紧急拿地，只为补齐短板？曾经的日光爆款，被迫上大招！

楼市 2024-10-25 11:39 湖北

最新动态：龙湖·御湖境（洪山——武珞路），目前主推A11号楼建面约120-143平米房源，带装修备案均价约33408元/平，折后均价约28500-31000元/平；

预计月底加推A10号楼，建面约120-143平米户型；

前期A9#楼建面约122㎡三房、143㎡四房带装修户型，B1、B2、B5、B6、B7、B8#楼少量建面约120㎡三房，143、175、220㎡四房带装修房源有售，项目整体参考单价约32000元/㎡左右！

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楼盘聚焦

1、全盘还剩最后2栋住宅待售，月底将加推A10#

龙湖御湖境项目共规划10栋住宅，其中B地块7栋，A地块3栋。

截至目前，除了A10#、B3#这两栋楼之外，其余的8栋住宅均已推出。

从具体的剩余房源分布来看，

B地块内的1号楼、2号楼、6号楼基本售完；5号楼、8号楼剩余部分174平大平层，楼层可选；7号楼全都是220平的大平层，还有一些房源可选，楼层也有；

A地块内的9号楼剩余部分143平户型，有楼层可选；10号楼待售；11号楼内120、141平户型都还有少量可选楼层，不过以141平为主，120平户型仅剩少量。

整体来看，御湖境前期已推楼栋的可选房源还是以141平及以上的大户型为主，偏小一点的120平户型剩余可选房源较少。

ps：网签房源显示，因备案有延时，实际可选房源范围会比网签展示要少一些。

项目预计月底加推的A10号楼产品也是主打120、143平两个户型，总高25层，一层3户，120平户型为中间户，小户型房源没有A11多，并且A10号楼也是项目最后一栋有120平小户型产品的楼栋。

说到这里，也提一下价格，御湖境整盘的定位是偏改善，户型定价也是如此，面积越大单价越高，最小的120平户型单价是最低的，整体均价在28500元/平左右，前期特价房最低可以做到2.6+，房源少、价格低，如果要看御湖境120平小户型产品的亲们，确实需要抓紧一点了；

143平户型均价在31000元/平左右，目前特价房有3万以内的；175跟220平户型价格就更高了。

2、全盘主推120-220平户型，得房率约90-97%

龙湖御湖境全盘主打四个户型，分别是120平的三房，以及143、175、220平四房。

至于得房率，因推出的节点不一样，稍微有一些区别。

项目最初推出的产品得房率约90%（1、2、5、6、8号楼，B地块内），其中220平大户型得房率更高一些，接近97%（7号楼，B地块内）。

后续四代住宅的概念出来之后，御湖境也进行了产品升级，之后推出的A地块9、11号楼得房率提升至97%。

结合在售楼栋来看，目前项目在售的120、220平户型得房率都在97%左右，143以及175平户型则90%、97%得房率都有。

其实无论是否有升级，御湖境最初的90%得房率放在市场上也一点都不低，即便是跟准四代项目相比，也不显逊色，升级后得房率提升至97%，就更优秀了。

具体户型图如下：

建面约120平户型

升级前后对比

因为120平剩下的都是升级后的产品，所以我们就只说升级的部分了

1、整体南向开间，由原来的11米变为11.2米，采光面扩大了一点；

2、阳台进深由原来的1.05米，放大到现在的1.25米，增加了20公分，其中一半算赠送面积；

3、主卧开间由原来的3.5米，变为现在的3.7米，增加了20公分（整个南向开间增加的20公分全部体现在了主卧开间上），这也意味着主卧飘窗尺度加大，而飘窗属于全赠送面积；

4、增加了两个飘窗赠送，分别位于主卫、公卫；

建面约143平户型

这个户型目前两个地块都还有房源在售。

前后的户型布局基本没有改变，区别在于：

1、南向整体开间依然保持在12.8米，但是进深从原来的10米，增加到现在10.9米。

建面都是143平，开间不变，进深理论上也是保持不变的，但现在进深增加，也就是变相增加了内部面积，提高了空间实际使用率。

2、主卧飘窗进深有所放大，飘窗变大了一点；

3、主卧侧面增加了飘窗赠送；

4、主卧正对面的次卧2在侧面增加了飘窗赠送。

对比下来，赠送面积明显变多。

另外呢，御湖境的A地块还改进了一下电梯厅，让每个户型都有一部分独立的电梯厅，就拿A9号楼为例，大概有约4-10.5平米的一个空间可以利用，又变相扩大使用面积了。

A9号楼电梯厅示意

上面两个户型也是即将加推的A10号楼主打户型，得房率都在97%左右，产品本身还是非常不错的。

另外御湖境还有175、220平的大面积产品，其中220平户型虽然不是准四代住宅，但得房率也达到了约97%。

更多户型图点击下图查看

3、实景呈现的品质不错

龙湖的产品在武汉认可度还是非常高的，近几年的一些项目反响都不错，像在售的龙湖清能天曜、之前白沙洲的龙湖天璞等，板块内价格最高，卖得还最好，这就是市场对龙湖产品的最大认可。

