看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！
导语：
根据CRIC最新发布的《2024年1-11月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》上，有一个比较亮眼的数据，11月典型企业拿地金额同环比涨107%和181%，创年内新高。
类似成都、西安等个别城市还出现了民企高溢价投资拿地的情况，昆明年末的土拍大戏最终是否上演还尚有悬念，但年末的促销劲头已经跃跃欲试了。
以价换量，年末冲刺
克而瑞数据显示，上周（12月2-8日），昆明新建住宅成交量环比下降14%，成交价格环比下降6%，2024年至今成交量环比下降13%，成交价格环比下降7%。
（上周住宅成交均价12206元/㎡）
前不久昆明商品住宅周成交均价好不容易站上了1.3万大关，这下又回落至1.2w多，不出意外的话，年末开发商促销让利还将进一步拉低成交均价。
按照常规惯例，临近年终是开发商全年资金冲刺回笼的好时候。
11月中旬开始，西市区华发书香云海拉开了年末工抵房促销的序幕，二三楼这样的低楼层9字头单价，常规楼层一万零几百的单价，比起往常正常销售的1.2w左右单价低出不少。
（书香云海近期特惠工抵房源价格）
从11月最后一周与12月第一周的成交均价情况也可发现，书香云海成交均价变动明显，从1.11w左右下降到了1.05w左右。
（11月25日-12月1日成交排行，数据来自克而瑞）
（12月2日-8日成交排行，数据来自克而瑞）
上周，马街片区的筑友翰林府第7500元/平米的低价入市，开盘成交却不理想；老盘融城昆明湖8000多的特惠房源卖成了周冠。
一向不咋调价的中铁诺德央玺春风少量工抵房将价格打到了低至1.1万/平米，没办法，更早入市、同样处在官南大道的北科建春城大观、中骏天誉都低至了1.2万左右。
曾几何时，有网友调侃“昆明主城八千的房价才合理”。
现在开发商当真了，主城八千了，购房者却不一定买账。
“你这些盘不算主城，翠湖八千才合理”。
价格并不是影响销量的唯一因素
近期，昆明新盘推售的节奏略有上升。
除了前文提到7500入市的筑友翰林府第外，最受关注的还是万科两大新盘桂语东方、都会半岛，开盘声量都不小。
桂语东方首开6/7/8/9栋后热度一直不低，上周本推出了175平米两套特价房，仔细一看，单价高达1.9万，原是顶层跃层带露台户型，总价300多万，已经超出刚需小伙伴预算，如今首开楼栋热门户型接近售罄。
（桂语东方较高的得房率+实景园林呈现，为其加分不少）
都会半岛首开，1.2-1.4w的单价，总价100-200万区间，击中了不少小伙伴想要以刚需价买改善盘的痛点，不过热度上不如桂语东方。
上周末，双塔片区邦泰·璟和8栋1单元加推，开盘均价1.7w-1.95w，最小面积143平米，本身价格是不低的，但周末两天就卖了十六套，参考其他大平层豪宅项目，这个成交并不算差。
有不错的销量和市场认可，也意味着这一区域的价格稳住了。双塔价格回归到了正常水平，昆明同价格段的项目也松了口气。
比起上面几个新入市的新盘项目，其他推售新楼栋的项目定价就更加“朴实”一些，如11月底新希望锦麟峯荟最后一栋推出，定价就非常简单粗暴，20楼以下11800元/㎡任选，15楼以下11500元/㎡任选，10楼以下11000元/㎡任选，5楼以下10500元/㎡任选。
锦麟峯荟毕竟是尾盘项目，早卖完早收工的意图就相当直接了。
楼市成交并非全是价格因素，物有所值、物超所值、物超超超超所值才是王道。
今年接下来，新盘中就看义承·丹霞翠屿还会不会给市场带来惊喜了。
一环位置棕树营城改项目义承·丹霞翠屿亮相以来，大众对昆明主城首个第四代住宅关注度颇高，户型亮相后还是比较惊艳的：
南向大开间+超大露台的设计，此前主城区确实没有哪个盘能够做到。（还真是沾了昆明建筑规划条件放开的光啊）
（该项目对xx商会开展团购）
该项目已经针对xx合作商会开展团购了，预存50万可享受一系列优惠，若购房不成功退款还可按照5%年化利率计算利息。
这操作，实在是妙。当然咱们的关键点是定价，内购价2.2w/平米，市场价格“可能是”2.5w/平米。
毕竟是昆明主城首个第四代住宅，两万五的单价，市场接受度如何还不确定。
好地段+好产品，总不能又是“合理价八千”吧。
克而瑞研判，预计12月全国新房供应稳中有降，与10月持平，房企推盘积极性一般，不过因加强了主城区改善和高端供应比例，加之12月年末冲刺房企预期加强营销力度，新房成交还是有望保持“翘尾”行情，环比增幅预期10%-20%。
看来，大体上还是乐观，但对克而瑞昆明的预测为“量涨价跌”——换言之，别高估市场，尊重客户，该调价还是调价吧。
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