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房产税费调整第二弹来了：
继住房交易契税政策优化调整之后，北京和上海同日发文取消普通住房和非普通住房标准，标志着房产交易税费优惠继续加码。
那么，昆明现行房产交易税费情况怎样？有没有新的变化呢？
住房交易继续减负
在今年10月举行的国新办新闻发布会上，多部委打出一套“组合拳”，概括起来就是：四个取消、四个降低、两个增加。
而作为“四个取消”内容之一的“取消普通住宅和非普通住宅标准”，率先在北京和上海同时落地。
图源上海市人民政府官网
两地自2024年12月1日起，正式取消普通住房和非普通住房标准。届时，在房产交易增值税上将同步施行如下政策：
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
与北京有差异的地方是，上海市同步取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定。改为实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。
以上海为例，从调整前后的对比可以看到，主要涉及持有非普通住房满2年及以上的增值税，以及持有非普通住宅不满5年的个人所得税的相应调整。
根据中房网发布信息整理
按此计算，如果要出售一套800万元购入的非普通住宅，现该房产购买满2年且售价为1000万元。
那么，调整前需要缴纳的增值税为10万元[（1000万-800万）×5%]，而此次政策调整后增值税可享受免征，等同于节省了10万元增值税。
同样的假设条件，若该非普通住宅持有不满5年，按核定征收缴纳个税，调整前需支付20万元；而政策调整后只需缴纳个税10万元，节省了一半的个税支出。
也就是说，在上海持有非普通住宅满2年但不满5年的人，能同时享受到增值税和个税的双重政策优惠，是此次政策调整后受益最大的群体。
住房税费优惠“大礼包”悉数到齐
关于“取消普通住宅和非普通住宅标准”的政策，其实在11月12日多部委联合发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》中就有提及，只不过更多的关注点聚焦在了住房交易契税政策方优惠。
图源中国政府网
《公告》中关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策的内容提到：
北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
也就是说，国家部委在“取消普通住宅和非普通住宅标准”这件事情上，其实，早已经确定了基调，本次北京和上海落地执行，算是一种积极的回应。
而在土地增值税方面，前述《公告》也再次做了明确：
即，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。
按照现行政策，市场上绝大多数房产交易，都处于免征土地增值税的范畴。
至此，涉及契税、增值税、个人所得税，土地增值税等与房产交易息息相关的“大宗”税费，在国家层面发放的政策“大礼包”中基本都有囊括。
昆明还有契税补贴等待落实
回到昆明来看，虽然并没有普通住宅和非普通住宅的相关界定，但在房产交易税费方面仍有住房和非住房之分。
从税费政策来看，在房产交易中，住房明显要比非住房对消费者更友好。
图源国家税务总局昆明市税务局
根据向昆明市税务局咨询获悉，目前昆明房产交易税费除12月起即将执行的国家层面契税调整之外，其他税费及征收标准仍维持不变。
昆明楼市整理/制图
不过，工作人员表示，房产交易的个税有相应的抵扣政策，具体需向各行政区税务部门咨询。
而在向二手房中介门店咨询过程中，其也提到，近期在办理一套不满2年的房产交易过户时，个人所得税比政策规定成交价的1%（核定征收）还少一些。
该中介门店工作人员表示，个税究竟有些什么样的减免，办税的工作人员也没说，都是按核算的结果缴纳的。
说到房产交易的各种税费，就关注度而言，在昆明非契税莫属。
虽然国家层面新近按照按照建筑面积140㎡为界，结合首套房、二套房调整了征税标准，给部分购房者带来了实惠。
但在昆明，主城各区迟迟没有落地的契税补贴，因为心心念念成为了众人关注的焦点，并在相关的咨询与留言评论中频繁提及。
根据去年7月昆明出台的房地产“新政”第四章节的内容，符合条件的购房者最高可享100%的契税补贴（最高不超过3万元）。
图源《昆明市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》
但实际上，政策规定的1年执行周期早已过去，除经开区，以及郊县的嵩明、安宁、禄劝、东川、宜良（补贴申请截至11月30日）等地开放过契税补贴申请通道外，主城其他行政区仍然杳无音讯。
图源云闪付APP
而从地方领导留言板关于昆明契税补贴的众多咨询中，昆明市住建局在今年4月底的回复中提到：
针对您反映的另一部分县（市）区工作推进缓慢的问题，市住房城乡建设局将加大督促力度，指导相关县（市）区加快工作进度，做好政策的执行和解读工作。
图源地方领导留言板
类似的咨询，西山区的回复则表示，已拟定方案和实施细则，并已征求相关部门意见上报区政府，待常务会研究后印发。
五华区对外称，正在完善方案及细则；盘龙区、官渡区、呈贡区正式文件尚未公布，具体申请时间仍需等待。
总体而言，国家层面相关减税降费的政策传导相对迅速，而昆明本地“属地化原则”落实的政策却比较滞后。
两相对比，明显落后的昆明，也该加油了！
当然，基于税费的实惠来看，基本都是面向购房者，背后刺激住房消费的意图非常明显，但作为房地产开发的上游，房企的税费是不是也该有一定的利好政策倾斜呢？
毕竟，税费事关成本，项目的开发成本降下来了，房价的空间也更多了，最终受惠的也还是消费者。
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