龙湖御湖境的产品定位更高，甚至还高于前期3.4万售价的龙湖天玺，从项目的实景展示面来看，的确称得上惊艳，也为武汉高端改善盘打了个样，开了一个好头。

放几张图大家感受一下，其实到现场体验更为真切

项目大门

会所私宴厅

会所

龙湖御湖境的装修交付标准也比较高，采用的都是类似汉斯格雅、杜拉维特、西门子等国际知名品牌，A地块装修还进行了升级，部分户型加了岛台、转角推拉门等赠送，还是值得一看的。

4、9月30日临时拿地，项目地块画圆，补齐了一个短版

2024年9月30日，联方汉宁（武汉）置业发展有限公司（龙湖）拿下P（2024）076号地块，成交总价2.91亿元，楼面价13562.79元/平。

P（2024）076号地块位于洪山区洪达巷南侧，土地面积4481.48平方米，城镇住宅用地，建筑面积21500平方米，建筑密度结合具体方案审定，网上拍卖出让，竞买保证金5832万元，起始价29160万元，起始楼面价13562.79元/平。

地块要求：

1、该项目应配建的保障性租赁住房由本项目储备主体负责异地建设或购买符合条件的存量房源作为保障性租赁住房的方式解决。

2、项目用地宜与相邻地块进行统一规划，统一实施。

地块为武汉理工大学化专楼，夹在龙湖御湖境的A、B地块之间，最终这个地块被龙湖拿下，也意味着龙湖御湖境A、B两个地块不再被分割成独立的两块，有利于项目整体颜值的提升。

化专楼位置示意图

2023年化专楼实景，御湖境两个地块被4栋老旧住宅分隔开

2024年9月，化专楼地块已经完成拆除，后期将由龙湖来统一规划

这里需要提一句的是，早在这个地块被龙湖拿下来之前，就已经被放在项目的规划图中了。

拿地时方案（化专楼未征收，4栋多层）

化专楼整合后方案（新增两栋高层）

整体效果示意图

相比之前的被几栋老旧住宅分割开来，很明显现在的御湖境整体看着要顺眼多了，并且外观也更加统一，提升了整体的小区品相，相当于补齐了一个御湖境的短板，这对于高端改善群体而言，也是非常在意的一点。

目前这一地块的具体规划尚未确定。

另外，虽说这个地块有保障性租赁住房建设要求，但并没有要求原地置换（由本项目储备主体负责异地建设或购买符合条件的存量房源作为保障性租赁住房的方式解决）。

因此，对于龙湖御湖境整个项目的业主圈层并没有影响，业主群体依然是比较纯粹的。

随着今年武昌高改、豪宅项目的陆续入市，比如中海东湖玖章（125-153平）、保利涧山观奕（120-190平），以及建发璞玥（117-185平），甚至招商武昌序（155、186平）、沙湖天境（143、186平）的陆续入市，这对御湖境还是产生了一些竞争的，不过御湖境也有一些明显优势。

首先，从价格来看，御湖境带装修整体均价在3.2万，前期小户型做特价最低到了2.5W+，但多数都还是在2.6+，大户型价格则更高一点；中海东湖玖章带装修整体均价3.15万左右；保利涧山观奕新推出的B5#高层，带装修均价2.9万左右，前期还有199平的大平层，毛坯均价3万左右；建发璞玥带装修均价3.2-3.3万，招商武昌序新推的6号楼带装修均价3.3-3.4万；沙湖天境放风的价差比较大，从3万到4.1万都有。

御湖境的整体均价在这些项目中有一些优势（也是做了价格差，不过对比去年的售价，还是有一定程度的价格让利）。

其次，结合户型来看，对比其他多数项目，御湖境总价门槛要更低一些。

御湖境最小有120平的户型，目前可直接认购，基本350万内可以搞定；其他项目中，建发璞玥117平的小户型已经卖完了，涧山观奕有120平的，总价也在350万以内，不过也是套数比较少，可选余地不多了；东湖玖章最小有125平的户型，总价略高一点，要370个左右，如果不考虑其他因素，单纯考虑偏小一点的改善产品，那么龙湖御湖境120平户型是这几个项目中的最佳选择。

不过大户型的竞争就多了。

比如御湖境143平的户型，其他项目几乎全都有这个面积段的设置，涧山观奕、东湖玖章甚至连价格都跟御湖境差不多，沙湖天境高层楼栋的低层房源也能做到这个价位，虽然楼层低一点但地段要好太多；

