最近，武汉四代住宅市场明显进入了2.0时代，各个板块升级版四代住宅都陆续入市，汉口有准四代+低密洋房产品，武昌有准四代+一线临湖产品，至于青山板块，武汉首个一线瞰江准四代住宅，也终于揭开神秘面纱！
究竟产品做得怎么样，我们一探究竟！
最新动态：御江尚品·江玺御江营销中心与样板间已于今日开放，预计本月底或11月初开盘，首开10、12#楼，建面约107、135m²三房，143m²四房毛坯房源，预计107m²均价约2w/m²，135m²均价约2.1w/m²，143m²均价约2.25w/m²。
楼盘聚焦：
1、武汉首个一线瞰江准四代，直线距江最近约50米
项目规划有12栋住宅，1、2号楼为26层，12号楼为28层，10号楼为29层，其余楼栋均为32层。
从规划图可以看出，项目1、2号楼是距离长江最近的，这两栋在武昌生态文化长廊靠江的一边，1、2号楼直线距离青山江滩约50米，距离长江约200米。
首开的10、12号楼挨得比较近，位于整个地块的西南角，均为2梯4户，另外，这两栋楼也是整个项目层高比较低的楼栋，仅次于1、2两栋一线瞰江楼栋。
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2、双阳台配置，优化得房率最大约95%
本次首开共3个户型，从107到143平，作为准四代住宅，可以明显感觉到，现在入市的准四代户型，阳台的数量变多了，基本都是2个以上，就像江玺，每个户型都有两个阳台面积。
至于准四代住宅最重要的得房率，项目整体得房率在90%左右，其中143平优化得房率最大，约95%。
建面约107平户型，客厅+次卧阳台进深约1.8米，面宽约6米，主卧阳台面宽约3.3米，主卧套房面积约20平。
建面约135平户型，则是南北双阳台设计，南向阳台进深约1.8米，面宽约8.6米，客厅面宽约5.6米，北向阳台面宽约3.8米，主卧面积约23平。
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建面约143平户型，飘窗面积特别多，做到了东侧约5.7米，北侧11.8米，西侧约9.7米，三面环绕式观景带。![]()
3、单元大堂、架空层会所均已实景呈现
从今天开放的实景示范区来看，项目还是做得蛮有特点的，单元大堂、架空层会所等均已实景呈现。
项目单元大堂——4、交通便捷、大概率对口任家路中学
项目周边有临江大道、建设一路等主干道，距离和平大道也很近，通过和平大道能够连接二环和三环。从项目出发上二环匝道口也不远，自驾还是比较快捷的。
自驾约3分钟可上二环线，约15分钟可到武昌万象城、京东MALL，约17分钟可到武汉SKP，约20分钟可到武汉天地。
项目自带2个幼儿园，楼下就是武汉青山未来实验小学；根据2024年划片信息显示，项目大概率对口武汉青山未来实验小学+任家路中学（北校区、钢花中学校区）。
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小结：
目前项目周边在售的楼盘，同为一线瞰江的青山樽差不多已经清盘了，主要以197-270大户型为主，另外一个一线瞰江地块的红坊云岸，产品比较广，从99平、115平，到128、133、140平，到188、216平都有，这个项目目前在区域内性价比算是比较高的，143平总价约260万，99平约160万起，加上学区有优势，可能会对江玺形成竞争。
另外，项目周边还有能建青誉府，面积段约100-135平，均价约1.8-2w。可以看出，目前项目周边在售新盘，普遍起价都在2w以下，项目放风价在性价比是没有优势的。
青山另外两个准四代住宅，中冶书画名苑和松阅户型面积都比江玺要小，且不是一线观江产品，客群并不完全重合，相对来说和江玺竞争没那么大。
不过，项目作为武汉首个一线观景准四代住宅，加上滨江板块，少有的低楼层产品，稀缺度还是有的，应该会引起除青山本地外，武昌以及汉口的客户关注。
下面是具体测评：
2024年7月3日，武汉市自然资源和规划局青山分局公示了武汉纵盛置业开发有限责任公司申报的新建居住、防护绿地项目（A1地块、B1地块、B2地块）的规划方案，也就是我们今天说的青山滨江新盘。据经济技术指标显示，该项目总规划用地面积57221.77平米，总建筑面积246562.56平米，计容建筑面积175535.23平米，其中住宅建筑面积161817.64平米，商业2287.8平米。含4670平米的幼儿园，整体容积率约3.07，绿地率30%，规划总户数1214户，套均面积约133.29平米。
规划机动车停车位1747个，车位配比约1:1.44，非机动车停车位920个。![]()
整个项目又包含A1、B1、B2共三个小地块，地块分布如下A1地块规划用地面积9388.58平，总建筑面积44176.49平，计容建筑面积30564.3平，其中住宅建筑面积26196.22平，容积率约3.26，规划总户数134户，套均面积约195.5平米，规划机动车停车位298个。![]()
B1地块规划用地面积24730.75平米，总建筑面积108285.72平米，计容建筑面积73481.4平米，其中住宅建筑面积69267.28平米，容积率约2.97，规划总户数554户，套均面积约125.03平米。规划机动车停车位741个，其中地上2个，地下739个，规划非机动车停车位357个。![]()
B2地块规划用地面积23102.44平米，总建筑面积94100.35平米，计容建筑面积71489.53平米，其中住宅建筑面积66354.14平米，容积率约3.09，规划总户数526户，住宅套均面积约126.15平米。规划机动车停车位708个，其中地上2个，地下706个，规划非机动车停车位373个。![]()
