今年准四代新盘最多，楼市最热是哪个区域？毫无疑问，当属武昌区。武昌区的准四代新房不仅数量多，而且产品更新速度快也快，从第一四代项目金沙府6月首开，不过短短几个月，四代产品就已经遍布高层、超高层、小高层、洋房了，近期武昌内环的首个准四代洋房产品也要面世了。最新动态：沙湖天境预计10月底开放售楼部和样板间，预计11月首开推出1、2、4号楼，建面约143、186㎡四房带装修房源，目前诚意登记享99折！项目节奏非常快，7月26日土拍拿地，10月12日出规划图，预计10月底可以开放售楼部和实体样板间，11月首开。从拿地到现在还不到3个月，就要开盘了，真的是神速啊。项目共有3种户型，建面分别为143㎡和186㎡（其中186㎡有两种户型），纯改善大平层和洋房；而且作为准四代产品，户型设计非常优秀，得房率较高；其中143㎡户型得房率约94-97%，186㎡户型得房率约102-105%。186平四房三卫户型，分布在1#和3#。其中1#是10层洋房，一线临湖，得房率约104%；3#是32层高层，得房率约102%。单独的电梯前室，再加上大量的飘窗和阳台，赠送面积非常多。客厅面朝沙湖，约9米开间、约6米进深，而且为了有最大的观景效果，客厅转角专门优化了承重柱，再加上大面积的全景玻璃，可以真正实现270°无死角观湖，效果非常好。![]()
主卧大面积落地窗，可以观小区内部园景；带超大衣帽间，有浴缸的独立卫生间，舒适性非常高。整个主卧套房约35㎡，空间非常大，相当于一个小户型的套内面积了；LDKB一体化设计，总面积近70㎡，实用性非常高，开个大的party也足够了；还有个专门的生活阳台，方便晾晒衣物。186平四房三卫户型，分布在2#，2#是17层小高层，得房率是项目最高105%。这个户型也带有独立的电梯前室、飘窗、阳台等，赠送面积较多。主卧带衣帽间，有浴缸的独立卫生间，舒适性非常高。客厅角落同样没有承重柱，也是270°无死角的观景。2#的西边户，也可以一线观湖，客厅和西北角的卧室都可以有较好的观湖视野。143平四房两卫户型，分布在4、5#，4#是42/45层超高层，5#是46层超高层，得房率约94-97%。2梯2户的设计，基本保障了每户都有单独的电梯前室可以利用；除了有多个飘窗和阳台可以优化面积，还专门设计了一个全赠送的生活阳台，大大提高了得房率。户型方正，没有走廊浪费空间，而且四个卧室分布在四个角落，基本上互不打扰，保障了足够的私密性。客厅面宽约6米左右，大横厅景观不错，多功能区放个书桌或吧台，实用性高。![]()
主卧加卫生间、衣帽间一共约28㎡，空间足够；儿童房和X空间可以合并设计为一个大儿童房，也可以设计为两个儿童房，适合二胎家庭。项目一线临沙湖，和沙湖之间完全没有遮挡，项目总体比沙湖大道抬高5米，与中北路平齐，而且1#、2#、3#的1楼是架空层，4#、5#的1楼是商业，每栋楼的房源都是从2层开始，这样基本能保证每栋楼都能看湖。![]()
而且为了有较好的观湖视野，其中1#、3#、5#是东西朝向，直面沙湖；而且3栋楼分别是10层、32层、46层，西低东高，基本保障了1#全部房源可以正面观湖，3#（10层以上）和5#（32层以上）的高层房源可以正面观湖，低层房源可以侧面观湖。2#和4#是南北朝向，2#西边户基本都有较好的正面观湖视野，4#西边户高层房源（17层以上）也能正面观湖，其他部分户型可以侧面观湖。3、武昌内环+地铁口，预计引入武昌实验小学+武珞路中学。项目位于武昌内环，临楚河汉街和沙湖，这个板块算是武昌传统的豪宅区域，对面是复地东湖国际，南面是沙湖中心、万达御湖世家等。地段位置非常好，周边配套也很成熟；地铁4号线青鱼嘴站F口就是项目正门口，地铁出行很方便；一站地铁即可到凯德1818，武汉SKP等大型购物中心；三甲医院中南医院直线距离约1.2公里；一线临沙湖，距离东湖也不算远，自然资源非常丰富。