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导语：
都说降容限高，当真有容积率1.2的土地摆在大家面前，却无人问津？
（1）
12月23-24日，昆明市投资促进局发布了一批“市场前景好、条件较为成熟的待招商地块”，欢迎广大企业关注投资。
其中西山区白沙地项目（2、3、4号地块）引人关注。
一方面，这是昆明非常少见的容积率不超过1.2，限高15米的低密度住宅用地。
根据12月12日昆明规划局发布的《昆明市详细规划技术准则《试行）》内容，对中心城区建设用地划定为五个强度分区进行管控。
（本次新规调整后，昆明主城内住宅用地容积率上限被控制在了3.1，特殊城改/回迁项目除外）
从这里也可发现，昆明市中心区域（除翠湖周边外）、二环内人民西路方向、北京路方向、巫家坝片区、呈贡核心区等均为高强度开发区域，而滇池沿线、山体/森林区域（世博）、主城边缘区域则是低强度开发区域。
（图来源：昆明自然资源和规划局）
白沙地项目容积率不超过1.2，比该区域的上限容积率1.5还要更低，按照总层高15米计算，项目最多可建为5层多层住宅（洋房、叠墅之类）。
另一方面，西山区白沙地项目2号地块中有560亩左右的地块已经售出，后被开发成阳光城滇池半山。
随着滇池半山后续开发暂且搁置，也遗留下了较大体量的待开发后续用地。
2019年6月，阳光城旗下的通盈地产约17.18亿斩获滇池半山约560亩用地。
这约560亩左右的用地中又分为5个地块开发，由3号地朝云海、4号地悦澜海（已销售，已经交付）、6号地牧云海、7号地漫悦海（已销售部分、还没交付）4个住宅组团，以及15号地商业配套海花集中心组成。（这里配套的学校已经开学）
从滇池半山的规划图和白沙地项目地块对比，图中的1#、2#、5#分别可对应白沙地项目3、4、2地块。
(2)
在今年7月，阳光城滇池半山寻找重整投资人，引来8家公司竞争，如此多公司抢着接盘问题项目着实罕见，最终选定昆明文澜房地产有限公司成为重整投资人。
（有消息说这是原开发商阳光城的关联公司，有一定关联，但最终幕后是谁还没浮出水面，若真如此，“烂尾分手后又求复合，搞这一出干啥”……）
这也侧面说明该项目的后续开发价值并不小。
因滇池半山属于白沙地城改项目一部分，在前期拿地（500多亩）时有参与后续地块竞买的条款，也就是说，原则上，滇池半山的重整投资人（昆明文澜房地产有限公司，下称文澜公司）也需要继续本文开头提到的3宗纯住宅用地的竞买。
不过，根据滇池半山原开发公司今年9月发布的“昆明通盈房地产开发有限公司破产重整案第二次债权人会议表决结果公告”内容来看，《昆明通盈房地产开发有限公司重整计划草案》表决结果为【未通过】。（下图来自通盈房地产管理人）
滇池半山的重整计划，尚且不太明朗，而重整投资人（文澜公司）继续开发后续用地的希望也继续减了几分。
(3)
白沙地项目用地“急求买家”也在情理之中，这些年来昆明土地市场一向是“供过于求”。
12月24日，昆明公布2024-2026年三年土地供应计划，未来两年分别拟供应1681.79公顷（约25226亩）、1287.51公顷（约19312亩）。
对照前一年公布的2024年、2025年的土地供应量（分别是约28460亩、30654亩），2024年该年度实际完成原计划的58%，2025年继续缩减目标到8成左右。
若把2025年的计划拆解，主城五区供地面积共约7200亩，其中供地计划最多的就是西山区，规模超2000亩（这其中又有一半是城镇住宅用地）。
白沙地项目基础条件并不差，尚且难寻买家，看来未来还有场硬仗要打。
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