅增长 168.8%，已然超过2023年全年总和。繁荣的背后，物业行业竞争也愈发激烈，犹如一片红海，企业的生存空间被不断挤压，内卷现象愈发凸显。
遥想早期，物业市场尚处于开拓和“各家种好自家一亩三分地”时期，可谓是一片 “和谐”和“蓝海”，那时的物业公司数量有限，市场健康且繁荣。时过境迁，如今的物业市场早已今非昔比，格局翻天覆地。截至目前，工商信息显示为存续、在业的物业管理相关公司已达 273.3 万家，市场趋近无限饱和。在一些大城市的热门商圈或是大型住宅小区周边，常常能看到多家物业公司的服务点相邻而立，为争夺有限的项目资源，彼此间展开激烈角逐。为了能在这残酷的竞争中脱颖而出，众多物业企业不惜一切代价压低价格，试图以低价策略吸引客户。就拿我身边的一个小区来说，小区原本由一家老牌物业公司负责管理，物业费每平方米 1.5 元，虽说服务不算尽善尽美，但也算中规中矩，小区环境、安保等方面都维持着基本的水准。可就在2024年，小区物业合同到期重新招标时，一家不知名的物业公司横空出世，以每平方米 1.0元的超低价中标。起初，业主们还为物业费的降低而暗自欣喜，然而没过多久，问题便接踵而至:物业人员配置大幅缩水，保洁阿姨的清扫频次从每日三次次锐减为一次，小区道路和楼道时常垃圾滞后处理；安保人员减少，门禁管理形同虚设，陌生人进出小区如入无人之境；维修服务更是拖沓，楼道里的路灯坏了，报修后数日都不见有人前来更换……如此种种，让小区生活质量大打折扣，大不如前，而这家不知名的物业公司也因成本压缩过度，陷入了服务质量差、业主满意度低、物业费收缴困难的恶性循环中。除了上述说的近年来物业服务企业注册和准入门槛降低导致市场饱和造成低价恶性竞争原因外，作为投行工作者，我认为还有以下几点原因值得思考。激烈的竞争环境下，物业企业内部的利益分配问题，如同隐藏在暗处的 “暗疮”，进一步加剧了此行业的内卷。一方面，部分物企在股东分红上出手颇为 “阔绰”。以某排名前20的物业企业为例，2024 年上半年，其董事会分红每股人民币 1.022 元，按照该公司股价2024年8 月 22 日收盘价计算，上半年股息率约 6%。某机构作为其大股东，持股 56.19%，上半年光是从该公司中就获得分红约 6.7 亿元。这些高额分红，看似是企业盈利丰厚的象征，可背后却是企业资金流向的一种失衡。当大量利润被用于分红，投入到服务品质提升、技术研发、人才培养等关乎企业长远发展的资金便相应减少，长此以往，这些物业企业压根再没有心思在小区运营中“精耕细作”。现在回过头来想，让物业企业纷纷上市是否“合理”，值得深思！与之相呼应的是，物业高管的高薪现象同样引人注目。还以某排名前20的物业企业为例，2021 - 2023 年该公司连续三年在上市物企高管薪酬榜上名列前茅，2021 年某行政总裁年薪更是高达 4000 万元！虽说高管薪酬与企业业绩挂钩，可在行业整体增速放缓、诸多物企面临 “增收不增利” 困境的当下，如此高额的薪酬支出，无疑加重了物业企业的运营成本。反观行业利润增速，据亿翰智库统计，2023 年 54 家物企净利润总额同比仅增长 6.8%，利润增速远不及高管薪酬的涨幅，这就使得企业用于拓展市场、优化服务的资金捉襟见肘，在激烈的竞争中愈发艰难。众多物业企业与地产母公司之间千丝万缕的联系，也成为了制约其发展的一大 “枷锁”。在房地产市场高歌猛进的时期，物业作为地产的下游产业，承接了大量来自母公司的项目，实现了规模的快速扩张。然而，地产行业风云突变，使得不少房企陷入资金困境，旗下的物业企业便沦为了 “供血者”。还拿排名前列的物业企业为例，某公司对关联方地产依赖程度极高，以其2024 年半年报显示，该物业企业管理服务营收约 6.22 亿元，其中来自关联方的物业收入占比高达 97.97%，而来自独立第三方物业收入的占比仅有 2.03%。由于关联方资金紧张，还物企不仅面临着巨额应收账款难以收回的问题，还出现了反向 “输血” 的情况。2024年 ，各上市物企纷纷发布公告称，与相关关联方订立债务抵偿框架协议，收购关联方出售的清偿物业，根据相关数据统计，各家物企收购不良地产不良资产总价值高达39.48亿元！