土拍地块时附有文件说明，项目对口电车二公司A地块内规划初中，拟引进水系优质资源，暂定为沙湖中学（水果湖二中分校）。不过，据最新信息，该初中改为引入武珞路中学，对口小学是建发朗玥附近的规划小学，引入武昌实验小学，预计2027年9月正式开学。如果最终落定的话，那武昌实验小学+武珞路中学双TOP级名校，这又是奔着打造下一个复地东湖国际去的；而且2027年开学的话，基本上是交房即可入学了。项目产品类型有洋房、小高层、超高层等多种，放风价的价差也比较大。1#是10层洋房，放风价是3.8-4.1万，总价约706-762万；2#是17层小高层，放风价是3.5-3.8万，总价约651-706万；4#是42/45层超高层，放风价是3-3.5万，总价约429-500万。![]()
新房的话，距离比较近的中海东湖玖章，目前特价房带装修约27xxx元/平起，价格相对略低，不过大户型高区也达到3.1万/平以上。招商武昌序，目前155、186㎡带装修四房，均价35000元/㎡左右！建发璞玥，目前少量建面约166m²四房带装修高层在售，均价约3.3万/平！二手房的话，万达御湖壹号近期成交价3.2万/平左右，复地东湖国际五六期的近期成交均价约3.5万/平左右。从周边新房二手房价格来看，沙湖天境的放风价稍微高于周边新房和二手房，但考虑到沙湖天境的整体没什么短板，包括地段、学校、湖景等都很不错，放风价还算合理；而且开盘肯定会有优惠，优惠后应该会低于放风价。1#是武昌内环比较稀缺的一线临湖洋房，而且数量不多，一共才18套房源（首开推出17套），放风总价706-762万，比招商武昌序186㎡户型贵了约100万，但整体地段、配套、景观都要更好，还是稀缺的内环洋房，应该比较抢手。2#是17层小高层，得房率是全项目最高的105%，西边户可以一线观湖，是2#最值得买的户型，数量也不多，才32套房源。建发璞玥也要加推185㎡的小高层户型了，总价约600万左右，和沙湖天境的2#基本在一个总价段里面；沙湖天境景观更好，学校还需要建设，建发璞玥学区是现成的，就看购房者更在意哪个了。还一个可能对比的是龙湖御湖境175㎡户型，总价560万左右，沙湖天境价格更高点，但配套学校也会更好，如果预算足够还是优先选沙湖天境。4#是超高层，只有西边户的高层房源（17层以上）才能正面观湖，房源数量多，相对没那么抢手。这个户型可能对比更多的是中海东湖玖章，同样是高层超高层，中海的150㎡户型总价也要400-500万左右，中海的学区和沙湖天境一样还在建设中，中海的景观和户型得房率不如沙湖天境，沙湖天境143㎡户型相对更值得买。还一个是国铁城投国樾滨江的143㎡户型，总价400万左右，不过是毛坯，小学对口滨江实验小学，初中还未确定，就看购房者是更喜欢临江还是临湖了。天创云和樾是武汉首个面世的四代洋房，开盘售罄，但是它主打性价比，不知道这个内环的稀缺洋房豪宅-沙湖天境，能否延续奇迹！项目一共5栋楼，其中1号楼1个单元，10层，两梯两户，户型建面约186㎡；2号楼1个单元，17层，两梯两户，户型建面约186㎡；3号楼1个单元，32层，两梯两户，户型建面约186㎡；4号楼2个单元，1单元42层，2单元45层，两梯两户，户型建面约143㎡；5号楼1个单元，46层，两梯两户，户型建面约143㎡。
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1、2、3号楼底层架空，4、5号楼底层是商业。1、2、3号楼得房率约102-105%，4、5号楼得房率约94-97%。1、2、3号楼层高3.05米，4、5号楼层高3米。
项目预计首开推出1、2、4号楼，其中1号楼17套房源，2号楼32套房源，4号楼170套房源，合计219套房源。
地块规划用地面积约18788.36㎡，总建面约77658.13㎡，住宅建面约56038.6㎡，容积率约3.22，总户数358户，住宅机动车停车位381个。