御湖境175、220平户型更是如此，除了东湖玖章目前没有太对应的大平层产品之外，其余的建发璞玥、涧山观奕、招商武昌序、沙湖天境等盘，全都有可直接替换的产品，只是价格有一些区别，但话说回来，御湖境175、220平户型的价格也不低，基本在3.2-3.4万左右了。

得房率上，招商武昌序、沙湖天境都能达到100%以上；书包上，建发璞玥、沙湖天境有名校加持；品牌也都相差不大，都是高品质盘，尤其是近期，建发璞玥加推，涧山观奕小高层加推，沙湖天境马上首开，并且预计后续会立即加推，都在加快自己的入市节奏，这对御湖境的后续销售也有不小的影响。

针对这些竞争，一方面，御湖境前期产品升级，提升自己的产品竞争力；另一方面，将化专楼地块拿下，提升整个项目的颜值；第三，加快小户型产品的入市节奏，利用120平这个板块相对短缺的产品来撬动市场，促进销售。

总的说来，御湖境项目基本没什么短板，品牌OK，品质也高，户型设计以及得房率也很能打，颜值更是没得说，配套地段也OK，价格也相对合适，属于改善盘里面非常优秀的了，有看中的可以入手。

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下面来看看项目具体信息

一、基本信息

重点：2个单独组团管理，容积率才2.97，户均149平

龙湖御湖境占地40227.93平，容积率仅约2.97。

A、B地块是分开的，中间是现有的化专楼的4栋楼。

龙湖御湖境A、B地块共计758户，户均建面约149.01平。住宅地下机动车位共计1103个。整个小区车位配比约1:1.46。（因楼栋层数有变化，具体数据可能有变化）

前期规划，后期可能有调整，以实际为准

B地块位于整个地块东北角，容积率2.96，共7栋27-31层的高层住宅。

4号楼幼儿园，3\5\7\8号楼27层；2号楼28层；1\6号楼31层；

A地块分为A-1、A-2地块，地下机动车停车位189个，非机动车169个。

A-1地块容积率2.33，规划有9、11号楼，共149户，户均128平。

A-1地块9号楼住宅18层，住宅入口在北面；11层25层（首层架空），住宅入口在南面；11号楼商业共一层，沿着洪达巷与规划道路蜿蜒分布。

社区文化站位于2号楼1a层、1层；社区文化站位于6号楼1层、2层；卫生服务站位于1号楼1a层、1层；生活垃圾收集房、公厕及环卫工人休息站位于P2号楼配套；物业管理用房两地块统一配建，位于7号楼1层。

A-2地块仅10号楼一栋楼，25层，首层架空，共72户，户均约132平；南面为消防回车场和1号公变配电房。

武汉龙湖御湖境是全球第七座御湖境，也是武汉第一个御湖境产品。配置比较高。

要知道，之前龙湖天字系高改产品——龙湖天玺之前是做了一个精装泛会所，只有基础功能，不能算真正意义上的会所。

配置了约1500平会所（会所打造了约200平的地下琉璃光院，包括酒廊、茶室、私宴厅、泳池、健身房、私人影院、书吧等）。从侧面也可以看出来品质这一块是有用心打磨的。

二、关于拿地及开发商

重点：楼面地价1.4W+！伟鹏集团16.83亿拿地！龙湖转手拿下拿地公司股权

去年武汉第三次集中土拍中，伟鹏集团关联公司联方汉宁(武汉)置业发展有限公司于2022年9月27日竞得洪山区洪达巷P（2022）063号地块，成交总价16.83亿元，成交楼面价14102.08元/㎡。

P（2022）063号宅地为湖工大马房山校区与省汽配厂宿舍片项目，土地用途为住宅用地，土地面积40202平。

该地块分为A、B两个地块组成。

地上最大计容建筑面积控制在119337平方米以内（其中住宅建筑面积控制在115797平方米以内，居住配套建筑面积控制在3540平方米以内）。

地块要求：

1、地块内应配建建筑面积不小于1600平的社区配套服务设施，包括不少于300平社区服务站、不少于200平卫生服务站、不小于200平方米的养老服务站、不少于500平社区文化站、不少于300平商业金融设施、不少于100平公厕及环卫工人休息站，具体位置结合方案确定

2、项目用地内应配建1所6班幼儿园，用地面积不小于2700平，建筑面积不小于1940平。

3、B地块内控制不少于846平（以实测为准）的公园绿地，具体形状可结合方案微调，由项目竞得单位代建后移交相关园林部门，保证全天对社会公众开放。另外，A地块沿西北侧交叉口形成用地面积不少于1000平的开敞空间；B地块结合周边用地沿工大路形成约20米宽、用地面积不少于2300平的开敞空间。

