今年可以说是武汉四代/准四代住宅的崛起之年，大量的纯新盘以四代/准四代的名义入市，不仅热度高，销量还真不错，在每个月的网签销量榜里面基本都稳居前列。例如在最新的10月网签榜里面，武昌区TOP3都是今年入市的准四代住宅，更让人意外的是这几个盘基本都快卖完了，年底就要清盘的节奏。![]()
小妹把当红的这些准四代住宅盘点了下，发现确实有不少项目即将年底清盘；卖得好自然有其原因，小妹先给大家总结下：现在的楼市从以刚需为主的需求，逐渐转为以改善为主的需求。包括学区改善、地段改善、配套改善等等，尤其是学区改善是目前购房的重要原因之一。可以明显看到现在楼市两极分化严重，远城区100万左右的楼盘遍地开花还难找人买，主城区400万以上的楼盘排队摇号买房。这批项目基本都位于内环核心位置，满足改善用户的需求。招商武昌序、城投·金沙府、沙湖天境位于武昌内环，建发璞玥基本算是武昌内环边，保利·涧山观奕稍微远点，但也算是洪山区核心位置。这批项目也算是赶上了好时机，四代/准四代住宅在得房率方面的优势特别大。得房率高一方面让户型设计更好，内部空间更大，另一方面也算是变相降价了，实得面积的单价更低。这些项目的得房率基本都在90%以上，高的甚至是负公摊。例如招商武昌序得房率最高103%，沙湖天境得房率最高可达105%。这批项目除了得房率的优势外，在产品力上也是卷到了一定程度，有较强的辨识度。例如招商武昌序的70米宽主入户大门和奢华的会所，保利·涧山观奕极致15.3米南向面宽的143㎡户型，沙湖天境的270°无死角观湖户型等。这些项目能快速的清盘，还在于其定价比较接地气，相比周边新房二手房都有一定的性价比。例如城投·金沙府算是武昌内环的最低入手门槛了，2万出头的价格，还是准四代住宅；沙湖天境部分房源做到了3w/㎡以内。这些项目还有一个共同点，就是体量不算大，但推盘节奏很快。例如建发璞玥不到一个月时间，把6栋楼全推完了；沙湖天境从拿地到首开不到3个月，而且只剩下2栋楼未推出，基本再来加推一次就清盘。最新动态：目前主推5、6#楼建面约155、186㎡带装修四房，折后约33000-34000元/㎡！
项目从6月15日首开到现在还不到5个月，已经把6栋楼全部推完了。一共306套房源，已经网签221套，整体网签率高达72%；还有85套未网签，主要集中在5#和6#。招商武昌序作为武汉核心区首个准四代项目，设计确实也非常惊艳。户型是阳台+花池的组合，花池的进深还不小，属于比较纯正的准四代做法（不少准四代都只是加大了阳台进深，并没有设置单独的花池部分）。
155户型四房两厅两卫，得房率约93%，套内空间相当于市面上180㎡的大平层；186户型四房两厅三卫，双套房设计，得房率约103%，套内空间堪比市面上240㎡的大平层。
点击查看建面约155平户型实景
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点击查看建面约186平户型实景
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招商武昌序的公区展示面做得也是非常不错，并且还是交付实景，长约70米的正门非常霸气吸睛。
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70米大门
还做了一个建面约1876平下沉式会所。除了常规的泳池、私宴厅外，会所还特别打造了KTV和多个棋牌室，这一点在武汉豪宅中是比较少见的。
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KTV室
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棋牌室
点击查看招商武昌序实景展示区
2、城投金沙府
最新动态：预计11月初加推7#楼小高层房源，4、6#楼少量建面约103、111㎡三房，127、142㎡四房毛坯房源，参考价格22000元/㎡左右！
点击下图，查看航拍VR
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项目从6月7日首开，到现在差不多5个月，一共7栋楼，已经推出5栋楼；累计推出568套房源，目前已网签422套，网签率高达74.3%；未网签146套，主要集中在4#和6#，再加上还未推出的5#和7#还有113套房源，只剩下200多套房源了，基本也快清盘了。
点击查看项目最新网签情况
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城投金沙府算是准四代住宅里面的性价比王者，目前能在武昌内环200多万买到准四代住宅，城投金沙府应该是唯一的选择。作为准四代住宅，项目优化后得房率约92%，阳台进深最大做到了2.4米，足够拓展出改善级居住尺度。
建面约111平三房户型，阳台进深做到了2.4米，开间约6.8米，整个阳台的面积约16.32米，这部分面积可以扩充到客厅和次卧，拓展出改善级居住尺度。
