2024年9月19日，武汉市鼎顺瑞城房地产开发有限公司申报的新建居住项目（当代南湖壹品）绿城·桂湖雲翠地块二项目规划方案调整，变身成了准四代产品。这个项目，就是之前的天誉，停工2年之后被绿城接手，并且前期已建设的楼栋除了已开售的两栋之外，全部爆破重建，知名烂尾楼重生。前期的爆破等信息我们也写过相应的文章，有兴趣的可以点击下方链接查看下面就一起来看看这个项目的规划具体调整成什么样了。最新动态：绿城桂湖雲翠，11月9日武汉首个超2万方全维实景示范区即将开放，预计11月首开，目前已启动圈存，预计首推6、9号楼建面约108-140平高层，以及34号楼建面约140、170平洋房，毛坯销售。![]()
先不看调整细节，我们只看整体的调整平面图，可以发现，整个规划调整的地方还不少，比如小区最北面高层的楼栋朝向，项目中部的中央园林面积明显增大，南端整体改变相对小一点，但细节变动的不少。从具体技术指标来看，项目规划用地面积127344.03平，总建筑面积504088.93平，总计容面积322376.92平，其中住宅总建面308407.50平，包含285735.02平的商品住宅，以及22672.48平的公租房。居住配套设施总建面13969.42平，其中幼儿园4670平，配套商业6095.34平；架空层面积3979.49平，规划机动车位3060个，均为地下停车位，其中住宅配有2891个停车位，商业30个，公租房79个，幼儿园60个。整体容积率2.53，建筑密度19.08%，绿地率40%，规划总户数1893户，其中商品住宅1473户，公租房420户。1、总建筑面积由504088.93平，减少到464480.21平；2、住宅总建面由308407.50平，减少到307184.09平；其中商品住房由285735.02平，增加到291814.09平，公租房由22672.48平，减少到15370平；3、居住配套设施总建面由13969.42平，增加到15192.83平，其中幼儿园由4670平，增加到4670.38平，配套商业由6095.34平，减少到5995.71平。4、架空层面积由3979.49平，增加到6899.27平；5、规划机动车位由3060个，增加到3156个，其中住宅分配由2891个增加到2919个，配套单独新增一项，分配有54个车位，配套商业保持30个不变，公租房由79个增加到91个，幼儿园新增2个地上停车位，地下仍为60个。6、容积率保持2.53不变，建筑密度由19.08%增加到19.9%，绿地率保持40%不变，规划总户数由1893户增加到2344户，其中商品住宅由1473户增加到2086户，公租房由420户减少到258户。2、绿城在武汉首个月华系产品，包含高层、洋房、叠拼，产品业态丰富月华系是绿城引领创新的作品序列，源起杭州凤起潮鸣，据悉，每一座城市的月华系作品，从杭州到南京、成都，再到武汉，均选取核心城市的重要地段方。月华系属于绿城高端产品系列，桂湖雲翠是绿城在武汉首个月华系产品。具体来看，在外立面的建造上，项目的高层采用全玻璃幕墙和大落地窗体系，让铝板线条与大开间落地窗融合，更大限度保证看湖率的扩大。在建筑设计上，创新设计新一代“无边框曲面屏”立面。此外，项目还将在南湖边打造约4万方雲朵CAMPING湖滨露营公园，以及约3600方会所空间，包含恒温泳池、瑜伽房、壁球馆、水吧、私宴等功能。绿城桂湖雲翠整个项目体量还是比较大的，约46.4万方，产品规划了高层超高层住宅、洋房、叠拼、商业等，业态比较丰富。项目一线临湖分布的都是叠墅、洋房产品，高层分布在中间，其中高层超高层住宅共规划有12栋（含1栋公租房）。高层住宅中，除公租房外，剩下的11栋商品住房一楼全都设置有架空层，并且在小区主出入口处还设置有风雨连廊，这确实符合绿城的一贯作风。产品面积段包含：约200-220㎡谧境湖墅、约145-160㎡湖境洋房、约120-160㎡无界高层，整体依然是偏改善的定位。绿城桂湖雲翠项目佰港城城市展厅于7月13日开放，9月初开放了美学示范区——湖滨会客厅，目前正在圈存中，预计11月首开。首推预计推出2栋高层，为6、9号楼，以及一栋洋房34号楼。6号楼总高55层，南面为45层的5号楼，所以45层以上的楼层南向可以瞰湖，另外，6号楼西侧为6-8层的洋房别墅，8层以上房源也可以瞰湖，就是视野没有南向的好。
