昨晚也是一年一度的圣诞狂欢，不过我搜索了各大自媒体平台，除了在“小红书”上看到一些关于圣诞节的报道外，貌似已经感觉不到往日圣诞的“年味”了。
当然，这些从来与物业人一点关系都没有，如果我猜得不错的话，昨晚有些物业人还在为24：00的到来做着最后的“冲刺”。
是的，这就是物业行业的习惯，不到最后关头，他们永不言弃！
关于物业费催收经的故事不知不觉已经分享了3万余字，其实我的读者有不少是业主以及业委会人士，有热心人士微信告知我，说小木同学，我们至少从你的言语中看见了物业人的不屈不挠，虽然你我有不同的理念和想法，但小木你的坚持让我们看见不是所有物业人都是孬种，所以我们在看到你的不断坚持后，我们还是决定向物业交纳了物业费，不为别的，只为你的坚持让我们看到一些物业人的坚韧和坚强。
其实以上的话我写出来是想让我们物业人看见，即你孜孜不倦的坚持总会得到”对手”的尊重和认可，道可以不同，但你的努力和不屈能够得到“对手”的“嘉奖”和“赞美”，战场之上我们可能是“敌人”，但战场之外我们也可以是“朋友”。
今天我带来的物业费催收故事“有点野”，但如果把物业费催收当成一场“战役”的话，我想，也该到了“野”的时候，毕竟现在留给我们的时间不多了。
以下实操经验来自华北某物业公司做法。
该物业公司负责人跟我讲，将近年关，不少小区业主又要交纳明年的车位管理费或者停车费或者租车费，他们采取了一种“逼单法”，即想要交纳明年的车位费的必须跟物业费捆绑，如果是已经交纳今年物业费的业主，则捆绑交纳明年的物业费，同时进行不同程度的打折，即交满明年物业费，送几个月的车位费或者1-2个月的物业费；如果业主尚未交纳今年的物业费，则进行“拦截”，即必须先补完今年的物业费，才可以交纳明年的车位费或者租车费，或者直接将车位费转为今年的物业费处理，另外门岗道闸系统将对未交纳今年物业费的车辆进行人工登记放行，对于有强闯道闸的行为，他们则通过派出所处理。
通过这种“逼单法”，这家物业公司从12月中旬又陆陆续续收获一大波现金流。
小木认为，年底物业公司采用拦截欠费业主车辆的做法，特别考验项目上下危机处置能力和公关处置能力，当然也需要提前预热和告知，有时候采用一些“强制”措施，短期内确实是可行有效的。
方法二，某物业公司外盘项目，他们12月份采用对未交物业费业主进行“挂牌”处理，即在小区醒目位置，挂上欠交物业费业主的大横幅，或者在楼栋大堂内张贴未交费业主的门牌号和欠费金额清单，“逼其就范”，此种方法实属“无奈”，但这种方法在年底“冲关”很有效，因为有些业主是不希望别人知道自己连这点“小钱”也出不起。通过这种办法，该物业公司外盘项目12月份物业费欠费也收获颇丰。
方法三，物业公司通过摸排业主每日动向，进行“现场收费”。重庆某地物业公司对欠费业主进行跟踪，发现某欠费业主喜欢去某社区活动中心打牌，于是便安排管家几人，在某天该业主打牌致兴时（赢钱），及时现身，众目睽睽且牌友起哄下，这位业主不得不交纳了欠费，通过类似的办法，该物业公司员工不断对欠费业主进行“踩点”，将大部分欠费全部收回。
方法四，某物业公司年底举行“百家宴”活动，在报名业主中，提前赛选出欠费业主，并将他们安排在已交物业费和物业公司忠实粉丝桌上，在活动兴高采烈时，让客服管家及时出现，在围观群众的“热心劝导”和酒意朦胧中，或者故意让其得奖时，乐呵呵交上物业费，皆大欢喜。此方法配合预交物业费活动，则可一炮双响。
方法五，“传销式”收费。某物业公司采用小区热心大妈大爷上门“调解”方式，对欠费业主进行思想教育和说服，物业跟其唱“黑脸”，让热心大妈大爷唱“白脸”，“里应外合”，成功收取欠费，收取的物业费中则拿出一部分“红包”给到热心肠的群众。
其实，物业费催收的办法不计其数，总之，为了年底物业费指标，物业人只要开动脑筋，敢干肯干，结果都是大差不差的。
最后，再说说物业人自己如何“以身入局”，将年底的指标“打满”。
某些情况下，我们的指标可能就差那么一点点就能完成，或者就差一丢丢，我们就能拔得头筹，这时候如果实在没办法，可以采用自己先行垫付，并告知业主，为了保住“饭碗”，我们只能先拿自己的钱垫进去，用这种方法博得业主的理解和同情，但此“躬身入局”的办法前提是你要确定你能找到这户业主或有把握未来能收到他家的物业费。
还有一种办法，就是物业项目自己“卯粮寅吃”，将2025年的物业费“转换”成2024年的物业费，然后再通过“线下”处理方式，明年再抵充2025年的物业费，但请记住，你在采用这种“奇怪”的方法时，要确保“全局可控”，否则，出问题的概率比较大。
亲爱的物业小伙伴们，你们学会了吗？
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