2个月215套！大降之后卖得飞快！年内最后一推来了！

楼市 2024-11-02 18:44 湖北

在房产界有一句经典语录：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

华中科学生态城·嘉悦府就完美诠释了这一句话。

自从项目主动大幅度调价之后，销量直接从前面的30多套封顶，干到了一个月最高133套，翻了几倍。

而且，在尝到这个快速去化的甜头之后，华中科学生态城也是加快了推盘步伐，这不，2个月内的第三次推盘又来了，并且据说这一次是本年度内的最后一次加推。

一起来看看详细情况。

最新动态：华中科学生态城·嘉悦府，F地块6号楼已取证，于11月2日正式推出，主推建面约127、141平毛坯高层，备案均价约19022元/平，较前期上涨393元/平，折后单价约14900元/平米起，均价约15500元/平左右，持平前期；

前期F地块1、2、3号楼还有少量房源可售，建面约115、123、125、128㎡三房，135、138、140、141、167㎡四房。

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楼盘聚焦：

1、2个月215套：9月全武汉销冠，9-10月武汉销量TOP3

华中科学生态城绝对是这几个月的武汉热门楼盘，最开始的热度原因是降价，之后的高热度是因为销量。

项目9月网签备案133套，武汉市9月销冠。

10月网签83套，比9月少一点，但9-10月两个月科学生态城共计网签215套，排全武汉top3。

而且，与项目前期的去化相比，也简直可以用一个天上一个地下来形容。

项目9、10两个月加起来卖了215套，而前面的3-8月这6个月的数据加起来也就88套，连9月一个月的销量都比不上。

这主要还是价格到位了的原因。不过这里我们先不分析价格，后面单独再看。

2、前面楼栋基本卖空，新加推6号楼

项目F地块共包含6栋住宅，首开推出的是1、3号楼，9月底推出了2号楼。

从具体楼栋备案情况来看，项目首推的1、3号楼中，1号楼112套房源已网签103套，仅剩9套未备案，全都是顶底楼层，基本等于售完；

3号楼129套房源已网签103套，还剩26套未备案，少量中间楼层，剩余房源主要以166平的大户型为主，加上少量的123、138平户型；

后续加推的2号楼136套房源，目前已网签90套，剩余46套未网签，剩余房源中最小的122平户型只剩少量顶低楼层，128跟140平的边户剩余房源多一些，还有一些楼层可选。

点击下图查看详细可选房源

网签数据每天更新，全武汉独家，注意收藏

网签备案有延迟，实际可选范围要少一些，目前还有少量不错的楼层，价格也很给力，对此感兴趣的亲们可加小妹微信详聊

目前项目销售端对外释放的是1、2、3号楼均已售完，实际上，1号楼已售完，3号楼余少量166平大户型，2号楼还有一些可选，但整体确实也不多了，主要还是以新加推的6号楼为主。

本次推出的6号楼位于项目F地块的最北端，南面是幼儿园，东南面是项目自建的学校武汉经开外校华中科学生态城校区，可以说毫无遮挡，采光效果杠杠滴。

6号楼总层高46层，1个单元，三梯三户布局，合同公摊约25%，优化后得房率要高一些，毛坯销售，预计2025年6月交房。

3、主打126-141平户型，前期剩余少量128-166平户型

新推的6号楼主打126、141平两个面积段，平面布局如下：

包含3个户型，其中126平为边户，两个端户都是141平的户型。

建面约126平户型

三开间朝南的户型，带双面宽大阳台，主卧、主卫、北向次卧、客卫均带飘窗，有一定的可拓展面积，整体布局比较方正，三房两卫，功能性也是OK的，没什么特别明显的缺点。

建面约141平米C3户型

东头的端户，南向看幼儿园跟学校，比西端边户要更好一些；整个户型更加的方正了，四房两卫的布局，客厅可以改造成一个超级大横厅，拓展面积也不少。

建面约141平米C4户型

西头端户，也是141平的，跟东边户的141平比起来，这个户型做成了四开间朝南，南向面宽更大，典型的大开间短进深布局，飘窗的赠送数量跟面积也是三个户型里面最多的，同样可以改造成为大横厅，单从布局来看，这个户型的布局比上面的141平户型更好。

缺点在于这个户型所在的西端头南面为5号楼，视野上稍稍有一些遮挡。

整体而言，项目的户型设计没有什么明显的缺点，就是得房率比不上现在的四代住宅，不过算上优化面积，项目得房率也在80%以上，在三代产品中算相对不错的。

另外，项目2、3号楼还剩少量的128、140、166平户型，基本都是边户位置，详细户型图可点击下图查看

4、从2.2-2.3万降到1.55万！价格到位了

前面说了，华中科学生态城的销量猛增，其中很重要的一个因素就是价格。

项目在2024年3月首开，1号楼备案均价22932元/平，3号楼备案均价26087元/平，价格都不算低，首开整体折后均价约22500元/平，毛坯。

其实对于南湖板块来说，2.2万的价格，还是百万方，自带9年制名校、商业等全方位业态的综合性大盘来讲，这个价格并不算很高，从销量来看，项目3、4月备案了57套，也不算很少。