9号楼总高22层，位于项目的北面，四周都是高层超高层环绕，所以9号楼是不能瞰湖的，但9号楼的总楼层只有22层，从居住角度来说，比55层的6号楼要更舒适一些，不过9号楼东侧临马路，会有部分的噪音影响。
34号楼为总高8层的洋房，位于小区西侧，南面也是8层的洋房，西侧为6层建筑，瞰湖视野方面会有一些影响，7-8层房源可以侧面看点湖，但相对来说，34号楼位于小区中部，环境比较安静，并且南面也都是低楼层房源，加上本身又是8层的稀缺洋房产品，产品本身更为稀缺，居住舒适度也更高。
绿城桂湖雲翠将打造成为一线临湖的准四代产品，首推的产品包含5个户型。6号楼高层，三梯四户，户型面积110、125、140平，优化后得房率约93%。9号楼高层，三梯四户，户型面积108、122、135平，优化后得房率约95%。洋房34号楼，两个单元各一梯两户，户型面积140、170平，优化后得房率约101-104%。高层三个户型，洋房两个户型（只是在具体楼栋里面的面积大小有所区别）进门处也采用了S墙设计，后期可以放冰箱；户型本身比较方正，布局方面倒是没什么好说的。关于拓展面积，一眼看上去，飘窗设计非常多，厨房、2个洗手间、北面次卧、主卧都带飘窗，并且都是全尺寸飘窗；客厅与南面次卧共享双开间阳台，阳台的进深没有标出来，但根据比例来看，是非常接近2.4米的，也就是准四代住宅规定中住宅阳台进深的极限值了。高层户型，为了瞰湖，这个把客厅以及阳台设置在了东头，卧室分布在南、北端；可以做到专梯专户的效果，电梯前室这一块空间后期也可以利用起来。拓展面积就更多了，两个阳台，外带7个飘窗，有意思的是，厨房外、餐厅北面还有一个非常大的飘窗赠送，后期可以好好利用一下。这个也是端头边户，9号楼中这个户型的瞰湖效果要更好一些。也是专梯专户效果，整体布局与122平户型基本类似，不过面积更大，三房变成了四房，同样是双阳台设计，并且客厅阳台的面积还要更大一些，拓展面积更多。8层洋房内的户型，一梯两户的布局，得房率可以达到约101%。户型本身也是没什么好说的，绿城在产品打造这一块还是很厉害的，布局也非常不错；整个南向面宽达到12.1米，采光面非常大，并且其中2/3以上都是阳台部分，阳台开间达到8米左右。四房两厅三卫，南向双套房设计，这对于家里有老人同住的家庭非常友好。整个南向面宽达到14.2米，超大采光面，阳台开间达到10米左右，并且这个户型北面也带一个阳台，南北双阳台设计，飘窗也是非常多，拓展面积十分可观。值得一提的是，34号楼是8层洋房，一线沿湖布局的几栋住宅总层高都是6层的，也就是说，34号楼中7、8楼是可以一线看湖的，低楼层可以错角度瞰湖，视野没有高楼层好。几个户型的最大印象就是满眼的拓展空间，高层得房率93-95%，洋房得房率101-104%，的确非常优秀了。绿城桂湖雲翠就是之前的天誉，天誉最初的售价是带装修3.2万左右，后续做活动也在2.8万左右，没有更低。理论上来讲，绿城比天誉明显要强多了，再加上产品也升级成了准四代，价格势必还要涨一点才对。但我们也还要结合市场实际情况，尤其是这一板块还出现了一个程咬金——华中科学生态城，距离桂湖雲翠不远，价格直接14900元/平起，均价也就1.55万左右，直接把这一板块的价格预期都拉低了。更要命的是，科学生态城后续还有超级充足的货量，115-168平的户型也是偏改善定位，虽然比不上绿城桂湖雲翠的那么纯粹的改善，品质对比绿城还是略逊一筹，并且旁边就是殡仪馆，有明显硬伤，产品也不能跟准四代的桂湖雲翠相比，但在绝对价格优势面前，其他的缺点都可以缩小，这个时候如果桂湖雲翠定个2-3万的价格，那就很难了。