夜晚突袭加推，竟又卖光了？！

楼市 2024-10-19 23:27 湖北

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最新动态：保利·涧山观奕，B3号楼于10月18日取证，主推建面约142平米户型，带装修备案均价约34459元/平，共计32套，已于10月18日晚加推，折后单价约2.9-3.1万元/平，目前仅剩余少量顶底房源；

前期B5号楼建面约122平三房、142平四房高层房源在售，带装修均价29000元/平，B2号楼少量建面约199平米四房毛坯大平层在售，整体均价约30000元/平左右。

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楼盘聚焦：

1、夜晚突袭加推，现场人气还挺高

10月18日，保利·涧山观奕取得B3号楼的预售证，并且于10月18日当晚就直接开盘加推

开盘现场

取证当晚就加推，还是很考验前期蓄客的，但没想到现场人气依然不错，据了解，加推的B3号楼目前只剩几套顶底房源了。

作为一个3W档的高改项目，很难出现连续的加推动作，涧山观奕不仅做到了，并且去化都还不错：首开部分楼栋日光，9月底加推，小户型产品日光，10月18日晚加推，再次趋近日光。

首推的B1、B2、B4号楼中，仅B2号楼还剩少量199平大平层在售

加推的B5号楼已网签45套，其中大部分为120平户型

这还是需要一些实力的，涧山观奕到底有哪些亮点？我们挑几个重点来看看。

2、准四代，产品足够给力，得房率最低也在92%以上

涧山观奕包含11层、17层的小高层，以及33层的高层，为准四代住宅。

从得房率来看，11层的小高层得房率可以达到99%，17层的小高层得房率可以达到95%（如果算上电梯前室，得房率更高），即便是33层的高层，得房率也达到了92%。

这个得房率即便是在武汉准四代项目中，也算是非常优秀的了。

并且整个项目只有2栋33层的高层，另外4栋都是11、17层的矮房子，整体密度比较低，在核心区非常难得。

当然了，户型设计也是非常不错，这个我们放到后面的在售产品里面去看。

3、预计对口卓刀泉小学+卓刀泉中学，洪山区第一梯学校

按照最新的2024年划片范围，项目预计对口卓刀泉小学和卓刀泉中学；卓刀泉中学2024年中考成绩非常好，高分保护2人，示范率57.9%，普高率77.4%。

虽然最终要以交付后教育局划片为准，但是项目距离卓刀泉小学约400米，距离卓刀泉中学约600米，基本不会被划出去；而且以后上学接送非常方便，基本步行可达。

4、实景示范区已开放，品质呈现比较高

涧山观奕还有一点神奇的是，正式售楼部跟实景示范区都没开放就直接首开了，而且去化还接近日光。

不过，项目实景示范区在近期迎来了开放，从现场来看，也确实没让业主失望，品质呈现非常到位，豪宅范十足。

5、全盘仅剩最后一栋待售

涧山观奕一共包含6栋住宅，分为A、B两个小地块，其中B地块5栋，A地块1栋，截至目前，B地块5栋住宅已全部推出，仅剩A地块最后一栋住宅待售。

其中，B2号楼为11层一梯一户的纯正小高层产品，主打199平大平层，毛坯销售，因为产品稀缺，得房率也最高，这个产品的单价也是最高的，毛坯均价在3万左右，目前有部分楼层可直接认购。

其余楼栋均为带装修出售。

其中B1、B3、B4号楼都是17层的小高层，户型面积段也一样，都是143平户型，整体价格在3万左右，单价2.9-3.1万左右，总价400来万。

B1、B4号早在7月项目首开的时候就卖完了，也就是说，本次加推的B3号楼为项目最后一栋17层小高层产品，错过再无的那种，这么看来也就能理解为什么晚上突袭加推也能卖的这么火爆了。

B5以及A1号楼则为33层的高层产品，其中B5号楼已推，也是目前的主要在售楼栋，同样也有143平的户型，另外还有120平的偏小户型，带装修均价在2.9万左右，起步门槛会低一些，并且也是全盘最低门槛户型。

最后剩余的一栋待售楼栋A1号楼，主打132、178平户型，目前具体的加推时间尚不明确，但也很有可能来个突然袭击。

几个主要的户型图：

B5号楼建面约120平米高层户型，项目最低门槛户型

这个122㎡户型和前期的142㎡四房比较类似，仅仅是少了一间卧室，也可以算是目前见过设计最好的120㎡左右三房户型。

大面宽，短进深，南向面宽达到了12.1米，5.4米宽的客厅功能性和实用性更强，完全可以在客厅放个书桌/吧台/书柜/茶室等，3+1房的功能性得到体现。

全屋有5个全赠送的飘窗，再加上2个只算一半面积的阳台，优化后得房率约92%，主卧的空间尺度感超强，面宽有3.6米；玄关处还设计了一个储藏室，平时放点杂物非常方便。