但随着准四代项目的接连入市、学区房一个接一个的冒出、价格战的升级，从5月开始，华中科学生态城的销量就开始直线下滑，5月5套、6月6套，直接变成个位数了。

当然了，项目中途也做过价格调整，7月推出的特价房是1.88万起，对比首开的2.25万均价，有一定的下调，但不算特别大的幅度，对于销量也是有一定的提升（7月网签17套），但作用并不算特别明显。

一直到今年8月底，项目才又重新动了起来。

9月7日，项目把首推的1、3号楼重新包装，单价14900元/平米起，均价1.55万左右，对比首开价格，恨不得砍了快1万元/平。

这个价格，真的就没太多好说的了。

周边新房基本都是2万以上的，一站地铁之隔卖3万的也有。最低的是福地星城，户型产品没有科学生态城的好，也要1.6万+，而且还是最小的户型，稍微大一点的也在1.7-1.8万左右。

华中科学生态城1.55万几乎可以任选的价格，对比周边新房优势十分明显。

就算是和同板块的二手房相比，也有一定的价格倒挂。

目前项目周边房龄在10年以内的次新房，价格基本在2-2.5w/㎡左右；比较新一点的城投瀚城璞岸近期的成交单价在2.3-2.4w/㎡左右；房龄有10年之久的城投瀚城，成交价要便宜些，近期成交单价在1.6-1.9w/㎡左右。

这样来看，买一套二手房还不如买套明年交房的华中科学生态城，不仅价格更低，而且还是新房，产品、品质都远胜前期的二手房。

价格的巨大让利，效果惊人。

9月7日重新开盘，9月21日新品加推，一个月网签133套，直接登顶武汉9月销冠，10月也已网签了80套。

这也印证了我们开篇那句话，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

5、自带九年一贯制学校-武汉经开外校华中科学生态城校区！

华中科学生态城项目最吸引人的一点就是其规划引进的一所九年制学校，目前已确定引进经开外校九年一贯制公立学校。

该学校是项目与武汉经开外国语学校合作办学，资源配套上和本校共享，教学和管理都纳入统一考核。

来源：经开外校官网

据悉武汉经开外国语学校将委派共计20名教学管理团队，包括3名校长（1名校长、2名副校长）与17名核心骨干教师。其中华中科学生态城校区校长由现任武汉经开外国语学校副校长、初中部执行校长李泽贵担任；华中科学生态城校区副校长（小学部校长）由现任武汉经开外国语学校副校长吴昌全担任。

2023年，经开外校首届毕业生中考成绩非常不错，普高率高达95.2%，可以说是一战成名。2024年中考，成绩更进一步，公办普高率97.9%；尤其是中考总分平均分高达581.3分，位居武汉初中TOP3。

而且华中科学生态城校区不划片，仅对口华中科学生态城的业主；做为一个纯改善项目，其圈层相对比较纯粹，这样也能保证较高的生源质量。

此外，学校紧邻住宅小区，小区大门到学校校门距离仅百米；完全可以实现目送式教育，小孩还可以多睡半小时，睡眠时间有保障；小区与学校之间没有大马路，上下学也会更安全。

学校预计明年9月开学，预计当年开设小学一年级和初中一年级，完全是即买即享。

点击最新航拍VR，查看项目最新建设进度！

6、实景示范区已开放+引入龙湖物业！

项目的公区目前看起来品质还不错，高度约35米超大尺寸酒店式入户，1000㎡的社区中庭，双精装入户大堂，架空层泛会所等等，基本上该有的都有，大家可以看下实拍图。

此外项目还专门引进了提供高品质服务的龙湖物业，龙湖物业的口碑一向都还不错。

总体而言，华中科学生态城项目本身硬件其实还不错的，项目位置、环线、周边配套等都比较成熟，并且还自带有经开外校系教育资源，签约了华润万象生活商业，引入了龙湖物业，产品设计以及展示面做的都还不错，虽然不是现在热门的准四代产品，但在三代产品里面算比较优秀的。

最重要的是价格确实很给力，周边2万+、3万+的售价，它搞一个1.55万的均价，价格优势真的太明显了。

要说缺点也有，最大的缺点就是旁边临近的殡仪馆，这个事我们不做评价，能接受的话，这个价格真的还可以，不能接受就看其他的项目。

如果你对这个项目还有其他疑问，或者想了解其他楼盘一手消息，加小妹微信，24小时在线回复

下面是项目的详细测评：

一、楼盘整体情况

华中科学生态城F地块共规划6栋高层、超高层住宅，及少量社区底商和一所幼儿园。其中1#29层，2#37层，3#、4#、5#、6#均是46层。

E-2地块为规划18班小学，目前已经确定引入一所36班的九年一贯制学校-武汉经开外校华中科学生态城校区。

二、楼盘地块数据

项目F、E-2地块规划总用地面积约4.42万方，公园绿地用地面积约0.48万方，规划净用地面积3.94万方，总建筑面积约20.72万方。

F地块为住宅用地，住宅总建筑面积10.65万方，商业建筑面积约305平，容积率约3.64，建筑密度约18.28%，绿地率约30.1%，总户数761户，机动车停车位1540个，户均建筑面积约140平。

