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导语：
艰难时刻，卖地回血实在太正常不过了。
观云海·云雅苑、空港城地块降价变卖
近期，昆明市官渡区矣六街道办事处五腊村的土地使用权及地上建筑物（在建工程）正在阿里司法拍卖平台进行变卖，时间自2024年11月4日10时至2025年1月3日10时止，评估价约9.853亿元，底价约7.981亿元。
（上图土地为俊发观云海云雅苑地块，图来自阿里司法拍卖）
该项目产权人为云南中望置业有限责任公司，属于官渡区五腊村城中村改造项目之一，已取得《建设用地规划许可证》，土地使用性质为城镇住宅用地，规划容积率为1≤容积率≤5.84，建筑密度不高于22％，绿地率，不低于40％，土地总面积34539.54㎡（约51.8亩）。
（云雅苑效果图）
拟建7栋建筑物，即1幢、2幢、5幢为地上42层，地下3层，总高123.7米；3幢、4幢为地上44层，地下3层，总高129.5米；7幢为地上4层，地下2层，总高16.8米，其中局部地上3层，地下2层，总高12.8米。
其中第6栋已取得《商品房预售许可证明》（预许云字（2022）第（599）号），预售房屋总面积27385.83 平方米。
对照之前的信息可发现，该地块就是俊发观云海原本2022年计划推出的收官地块，也是被认为位置最方便的一个地块——云雅苑（备案名：云雅苑，推广名：俊发云府，下文简称云雅苑）。
（红色标注为云雅苑，地块南侧为云悠苑，东侧的彩云北路即有地铁站）
（当时项目推出的户型）
该地块离距离地铁1号线南部汽车客运站仅约200米左右，2022年4月时，该项目的户型产品就已经公布并开放了样板房，3梯6户设计，含89、110、117及142㎡四个户型。也因为有了预售证，后陆续还销售了百套左右。
有意思的是，本次云雅苑地块已经是降价后二拍了，今年7-8月，该项目曾以底价约8.868亿元进行变卖，但无人出价惨遭流拍，现在降价到7.981亿元，相当于继续打了89折。
按照5.84容积率计算，最大可建筑面积超过20万平米。假设建成后卖8千/平米，总计货值也超过了16亿元。
不过考虑到本项目还是主体工程基本刚出正负零，加之其他的抵押情况及其他隐藏成本，是否能够顺利卖出还是未知数。
截止到12月3日，本轮变卖暂无人出价。
今年以来，俊发已有多地块被拍卖/变卖，近期还有空港城土地（云南省昆明市嵩明县杨林工业区景观大道北侧三宗土地）使用权也在被变卖。
以上述土地为例，已经完成了宗地红线外“六通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯，红线内“场地平整”），评估价54,094,100元，变卖底价30,292,696元。
规划建设用地面积：26183.00平方米；容积率：不高于3.31不低于1.0；建筑密度：不高于25%；绿地率：不低于40%；建筑限高：不高于100米。
按照最大可建面积计算，楼面价仅需349元/平米。
对照土地面积、容积率等信息后发现，这宗土地就是俊发空港城4-3#地块。
该地块在今年8-9月同样被变卖过，当时底价3700多万，当时也流拍了，故也免不了现在继续打折到3000万左右被二拍的命运。
这宗土地附近，还有两宗土地正在被变卖，对照后得知，其中底价 20,431,992 元、土地面积19904.90.00平方米的住宅用地，即是俊发空港城的6#地块；底价31,493,840元，土地面积34502.46平方米的住宿/餐饮用地，即是俊发空港城的1#地块。（这两宗土地也是一拍无人报名流拍后的打折二拍）
与前文提到的云雅苑一样，空港城三个地块也是被法院查封+有抵押，只不过空港城的变卖地块为待开发建设的空地，暂未报规，后期可改造的空间更大，而云雅苑是在建工地，甚至还有已经备案销售的房源。
按照目前俊发空港城已交付的住宅地块二手房挂牌均价4000+的情况来看，这几个地块的变卖价格其实已经还算友好了。
不过，距离俊发空港城几个地块变卖截止时间还剩6天左右，目前同样无人出价。
俊发今年变卖多地块，龙泉俊园找到下家
今年以来，俊发已有多个地块被拍卖，除上述提到的观云海、空港城地块还包括彩云城a10、a14，龙泉俊园a6地块等。
（今年8月，彩云城、龙泉俊园地块变卖情况）
这其中，俊发彩云城a10、a14地块规模最大，评估价22亿+，底价就达到了惊人的17亿元（两地块可拆分拍卖），经历了一拍流拍、后打折二拍再流拍，再打折变卖无人报名，无人问津并无太大悬念。
有意思的是龙泉俊园a6地块，今年8月二拍时还被阿里司拍上架二拍，当时的起拍价8.72亿。
后这宗土地便悄然下架。
等到9月中，有市民向市长热线咨询停工的俊发龙泉俊园A6地块何时才能交付时，得到的答复是“现开发企业（即俊发）拟采取资产整体转让方式，由新的建设主体推动后续开发建设。”
（图来自官方媒体，为当时市长热线回复原文）
“目前相关资方已达成债务重组框架协议，正开展相关资产剥离、证照变更等工作，公司计划年内实现复工续建，力争2026年9月前建成交付。”
也就是说，在8-9月初这段时间内，龙泉俊园A6地块已经找到了下家。
后面9月底，五华区自然资源局发布关于J2011-002-11号国有土地使用权转让公示也印证了这一点，龙泉俊园A6地块(面积31869.96平米）转让至新公司（云南鼎淙房地产开发有限公司）名下。
（图来自五华区自然资源局，龙泉俊园a6地块被转让至新公司）
接手的新公司什么情况，暂时不详，控股方公司股东只有两个自然人。
不得不承认，龙泉俊园较好的配套基础为a6地块顺利被盘活加了不少分，其他项目优势则不那么突出。
除了俊发之外，今年也已有多个曾经的问题项目土地被上架拍卖，可惜的是都被流拍，如：
康美健康城一期云南康美健康城“智慧+”创新医养产业示范基地，土地面积202025㎡，2024年7月截拍，底价 146,729,920 元，一拍流拍。
博欣国际（白云路与穿金路口烂尾楼），土地面积15399.19㎡，2024年6月截拍，底价606,368,918.43，一拍二拍流拍，变卖无人报名。
联邦国际后期地块（万科云子北侧空地），土地面积12363.17㎡，底价172,310,445.9元，2024年2月截拍，一拍二拍流拍，变卖无人报名。
现阶段，还有大渔片区的帕塔拉项目4.69亿元即将在12月19日起二拍，情况依旧不算乐观。
（帕塔拉项目用地即将二拍，公开的标的物信息显示，已有建筑中有239套房产已办理网签，本次拍卖产权和价格已经剔除这部分房产）
烂尾盘问题严重一直困扰昆明，这些问题项目若能够通过变卖资产找到下家被盘活已经是不幸中的万幸。
不过，每家都想找脚踏七彩祥云的“白衣骑士”空降兜底，但当下的市场环境，一招不慎也难熬，
白衣骑士也忙不过来了。-- END --
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