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点击查看建面约111平样板间实拍
建面约127平户型做出了四房设计。而且约4.8米开间的大横厅，沙发可以前移，背后打一排书柜，或者直接放个书桌/吧台都行，完全做出了4+X房的效果。这套户型客餐厅可拓展到约40平，南向次卧可拓展到约15平，比传统户型主卧还大。
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项目建面约142平户型，南向面宽达13米，客厅开间约6.4米，完全可以隔出一个功能性非常强的空间，无论是做小书房或瑜伽房，还是儿童游戏间，都是不错的；约9.4米全景大阳台，面积约21平，仅算一半面积，赠送面积近10㎡。
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最新动态：在售3、4、6#楼，建面约155、185m²四房带装修小高层，建面约153m²四房带装修高层；高层均价约32000-33000元/m²，小高层均价约34000-37000元/m²。建发璞玥9月28日首开，到现在1个多月，已经把全部6栋楼推出，这清盘的速度真是杠杠的。6栋楼一共394套房源，目前已经网签240套房源，网签率达61%，还剩下154套未网签，主要集中在3#、4#、5#、6#。目前在售的3#、4#、6#共有4个户型，优化得房率约90%，其中小高层得房率会更小一些，最高的是建面约185平户型，大概在95%左右。3、4号楼小高层户型
155户型为夹边户，185户型是边户，户型图上没有标注尺寸，但可以看出来赠送面积还是蛮多的，除了电梯前厅，南向客厅+两间卧室都有阳台面积，飘窗面积也比较多，185户型甚至做到了三面开窗，三面都有飘窗面积。
从户型设计上看，没有做目前市场上流行的大横厅+双联阳台，但户型中没有多余走廊面积浪费，使用率还是比较高的。
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6号楼也有两款户型，面积段都是建面约153平。这两款户型赠送面积也比较多，同样客厅+两间卧室都有阳台面积，但不同的是这两款户型是南北双阳台设计。
其中，153边户与185户型一样，都有6个飘窗赠送面积。
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从项目实景示范区呈现来看，项目品质还是比较高的，打造的是建发常做的宋式风格，而且还打造了双会所，不仅有下沉式会所，还有全龄架空层泛会所。
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示范区实景图
从地段上看，建发璞玥应该是目前正武珞路上，唯一在售的新盘了。
项目在环线上属于武昌1.5环的位置，武珞路作为武昌主轴，醇熟度没得说，而且项目旁边就是武商梦时代，生活便利性很高。
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需要重点提一下的是，根据2024年武昌区划片显示，项目所处的位置属于珞珈山小学的划片范围。珞珈山小学划片初中为武汉初级中学。
珞珈山小学+武汉初级中学，武昌第一梯队学区组合，整体实力还是非常强的，并且2024年的成绩较2023年还有所上升，普高率达约78.6%。
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4、保利·涧山观奕
最新动态：主推B5#楼少量建面约122平三房、142平四房高层房源，前期B2#少量建面约199㎡四房毛坯房源，整体均价约30000元/平左右。
保利·涧山观奕7月13日首开，总计6栋楼，已经推出5栋楼。总计推出237套房源，已经网签179套，网签率高达75.5%，还剩下58套未网签，主要集中在B5#，再加上A1#还有127套房源未推出，只剩下不到200套房源了。
涧山观奕包含11层、17层的小高层，以及33层的高层，为准四代住宅。从得房率来看，11层的小高层得房率可以达到99%，17层的小高层得房率可以达到95%（如果算上电梯前室，得房率更高），即便是33层的高层，得房率也达到了92%。这个得房率即便是在武汉准四代项目中，也算是非常优秀的了。并且整个项目只有2栋33层的高层，另外4栋都是11、17层的小高层，整体密度比较低，在核心区非常难得。小高层建面约143平户型（目前还剩少量顶底房源），应该是目前市面上设计最好的143㎡户型了。两梯两户布局，个户型都有私享的电梯前室，完全可以当成一个玄关使用。整个户型南向面宽高达15.3米，客厅开间5.4米，这么阔绰的尺度，一般只在180㎡以上的大平层产品才会有。全屋有5个全赠送的飘窗，加上3个只计算一半面积的阳台，优化后得房率约95%，套内面积约136㎡，如果再加上约6.6㎡的电梯前室，得房率高达99%。主卧面宽有3.6米，比市面上常规的3-3.3米面宽大不少；主卧套房约28㎡，带一个270°转角大飘窗，除了淋浴还有一个全尺寸浴缸，舒适性极高。这个户型还在玄关处单独设计了一个储藏室，可以堆放一些生活杂物；尤其是现在流行骑行，可以把骑行的自行车放这里。高层建面约142平米户型，主要为B5号楼内。