日照分析图：

项目楼栋、小学、幼儿园效果图：

三、拿地情况

2021年6月25日，P（2021）084号地块被武汉华中科态城实业投资发展有限公司以底价331696万元拿下，楼面价约3308.4元/平。

P（2021）084号地块位于洪山区雄楚大街以南，南湖北路以北、楚平路以西，地上规划用地面积172083平方米。商务、商业及居住计容建筑面积不大于100.26万平方米（不含小学建筑面积），其中商务建筑面积不大于50.66万平方米，商业建筑面积不大于12.22万平方米，旅馆建筑面积不大于6万平方米，居住及配套建筑面积不大于31.38万平方米；小学建筑面积不小于0.67万平方米。

地块主要要求：

1、(1)引入不少于1家世界500强前200名(以《财富》杂志2020年公布榜单为准)的互联网企业华中区域总部入驻；(2)自持全部商务、商业、旅馆等公建用房，至土地使用权期限届满；(3)商务、商业、旅馆、幼儿园、小学、公园绿地须与住宅同步开工建设。

2、竞得人须自地块成交之日起5年内完成项目建设并投产运营，竞得人及引入的企业须在洪山区依法注册和纳税。

3、竞得人须无偿代建规划要求以外相邻地块(原殡仪馆)约11公顷公园绿地，建成后两年内无偿移交给区园林局。

4、E-2地块内控制1所18班小学，用地面积不小于11941平方米，建筑面积不小于0.67万平方米。

规划设计图如下：

拿地点评：虽然楼面价较低，仅有3308.4元/㎡，但是住宅仅占整个地块约30%；而且商业、商务、旅馆等全部需要自持，还要代建学校、相邻地块的公园绿地等，整体成本还是蛮高的。

四、项目地段、交通、配套

1、区位

大区位上看位于洪山区雄楚大道666号，属于洪山的杨家湾板块，紧邻光谷的关山板块。

微观区位上，住宅地块其实更接近南湖，属于南湖板块。

北面是湖北商贸学院（后期改为公园绿地）；南面是保利蓝海郡、南湖锦园、南湖北路；西边是城投瀚城璞岸、楚康路；东边是9年一贯制的武汉经开外校华中科学生态城校区、南湖锦城、楚平路。

区位点评：大区位上位于雄楚大道沿线的杨家湾板块，紧邻光谷关山大道；同时辐射武昌核心和光谷核心。从微观上来看，住宅地块位于南湖板块，周边都是成熟小区。

2、交通

自驾方面：项目门口就是雄楚大道，通过楚平路往南可连通南湖大道，周边还有南湖北路、楚康路等道路，道路比较多。

项目门口有雄楚大道高架桥的上下桥匝道口，高峰期会有拥堵。

楚平路是双向四车道。

南湖北路是双向两车道。

地铁方面：项目A地块基本紧邻地铁2号线杨家湾站，但住宅地块距离地铁站较远，直线距离约1.4公里，步行有点远。

距离项目最近的是地铁2号线杨家湾站A出口。

公共交通：楚平路、南湖北路有公交车站；此外在项目A地块门口有BRT楚平路站，可以通过地下通道到达。

交通点评：项目门口是雄楚大道上下桥匝道口，高峰期会有点拥堵；住宅地块周边的楚平路是双向四车道，南湖北路是双向两车道，比较窄；住宅地块距离地铁口较远，不算方便。

3、配套

商业配套：项目自带大体量商业规划，还引入了华润万象汇，值得期待；不过整体建设周期较长，兑现时间或许不短。周边成熟小区有大量底商，可以满足日常生活需求；杨家湾地铁站附近还有较大的街区类商业-五环天地。

周边小区社区底商比较成熟。

杨家湾地铁站附近的五环天地商业体。

教育配套：项目自带一所12班幼儿园，并引入了一所九年一贯制的学校-武汉经开外校华中科学生态城校区，该学校仅对口本项目，目前正在建设中，预计2025年9月开学。

医疗配套：距离项目最近的应该是杨家湾地铁站附近的一所二甲医院-湖北省荣军医院。

生态配套：住宅地块南面200米就是南湖北岸的湖滨公园，体量不大，基本设施都有；不过项目西侧规划有16万方的生态公园（湖北商贸学院拆除），东侧是代建的11万方公园绿地（武昌殡仪馆搬迁），总计27万方的绿地规划，还是值得期待。

配套点评：项目位于洪山的成熟住宅片区，周边生活配套比较齐全，但体量比较小；主要的商业、学校、自然生态等配套，都依赖于项目自身的规划。

学校是引入了9年一贯制的武汉经开外校华中科学生态城校区，仅对口本项目，预计2025年9月开学；商业引入了华润万象汇；项目东西侧一共规划了约27万方的公园绿地，其中西侧的约11万方绿地是需要项目代建的。总体来说，这些规划值得期待，但都需要时间来等待。

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