此类事件并非个例，新某服务、鑫某服务、万某服务等多家物企都曾因地产母公司的资金问题，惨遭牵连。部分物企甚至出现违规垫款，或被挪用资金，使得自身经营陷入困境，无力投入足够资源提升物业服务品质，也只能在低价低质的漩涡中越陷越深。物业费指导价与市场价的倒挂，更是给物业企业戴上了沉重的 “枷锁”，使其在经营的道路上举步维艰。当前，我国多数城市的住宅物业服务收费实行政府指导价与市场调节价并行的模式，其中，业主大会成立之前的普通住宅及配套自有产权车位物业服务收费大多受政府指导价约束。以广州为例，其物业费指导价多年来维持在每平米最高不超过 2.8 元 / 月的水平，自 2010 年设定后便未曾上调。然而，这十余年间，物价水平持续攀升，人力成本更是大幅上涨。据相关调研数据显示，广州地区物业行业的人力成本涨幅超 50%，保洁人员月工资从 2010 年的 2000 元左右涨至如今的 3000 元以上，维修人员工资涨幅更高。与此同时，物资采购成本也因原材料价格上升等因素不断增加，如清洁用品、水电耗材等费用支出逐年递增。这种情况下，物业公司的运营成本直线飙升，可物业费却因指导价的限制难以上调，收支失衡的矛盾日益尖锐。一些老旧小区的问题更为突出，像建于2000年代的一些小区，物业费至今仍按每平米 0.8 元 / 月的标准收取，而随着小区设施老化，电梯维修、管道更换等费用频繁支出，物业企业每年都处于亏损边缘，无奈之下也只能削减服务人员，减少服务频次、延长维修响应时间，最终形成恶性循环。再看重庆，中心城区电梯房物业费政府指导价最高为 1.9 元 / 平方米 / 月，可实际市场调研发现，要维持较为优质的物业服务，成本早已远超此指导价。一个中等规模的小区，配备足额安保人员、定期清洁保养公共区域、及时维护设施设备，其每月每平米的成本至少在 2.5 元以上。指导价下的降费潮，导致许多物业公司为了不亏损，要么降低服务标准，要么违规操作，与业主的矛盾冲突不断，物业费调整也陷入僵局，行业发展陷入困境。在经济环境的风云变幻之下，居民消费降级犹如一只无形的大手，悄然推动着物业行业的内卷。国家统计局数据显示，近年来我国居民人均消费支出的增长步伐逐渐放缓，尤其是在非必需品消费领域，收缩态势更为明显。与之相伴的是，居民对物业费的敏感度却在与日俱增。以 2024 年上半年为例，全国居民人均消费支出 15891 元，实际同比仅增长 3.7%，扣除价格因素后，增长幅度更是有限。在这有限的支出中，住房相关支出占比颇高，而物业费作为其中一项固定开销，愈发受到居民的关注。据一项针对多个城市老旧小区的调查发现，当物业费面临上调时，超七成居民会表示反对，即便上调幅度仅在每平米 0.1 - 0.2 元之间。在一些老旧小区，物业费的微调便引发了轩然大波。某建于上世纪 80 年代的小区，物业公司鉴于人力成本上升、设施维修费用增加等因素，提出将物业费从每平米 0.5 元上调至 0.6 元，涨幅看似不大，却遭到了众多业主的强烈抵制。业主们纷纷表示，近年来收入增长停滞，生活成本却不断攀升，每一分钱都要精打细算，物业费的增加让他们难以承受。最终，物业公司无奈放弃调价计划，只能通过削减部分服务项目、减少人员配置来勉强维持收支平衡，小区的物业服务质量进一步下滑，陷入恶性循环。而从宏观层面来看，居民人均可支配收入的增速放缓，更是让这一问题雪上加霜。过去几年间，扣除物价因素后，居民人均可支配收入的年增速从之前的 8% 左右下滑至 5% 上下，在一些经济欠发达地区，增速甚至更低。收入增长的乏力，使得居民在面对物业费等生活成本时，愈发谨慎，也让物业企业的收费之路愈发艰难，不得不卷入低价竞争的漩涡，以迎合居民对价格的敏感需求，行业内卷愈发严重。其实，物业行业危机是后房地产时代经济下滑下被人为聚焦的行业，相比较物业行业，其他行业的金融危机有过而不及，物业行业只是其中一环，只是物业行业与居民的生活关系太过于密切，这才导致被多方关注。他说，当经济向好，老百姓手中缓过来时，什么问题都不是问题；或者物业行业自身做减法，跟欧美一样，只对建筑物本身进行管理和维护，也能走出低谷。