小高层建面约143平户型（目前还剩少量顶底房源）

两梯两户布局，个户型都有私享的电梯前室，完全可以当成一个玄关使用。

整个户型南向面宽高达15.3米，客厅开间5.4米，这么阔绰的尺度，一般只在180㎡以上的大平层产品才会有。

全屋有5个全赠送的飘窗，加上3个只计算一半面积的阳台，优化后得房率约95%，套内面积约136㎡，如果再加上约6.6㎡的电梯前室，得房率高达99%。

主卧面宽有3.6米，比市面上常规的3-3.3米面宽大不少；主卧套房约28㎡，带一个270°转角大飘窗，除了淋浴还有一个全尺寸浴缸，舒适性极高。

这个户型还在玄关处单独设计了一个储藏室，可以堆放一些生活杂物；尤其是现在流行骑行，可以把骑行的自行车放这里。

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高层建面约142平米户型，主要为B5号楼内

和前面的142平户型设计几乎是一样的，区别在于高层B5号楼是两梯四户布局，没办法实现独梯独户，因此少了一个能独立使用的电梯前室，优化后得房率约92%，比17层小高层的99%要低一些。

建面约199平11层小高层户型，一共只有10套

199㎡户型，四房两厅三卫，双套房设计；南向面宽高达19.1米，四面采光通风，通透性极佳；阳台进深约2.4米，3阳台加上5个飘窗，优化后得房率约95%，如果加上电梯前室的面积，得房率也可以做到接近99%。

这个户型也是涧山观奕所有楼栋里面唯一毛坯产品。

另外，最后一栋A1号楼的户型图目前也已出炉，主打132、178平户型，具体的尺寸还没有，可以先看下布局

A1号楼建面约132平米户型

只有最东头的一户，这个户型图左侧是另外的电梯厅，别看岔了。

A1号楼是两梯两户，两个单元，同样也是可以实现独梯独户的，也就意味着这个电梯前室可以利用起来；整体也还比较方正，主卧与次卧分开，主人房的私密性更强，阳台宽面依然十分可观，不过相比起来，132平这个户型没有前面几个布局好，估计是牺牲给了隔壁的178平户型。

A1号楼建面约178平户型

这个户型就沿袭了之前户型的亮点，大开间、短进深，大面宽阳台，户型也非常的方正。

不过这个具体的尺寸还没出来，后续有详细信息了小妹再来跟大家分享。

总的来看，涧山观奕各方面的表现都还是非常不错的，至于为什么这么快速的加推，也是鉴于近期市场上竞争对手加快了推盘速度。

除开199平大平层之外，项目主推产品就是120平以及142平户型，最直接的竞争对手就是龙湖御湖境以及建发璞玥。

御湖境是一直都在销售，虽然针对120平户型也有比较给力的折扣，但相对来说，涧山观奕120平户型设计的更好，产品表现更为优秀，压力不算大；不过御湖境143平的户型也非常不错，得房率可以达到97%以上，虽说整体价格较涧山观奕高一点，但区别不大，还是能抢走一部分客户。

但建发璞玥就不是这样了，武昌的区域优势、梦时代旁的地段优势，预计对口珞珈山小学+武汉初级中学的学区优势，都较涧山观奕强一些，除了大面积产品，首推还有117平小户型，也是对涧山观奕120平户型形成了直接的打压。

并且，建发璞玥9月首开之后，原本以为会消停一阵，结果不到一个月剩余楼栋全部推出，很明显的抢客，涧山观奕如果还无动于衷，那真的就要陷入被动了。

所以本次涧山观奕加推比较意外，但又能理解，而且项目最后一栋A1号楼没准也会很快跟我们见面呢。

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下面是更多测评：

一、整体情况

项目一共有A、B两个地块。其中A地块仅有A1#一栋楼，33层，2个单元，位于卓刀泉南路西侧；B地块有5栋楼，其中B1#、B3#、B4#17层，1个单元，B2#11层，1个单元，B5#33层，1个单元，位于卓刀泉南路和虎泉街交汇处。