4、项目应按照《市人民政府关于进一步加快发展装配式建筑的通知》等规范执行；

5、规划净用地范国内存在树木绿化、堆土、架空电线、电杆(包括但不限于各类市政设施、管网等)，土地移交时保持现状。竞得人因建设需要改变现状的，应自行向相关部门申请，依法办理相关工作(该工作与洪山区土地整理储备中心无涉)，并据实承担因此发生的相应费用，该项费用未计入成交价款中。

6、土地竞得人须按照23360元/平的价格提供总建筑面积不小于481.41平住房用于还建安置，还建安置房面积、房型以被征收户签订的征收补偿协议约定为准。

地块分析：

该地块即省汽配厂宿舍片地块，距离龙湖石牌岭天玺项目不远。

这个地在二环内，隔壁就是武汉代表学区大盘百瑞景，只可惜，063号地块属于洪山区，大概率是无法享受百瑞景的学区配套。

不过，P（2022）063号地块周围的大学是真不少，紧挨着武汉理工，华师、武汉科技大学也在旁边，建筑密度不算高，环境还可以，周边商业也比较多，居住氛围是比较成熟的。

此前，龙湖在附近还开发了龙湖天玺。

龙湖天玺交付后小妹也实探过，龙湖天玺作为龙湖当年的最高产品系，确实跟低价位盘做了区隔跟升级，能感受到明显不同，除了地段溢价，是有产品升级在里面的，知道钱花在哪里了。交付评级小妹放在了第一梯队。

具体交付详情，点击查看：《业主3.4万/平抢的房交付了！武汉首个天字系！真相图来了》

2023年4月27日，有小道消息传出，龙湖收购了伟鹏集团关联公司联方汉宁置业去年9月27日拿下的洪山区省汽配厂宿舍片地块。

目前双方已签订交易合同，地块工商资料也已完成变更，但具体交易价格仍待最后商定。

在拿地3天后，联方汉宁(武汉)置业发展有限公司股权在2022年9月30日发生变更，原股东之一南京新华海撤出，新增武汉清鑫仁居置业有限公司，与武汉伟鹏控股集团各占股50%。

2023年4月25日，联方汉宁(武汉)置业发展有限公司的股权再度发生变更。

原股东武汉伟鹏控股集团、武汉清鑫仁居置业全部退出，由湖北龙湖企业管理有限公司认缴出资5000万收购联方汉宁(武汉)置业发展有限公司全部股权。

三、项目地段、交通、配套

重点：二环内、近地铁，商业配套强大，未来只能对口洪山区学校

1、龙湖御湖境位于洪山区洪达巷南侧，位于二环内，与二环线直线距离约550米，而且周边大学林立，距离街道口商圈1公里多。这个地段在洪山区算非常好的地段了。

2、项目北侧为洪达巷、理工大家属院；南侧为泓悦府、武汉理工大鉴湖校区；东侧为工大路、十五亩地小区；西侧为竹苑二路、武汉科技大学洪山校区等。

3、地铁方面，与地铁8号线马房山站距离不到500米，距离在建地铁11号线二期马房山站800米左右，距离丁字桥站约1.2公里。

4、商业方面，龙湖御湖境与武商梦时代直线距离不到1公里，开车5分钟。

武商梦时代属于武商集团旗下，总投资额超120亿元，建筑面积约80万方，地下四层地上九层，光电梯就有243部，停车位8000个。

相对于其他商业体，武商梦时代纯商业面积更是世界第一，有600余家商铺，是集室内乐园、冰雪乐园于一体的超大型独栋商业综合体，同时打造了沉浸式美食社交空间“楚风汉味”。还配备市政民生服务平台，健康管理中心、文创复合空间及生活方式主题街区等服务，小妹去逛过一次，各式各样的商业，可以逛个不停。

到泛悦城市广奥特莱斯自驾也很方便。

泛悦城市奥特莱斯作为武汉首家核心城区奥特莱斯，不仅填补了珞狮南路商业区域的空白，更带动了年轻化、家庭化购物中心的崛起，是武汉核心城区奥莱商业的起点。

百瑞景附近的403艺术中心还挺好玩的，小妹进去打卡了红椅先锋剧场、漫行咖啡书吧，里面有一些遗留的工业设备还是很有历史人文气息的。

周边还有未来城购物公园、银泰创意城、群光广场，未来城人气一般，银泰创意城属于中端商业吧，群光广场属于高端商业，奢侈品牌比较多。

5、学校方面，项目周边有武珞路小学、洪山中学。

项目隔壁的泓悦府、鸿岭花园同属于洪山区，2024年对口小学是武珞路小学，对口中学是洪山中学。

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