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近期的楼市，动静不断。
就在昨天，多部委有关税收政策的靴子应声落地：契税降了！140平及以下无论首套二套都是1%！
而在上周，一条看似跟广大购房者关系不大的重要政策出台，背后却潜藏着对整个市场具有深远影响的重要因素。
地方化债楼市沾光
消息的来源是自然资源部，其发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》释放了两点重大信息。
图源自然资源部官网
一个是，使用专项债券资金收回收购存量闲置土地。
关于专项债券，在今年11月初，全国人大常委会办公厅举行的新闻发布会上专门提到：
安排6万亿元债务限额置换地方政府存量隐性债务。一次报批，分三年实施，2024—2026年每年2万亿元，支持地方用于置换各类隐性债务。
显然，自然资源部的政策在这里已经明确，此前提到地方置换的各类隐性债务，其中就包括存量闲置土地的收回收购。
按照官方的说法，从2024年开始连续五年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元补充政府性基金财力，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元；再加上新增的6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。
同时，2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。
合计12万亿元的资金，将使地方需消化的隐性债务总额在2028年之前从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元。
这无异于是一次财政“大放水”！
而且，从“允许地方政府专项债券用于土地储备，支持收回收购存量闲置土地”的官方表述不难发现，必然会有相应的资金流向房地产行业。
地方化债减负，楼市也跟着沾光。
另一个重要的信息点是，明确了收回收购土地的类型。即：优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。
而且，还强调：收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确实有需求的，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。
这等同于是在扎紧生产资料供应的袋子，从源头管控房地产市场的新增规模。
与今年4月底，自然资源部相关《通知》中提及：“商品住宅去化超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让……”的土地“紧箍咒”有着异曲同工之处。
图源自然资源部官网
在按规定减少新增土地供应的同时，支持地方专项债券收回收购存量闲置土地，一系列围绕“面粉”做的文章背后，目的是在减少“面包”的产量。
最终指向只有一个：加速楼市去库存！
高企的库存大幅降下来了，促进房地产市场止跌回稳也就水到渠成了。
主城未动工存量土地接近3000亩
既然允许地方利用化债资金收回收购存量闲置土地，那么，对于昆明而言，能带来多大的效果呢？
或者，换句话说，昆明拿到的化债资金能匹配市场的存量土地规模吗？
先不急着下结论！
我们来具体地看一下，昆明存量土地的情况。
根据昆明市自然资源局公布的信息汇总，主城各区截至第三季度存量住宅用地总数约144宗，存量住宅用地总面积约522.81公顷（折算约7842.15亩）。
昆明楼市整理/制表
其中，未动工土地约60宗，面积折合约2919.83亩；已动工未竣工土地约84宗，面积折合约4922.32亩。
按照自然资源部《通知》的要求，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。
也就意味着，即便只算昆明主城未动工的存量土地，要收回收购的土地总面积也达到接近3000亩的规模。
根据住宅用地最低级别地价52.4万元/亩计算，昆明主城要收回收购所有未动工的存量土地，花费将达约15.3亿元。
图源昆明市中心城区土地定级与基准地价更新成果公告
当然，这只是保守估算的结果，不包含已动工未竣工土地，以及主城之外的行政区和政策允许收回收购的商服用地等类型。
如果严格对应到各地块的定级价格，收回收购的资金可能会是几何级的增长。
即便是15.3亿元，对于当前的昆明而言，也并非是一个小数目。
毕竟，专项债券资金主要用途是用来置换地方政府存量隐性债务，而收回收购存量闲置土地只是其中的一项内容。
不太可能把所有“鸡蛋”都放到这一个篮子里。
回收存量闲置土地不利于区域发展
按照收回收购存量闲置土地的政策，将不可避免地面临土地被收回的区域开发速度减慢、城市更新出现迟滞的问题。
对照前述昆明主城各区存量住宅用地的保有量，未动工土地面积达700亩以上的西山区、官渡区和呈贡区的影响相对可能较大。
毕竟，大面积闲置土地存在被收回收购的风险，这可能会对区域发展产生连锁反应。
落位各行政区闲置土地的区域来看，五华区未动工闲置土地相对比较分散，主要分布于保利春湖小镇、碧桂园翠湖映象、东原印1905、龙苑盛景二期，以及黑林铺街道所属的昭宗城中村改造等项目待建用地。
内容源自昆明市自然资源和规划局官网（下同）
盘龙区未动工闲置土地主要分布在龙泉街道和金辰街道，涉及项目有天宇澜山、俊发俊尚峰等项目未建地块。
西山区的21宗未动工闲置土地中，由于统计周期的问题，邦泰双塔片区的KCXS2023-7号地块项目，即为已经开盘销售的邦泰璟和，实际为已经开工建设状态。
其他闲置土地，涉及马街片区的3宗经适房用地，以及棕树营街道昆明产投的誉河锦苑、融创文旅城、隆盛府、阳光城滇池半山、金地都会风华、长坡片区回迁安置房二期地块、滇池一英里、宝能滇池九玺、书香云海、大华锦绣山海、恒大云报华府等项目待建用地。
由于统计周期的问题，官渡区20宗未动工闲置土地，同样有西山区出现的情况。比如，万科位于六甲街道的万科桂语东方已经开盘销售，而其位于官渡街道的万科都会半岛也即将开放售楼部。
剩余的未动工闲置土地，主要涉及世茂璀璨倾城项目的多个地块，以及融城天阶花园D2地块、俊发彩云城、中铁诺德央玺春风、云锦东方、安居集团获得的原国贸中心另一地块，方旺片区保障性住房项目地块、福德片区城中村改造项目二期、巫家坝片区(赵家村、王家村)城中村改造项目、官渡区国投巫家坝安置房项目、普自片区城改地块、金马片区城改项目等众多项目用地。
最后看呈贡区，8宗未动工闲置土地主要涉及卓越滇池晴翠多个地块，以及山语桃源、金茂国际新城、光明璟宸二期等项目后续用地。
总的来说，存量住宅用地的建设状态是动态性的，一些未动工用地随着开发企业的推进也会进入到开工建设的阶段。
而在闲置用地认定方面，有关部门也有相应法规可以参照执行。
因此，对于那些长期闲置的土地来说，被地方收回收购的可能性就变得更大了！
而这些通过回收土地注入市场的资金，能否救赎昆明市场呢？
最终也只能交给时间去检验！
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