A1#2个单元，每个单元均是2梯2户；B1#、B3#、B4#2梯2户；B2#是1梯1户大平层；B5#是2梯4户连廊结构。

除了B5#，其余楼栋都可以达到1梯1户，梯户比很高。

二、楼盘整体数据

A地块规划用地面积约1万方，总建面约3.45万方，住宅建面约2万方，容积率约2.32，总户数127户，住宅机动车停车位263个。

户均建面约161.7㎡，建面比较大，妥妥的大平层楼栋，而且车位比约1:2，配置很高。

A地块还带有一个2000㎡生鲜市场，在地块的东南角还有一个地铁出入口。

A地块技术经济指标：

A地块日照分析图：

A地块项目外立面效果图：

B地块用地面积约1.8万方，总建面约4.5万方，住宅建面约3.2万方，容积率约1.96，总户数237户，住宅机动车停车位266个。

户均建面约136㎡，建面也算大，也是走改善定位，车位比约1:1，车位还是比较紧张的。

B地块有3个地铁出入口，真正的地铁上盖项目，其中地块内部的是地铁疏散口，平时关闭，紧急情况启用；此外在地块中间有个全民健身用地；项目的主入口位于卓刀泉南路，在B1#和B2#之间。

B地块技术经济指标：

B地块日照分析图：

B地块项目外立面效果图：

三、拿地情况

2023年12月26日，洪山虎泉地铁站旁的137号地块被保利（武汉）房地产开发有限公司以7.15亿元拿下，成交楼面价约12037元/平。

地块主要要求：

①该项目定位位置轨道交通11号线虎泉站上盖复合利用，应按照轨道站点TOD模式，合理组织地下地上空间，促进立体化空间开发。

②B地块西侧沿卓刀泉南路控制一条5米宽带状公园绿地。

规划图如下：

拿地点评：地块面积不算大，容积率2.1，基本是走改善定位；地铁11号线从地块下面穿过，对于建筑技术和成本都有一定要求；TOD模式，增加了地铁出行的便利性。

四、项目地段、交通、配套

1、区位

项目位于洪山区卓刀泉南路和虎泉街交汇处，紧邻华中师范大学，与二环线直线距离约1.7km，距离珞喻路和雄楚大道约600米左右，紧邻地铁2号线虎泉站，位置相当优越。

微观上看，项目北侧是华中师范大学、伏虎山烈士陵园，南侧是建信小区，西侧是华中师范大学，东侧是虎泉地铁站、虎泉购物广场。

周边城市面貌

区位点评：该地块位于二环外，紧邻华中师范大学，离武昌和光谷都比较近；周边大学比较多，城市配套较为成熟，但城市面貌较为一般。

2、交通

自驾方面：项目两侧一边是虎泉街，一边是卓刀泉南路；但这两条街道都是双向4车道，不算宽敞，尤其是虎泉街两边餐饮较多，晚上夜市丰富，较为拥堵。

不过项目距离二环线，珞喻路都不算远，自驾上珞喻路或二环线后较为通畅。

虎泉街

卓刀泉南路

地铁方面：项目是真正的TOD（地铁上盖）模式；地铁2号线和11号线（在建）双地铁上盖，去武昌或光谷均可地铁直达。

公共交通：项目门口的卓刀泉南路和虎泉街均有公交站点，有538、386等多路公交。

交通点评：项目双地铁上盖，地铁2号线和地铁11号线（在建）通达性都很不错，无论是去武昌还是光谷都可地铁直达；公交站点就在门口，公交出行也很方便；门口道路不算宽敞，高峰期自驾可能会拥堵。

3、配套

商业配套：项目一街之隔就是虎泉时尚中心和虎泉购物广场，餐饮娱乐业比较多；距离群光广场约1.7km，距离武商梦时代约3km，逛街购物都很方便。

虎泉时尚中心

虎泉购物广场

教育配套：按照洪山区2024的学区划片来看，项目预计小学对口卓刀泉小学，初中是卓刀泉中学（以交付后官方划片为准），而这个组合在洪山区属于第一梯队的学校。

卓刀泉小学

医疗配套：项目对面一街之隔就是虎泉医院，3公里之内还有武汉大学口腔医院、省妇幼、广州军区武汉总院等，日常就医很方便。

虎泉医院

其他配套：项目北侧约300米就是卓刀泉公园，步行可达。

配套点评：项目位于洪山核心地段，周边各项配套都比较齐全，餐饮娱乐业较多，烟火气很足；3公里范围内有武商梦时代，群光广场多个大型商业综合体，还有省妇幼、广州军区武汉总院、武汉大学口腔医院等多所医院，配套丰富；而且按照洪山区最新的划片来看，预计对口卓刀泉小学+卓刀泉中学，洪山第一梯队学校。

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