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1、2号楼为26层，12号楼为28层，8号楼为29层，其余楼栋均为32层。![]()
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项目整体住宅建筑面积161817.64，规划总户数1214户，套均面积约133.29平米；其中A1地块（1、2号楼）住宅建筑面积26196.22平，规划总户数134户，套均面积约195.5平米；B1地块住宅建筑面积69267.28平米，规划总户数554户，套均面积约125.03平米；B2地块住宅建筑面积66354.14平米，规划总户数526户，套均面积约126.15平米。可以看到，一线看江的1、2号楼定位是最高的，平均面积都接近200平，妥妥的大平层；B1、B2两个地块则偏改善，套均125-126平左右，有望出现100平左右偏刚需户型。目前详细的户型图还没出来，不过这个项目的一些设计规格还是不错的，比如风雨连廊、架空层的设置面积都比较多，楼层也不算高，3.07的整体容积率，1：1.44的整体车位配比，定位都还是比较高的，大武昌改善群体可以期待一下。重点：武汉交投+中建八局 两大实力国企联手，稳妥代名词2022年11月29日，武汉纵盛置业开发有限责任公司一口气拿下3宗地块，分别是位于青山建设一路的P（2022）099号、100号、101号地块。P（2022）099、100、101号地块都是武粮库F片中的一部分。曾经两次分别编号为 P（2021）128号地块、 P（2022）007号地块出让，起拍楼面地价分别为18000、13766元/平，后续均未成交。地块拆分后再重新挂牌，较之前做了较大调整。最终成交总价为223470万元，较首次挂牌起拍总价直降约16亿。P（2022）099号地块位于青山区右岸大道与建设一路交汇处，土地面积9385平方米，住宅、公园绿地用地，建筑面积30600平方米，由武汉纵盛置业开发有限责任公司以4.213亿元竞得，楼面价13767.97元/平，成为了当时的青山次地王。P（2022）100号块位于青山区抚顺街与建设一路交汇处B1，土地面积24731平方米，住宅用地，建筑面积73500平方米，由武汉纵盛置业开发有限责任公司以9.28亿元竞得，楼面价12628.57元/平。P（2022）101号地块位于青山区抚顺街与建设一路交汇处B2，土地面积23103平方米，住宅、公园绿地用地，建筑面积71500平方米，由武汉纵盛置业开发有限责任公司以8.85亿元竞得，楼面价12380.42元/平。据天眼查显示，武汉纵盛置业开发有限责任公司由中建八局湖北建设发展有限公司与武汉和纵盛地产有限公司共同参股成立，后者为武汉交投100%控股。武汉交投下属全资子公司和纵盛地产公司，在湖北、贵州、海南等省均有大型房地产开发项目，且涵盖住宅、商业、旅游地产、文体设施等多种产品类别，投资规模超520亿元，建设体量超过580万方。武汉四环线、武汉天河机场交通中心、武汉物流交易中心等大型市建工程，都是武汉交投的代表作。地产开发方面，御江壹品青山樽、御江壹品青山印、交投合盛嘉园、交投逸景天宸等都是武汉交投的代表项目，前期我们也去探过其中一些项目交付实景，品质还不错。中建八局就更不用说了，隶属于中国建筑股份公司的国有大型建筑骨干企业集团，其前身为国家建工部直属企业，始建于1952年，1966年奉中央军委和国务院命令整编为基建工程兵部队，1983年9月集体改编为现企业，2007年12月整体改制为中国建筑第八工程局有限公司。处于二环与三环之间，与三环直线距离约4.6公里，与二环直线距离越1.4公里，是目前青山在售项目中环线位置较好的项目，且一线临长江。具体来看，项目北面一线临江，楼下就是青山江滩、长江；南面是东兴天地；西面是武汉青山未来实验小学、大华铂金天地；东面是钢城一小武科大校区。该项目周边多为成熟社区，又有长江和武昌文化生态长廊等生态景观，居住环境很不错，是区域内比较优质的地段。地铁：项目南侧步行约1.3-1.4公里左右可达5号线建设二路站、5号线科普公园站，两个站点距离差不多，可自由选择，步行距离不算特别近，但尚能接受。科普公园站还是5号线和12号线（建设中）的换乘站，未来可享双地铁出行。自驾方面，项目周边有临江大道、建设一路等主干道，距离和平大道也很近，通过和平大道能够连接二环和三环。从项目出发上二环匝道口也不远，自驾还是比较快捷的。公交方面，项目门口就设有公交站点，不过门口的公交线路较少，可步行前往和平大道主干道上，公交线路就十分丰富了。商业：该项目东南角约700多米处就是武商城市奥莱，步行可达。此外和平大道沿线还有武汉印象城、奥山世纪城、青山商场等商业体，与奥山世纪广场直线距离约1公里。隔壁还有武汉青山未来实验小学、钢城一小武科大校区等。根据2024年划片信息显示，项目隔壁的大华铂金瑞府对口的小学是未来实验小学、钢城一小武科大校区，对口初中是任家路中学（北校区、钢花中学校区）。![]()
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医疗：武汉市第九医院就在项目不远处，现在挂牌了武汉大学人民医院青山总院；另外区域内还有普仁医院等。
环境：项目北侧紧邻青山江滩和长江，且A1地块与其他两个地块之间就是武昌生态文化长廊，距离科普公园也不远，生态景观资源非常丰富，距离环境不错。
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