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和前面的142平户型设计几乎是一样的，区别在于高层B5号楼是两梯四户布局，没办法实现独梯独户，因此少了一个能独立使用的电梯前室，优化后得房率约92%，比17层小高层的99%要低一些。
按照最新的2024年划片范围，项目预计对口卓刀泉小学和卓刀泉中学；卓刀泉中学2024年中考成绩非常好，高分保护2人，示范率57.9%，普高率77.4%。![]()
虽然最终要以交付后教育局划片为准，但是项目距离卓刀泉小学约400米，距离卓刀泉中学约600米，基本不会被划出去；而且以后上学接送非常方便，基本步行可达。
最新动态：1、2、4号楼已于10月30日开盘售罄，主推建面约143、186㎡四房带装修房源，其中1#楼均价约3.7-4.15万/m²，2#楼均价约3.2-3.8万/m²，4#楼均价约2.75-3.25万/m²。沙湖天境的推盘节奏也是超快，7月拿地，9月公布案名，国庆期间启动圈存，10月26日开放售楼部以及示范区，10月30日开盘售罄。由于目前才刚开盘没几天，网签备案有一定的延迟，大家可以过段时间再来看看最新的网签情况。不过项目一共才5栋楼共计348套房源，现在首开就推了3栋楼212套房源，估计剩下的2栋楼年底会一次推完，也是今年清盘的节奏了。其中1#楼是10层洋房，并且这一栋楼也是正向一线瞰沙湖的，景观视野超级棒；4号楼是42/45层高的超高层产品，属于延续了沙湖板块特色的一个产品。项目共3种户型，首开的1号楼和2号楼均为186㎡，不过两栋楼户型图不同，4号楼则全系为143㎡。
作为准四代产品，项目优化后得房率较高。其中143㎡户型得房率约94-97%，186㎡户型得房率约102-105%。
1号楼186平四房三卫户型，优化后得房率约104%。从户型图上看，单独的电梯前室，再加上大量的飘窗和阳台，赠送面积非常多。客厅面朝沙湖，约9米开间、约6米进深，而且为了有最大的观景效果，客厅转角专门优化了承重柱，再加上大面积的全景玻璃，可以真正实现270°无死角观湖，效果非常好。
主卧大面积落地窗，可以观小区内部园景；带超大衣帽间，有浴缸的独立卫生间，舒适性非常高。整个主卧套房约35㎡，空间非常大，相当于一个小户型的套内面积了；LDKB一体化设计，总面积近70㎡，实用性非常高，开个大的party也足够了；还有个专门的生活阳台，方便晾晒衣物。
2号楼186平四房三卫户型，优化后得房率是项目最高105%。
这个户型也带有独立的电梯前室、飘窗、阳台等，赠送面积较多。主卧带衣帽间，有浴缸的独立卫生间，舒适性非常高。客厅角落同样没有承重柱，也是270°无死角的观景。2#的西边户，也可以一线观湖，客厅和西北角的卧室都可以有较好的观湖视野。4号楼143平四房两卫户型，优化后得房率约94-97%。2梯2户的设计，基本保障了每户都有单独的电梯前室可以利用；除了有多个飘窗和阳台可以优化面积，还专门设计了一个全赠送的生活阳台，大大提高了得房率。户型方正，没有走廊浪费空间，而且四个卧室分布在四个角落，基本上互不打扰，保障了足够的私密性。客厅面宽约6米左右，大横厅景观不错，多功能区放个书桌或吧台，实用性高。主卧加卫生间、衣帽间一共约28㎡，空间足够；儿童房和X空间可以合并设计为一个大儿童房，也可以设计为两个儿童房，适合二胎家庭。
沙湖天境项目和沙湖之间完全没有遮挡，而且项目总体比沙湖大道抬高5米，与中北路平齐，1#、2#、3#首层设置有架空层，4#、5#的1楼是商业，每栋楼的房源都是从2层开始，这样基本能保证每栋楼都能看湖。土拍地块时附有文件说明，项目对口电车二公司A地块内规划初中，拟引进水系优质资源，暂定为沙湖中学（水果湖二中分校）。不过，据最新信息，该初中改为引入武珞路中学，对口小学是建发朗玥附近的规划小学，引入武昌实验小学，预计2027年9月正式开学。如果最终落定的话，那武昌实验小学+武珞路中学双TOP级名校，这又是奔着打造下一个复地东湖国际去的；而且2027年开学的话，基本上是交房即可入学了。其实，大家可以看到这些项目即使在今年如此艰难的楼市环境下，也卖的非常好，未网签房源所剩无几，即将清盘。如今各项利好政策层出不穷，10月的新房市场明显好转，大家有看中的房源还需尽快下手，优质而又有一定性价比的产品从不缺买家！核心区/特价房/学区群/A9大佬群...等你来加入！买房有风险，请谨慎选择。本文仅为楼盘信息参考，尽量客观分析楼盘优劣势。并不代表推荐该楼盘。