户均建面约156.5㎡，建面比较大，妥妥的豪宅，车位比约1:1.06，项目还带一个2200.15㎡幼儿园。
地块技术经济指标：
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地块日照分析图：
地块项目外立面效果图：
纯公建化外立面，大面积落地玻璃幕墙，搭配颜色独特的铝板，外观大气，观湖视野也更好。
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2024年7月26日，P（2024）032号纯宅地，由武汉润联志合房地产开发有限公司（华润+联投）斩获，成交总价9.242亿，成交楼面地价15301元/平。①配建1所6班幼儿园，用地面积不小于3987平方米，建筑面积不小于2200平方米。
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相关说明：
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拿地点评：地块面积不大，容积率3.22，纯住宅地块，而且学区前置，地块说明文件已经指定对口初中是P（2024）031号地块的规划初中；说明开发商还是比较看好高改市场和中北路的价值。
项目位于洪武昌区中北路和沙湖大道中间，在地铁4号线青鱼嘴站附近，属于武昌内环核心，而且一线临沙湖，是武昌著名的豪宅区。![]()
微观上看，项目北侧是建发P（2024）031号地块，南侧是中国农业发展银行大楼、金沙豪庭小区，西侧是沙湖大道、沙湖公园，东侧是地铁4号线青鱼嘴站F出口、中北路。![]()
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周边城市面貌
区位点评：该地块位于武昌内环，一线临沙湖，离武汉SKP也不远，无论是地段还是景观，都非常好。而且周边有很多武昌著名豪宅，包括复地东湖国际、万达御湖世家等，地段认可度很高。自驾方面：项目一面临中北路，一面临沙湖大道，周边还有武汉大道、二环线、楚汉路等多条主干道，通达性非常不错。![]()
地铁方面：项目门口就是地铁4号线青鱼嘴站F出口，属于地铁口项目。
公共交通：项目门口就是中北路车家岭公交站，有530内环路线。交通点评：项目紧邻主干道，通达性很不错；门口就是地铁4号线青鱼嘴站F口，地铁出行很方便。不过F口算是青鱼嘴站最远的一个出口，步行距离稍微有点远。商业配套：项目自带部分商业，对面的家盛时代城市生活广场和中百仓储能满足日常所需；2公里范围内有武汉SKP、楚河汉街、凯德1818等多个大型购物广场。![]()
教育配套：土拍地块时附有文件说明，项目对口电车二公司A地块内规划初中，拟引进水系优质资源，暂定为沙湖中学（水果湖二中分校）。不过，据最新信息，该初中改为引入武珞路中学，对口小学是建发朗玥附近的规划小学，引入武昌实验小学，预计2027年9月正式开学。医疗配套：项目距离三甲医院-中南医院约1.2公里左右。其他配套：项目一线临沙湖，和沙湖之间无直接遮挡，观湖视野非常好；距离东湖风景区约2公里左右，也不算远。配套点评：项目位于武昌内环核心，属于武昌传统的豪宅板块；周边各种配套非常成熟，商业配套、自然配套、医疗配套等都属于武昌的顶级资源了。如果是真的引入武昌实验小学+武珞路中学，那基本没啥短板了，又是下一个复地东湖国际了。
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买房有风险，请谨慎选择。本文仅为楼盘信息参考，尽量客观分析楼盘优劣势。并不代表推荐该楼盘。![]()
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