二手房方面，桂湖雲翠北面紧挨着的万科翡翠云台，全盘都是6层、11层、12层、16层的洋房、小高层产品，其中11-16层的小高层带装修的成交均价在2.8万左右，6层洋房的成交均价在2.9-3万左右。东侧的南湖半岛则为高层产品，最新成交的几套房源成交价都不到1.6万。都是一线看湖的房源，一个带装修2.8-3万左右的均价，一个不到1.6万，但这两个紧挨着小区二手房成交价格相差的也比较大，但有一点需要注意的是，2.8万均价的万科翡翠云台最新的成交记录还是在2024年1月，而不到1.6万的南湖半岛2套都是2024年9月成交的，这也说明2.8万的价格市场接受度比较低。新房半路杀出个程咬金，周边二手房价格差异大，高价接受度低，绿城桂湖雲翠的定价还是有一些挑战的，至于最终开多少钱，小妹也会继续关注，有消息第一时间跟大家分享。2018年1月12日，P（2017）183号住宅地块由武汉鼎顺瑞城房地产开发有限公司以底价368742万元斩获，成交楼面地价7747元/平。当时的武汉市鼎顺瑞城房地产开发有限公司为武汉当代地产关联公司，不过现在因为长城资产以及绿城的介入，这个股权已经发生了变动。虽然也还能看到当代的身影，但我们也能看到长城资产参与在内了。该住宅地块占地地面积183130平，地块一、地块二容积率分别为3.2、2.4，建筑密度结合具体方案确定，竞买保证金295606万元，起始价为368742万元，出让指导价为553112万元，一次报价有效区间为553113-737484万元。从大区位来看，绿城桂湖雲翠位于洪山区桂湖路，万科翡翠云台隔壁。它属于南湖板块，也可以算是雄楚大道板块了。项目一线临南湖，距离雄楚大道直线仅约1公里，距离珞狮南路约1.3公里。具体来看，项目北面是保利浅水湾、浅水湾路，南面是南湖、桂湖路，西边是南湖、万科翡翠云台、桂湖路，东边是泉盛花园、湖北省肿瘤医院、南湖半岛、桂湖东路。自驾方面：从桂湖路或者桂湖东路出去，东西走向有浅水湾路、文荟街、雄楚大道；南北走向有桂湖路、幸福路、珞狮路、卓刀泉南路。不过，雄楚大道沿线的交通一般。西边的珞狮路连接珞狮南路，一路到水果隧道。区域内小道多，老小区多，道路两边停车较多，早晚高峰和接送孩子的，出行有点堵。曾经有好消息，两湖隧道在文荟街有出入口，就在桂湖雲翠的门口，未来对区域交通也是一个非常大的利好。但可惜的是，两湖隧道也停工了。地铁方面：项目距离地铁站都不在步行范围之内。目前周边有3条地铁线路，站点均在2-3公里左右，步行前往不算特别方便。商业方面，周边都是成熟小区，社区底商特别多，在浅水湾路就有中百超市和芙蓉兴盛超市等2家超市。不到1公里就有瀚城商业街，稍远还有卓刀泉广场、虎泉购物广场。虽然附近商业体量都不大，但是基本可以满足生活所需。近的大型商圈在街道口，此外，华中科学生态城规划了约8万方购物中心，已签约华润万象生活。医疗方面，桂湖雲翠旁边就是湖北省肿瘤医院，大约4公里还有省荣军医院，大约4.5公里还有省妇幼。医疗资源基本上没大问题。教育方面，项目内部规划有一所幼儿园，周边有洪山区实验外国语学校，该学校是集小学、初中于一体的九年一贯制学校。该学校始建于2004年，原名为“武汉外国语学校江南分校”。2009年7月转为公办，更名为“武汉市洪山实验外国语学校”，隶属于洪山区教育局。根据2024年的最新划片显示，桂湖雲翠项目旁的万科翡翠云台、南湖半岛等小区基本都划片为洪山实验外国语学校
洪山实验外国语学校是这几年的黑马，中考成绩越来越出色。不过项目为新房，最终的对口信息还是要等交付后教育局划片。自然环境方面，这是项目最大的优势，西面和南面一线临南湖，南湖的环境是非常好的，尤其南向看湖。核心区/特价房/学区群/A9大佬群...等你来加入！买房有风险，请谨慎选择。本文仅为楼盘信息参考，尽量客观分析楼盘优劣势。并不代表推荐该楼盘。小妹致力于武汉楼市的新鲜资讯、数据报告、麻辣点评、精彩八卦，深度原创，向大家贡献有价值的观点和思维！欲了解更多信息，请加买房小妹微信号“maifangxm1”或关注“小妹买房”公众号。
