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12月16日，邦泰杨家地项目过规（报规名：观云朗月花园），拟规划建设11栋住宅及配套设施。
从规划披露的信息不难发现，邦泰这次带来的是时下关注度非常高的第四代住宅产品。
作为一个在今年9月下旬才获得土地的项目，邦泰的推进速度可谓神速。其在产品设计方面的显著特征，展现出了新项目的优势。
那么，问题来了！
昆明市场那些依托存量土地而来的新项目，该怎么办？
昆明兴起第四代住宅风潮
先来看邦泰杨家地项目的规划情况：
根据建设工程规划许可证批前公示显示，观云朗月花园（即KCXS2024-8-A1号地块）共规划有11栋总高21-26层的住宅及配套设施，建筑高度约66.05-80米。
从规划总平面图可以看到，建筑均呈东南向分布，主出入口位于东侧，大门及中庭设计有1层高的景观架构，整体动线沿主大门展开并形成洄游。
图源昆明市自然资源和规划局官网
用地指标显示，项目净用地面积26336.35㎡（约39.5亩），容积率3.3，建筑密度22%，绿地率40.01%。
本次“批前公示”同步披露的建筑单体透视图和效果图则显示，阳台采用类似于“空中庭院”式的设计，且每户都有270°的大阳台，具有第四代住宅的显著特征。
观云朗月花园效果图
也就意味着，观云朗月花园项目将是继义承丹霞翠屿（义承棕树营项目）之后，昆明主城出现的第二个第四代住宅产品项目。
自今年10月15日起正式施行的新版《昆明市城乡规划管理技术规定》，在一定程度上放宽了产品规划与设计等方面的限制，为开发商在产品打造上带来更广阔的发挥空间。
这样的政策调整，客观上也为诸如第四代住宅等产品在昆明孕育与发展提供了肥沃的土壤。
从不同渠道了解到的信息显示，在昆明后续面世的项目中，诸如金樾玖璋、旭辉铂宸府二期、经典双城E/F地块、义承金川府二期等项目，或将再度出现第四代住宅产品。
种种迹象表明，昆明市场正在兴起第四代住宅建设的风潮。
昆明未来的房子将越盖越好
事实上，前述过规的邦泰杨家地项目，其3.3的容积率虽然不算高，但与昆明中心城区经过优化后的用地开发强度相比，优势不够明显。
就在上周举行的“昆明市中心城区开发强度管理”新闻发布会上明确，新建住宅用地容积率最高不超3.1。
昆明楼市整理/制表
从公布的开发强度分区及管控要求可以看到，昆明中心城区用地的开发强度相比此前明显降低。
在总的规划导向上，基于土地的合理高效利用，开发强度从城市中心区向滇池或自然山体逐渐降低；同时，倡导TOD城市空间发展模式，适度提高轨道交通站点周边的土地开发强度，促进土地资源集约高效复合利用。
而12月6日印发并施行的《昆明市详细规划技术准则（试行）》则要求，城镇住宅用地的建筑控制指标应符合如下规定：
图源《昆明市详细规划技术准则（试行）》
也就意味着，未来昆明新建住宅高度将不超80米，建筑平均楼层将不高于26层。
可以预见，在开发用地强度的分区管控下，基于住宅用地容积率以及建筑控制指标的要求，后续昆明推出的住宅用地将更容易打造出好的产品。
这与住房发展从“有没有”转向“好不好”的时代背景不谋而合，完美契合大家对于优质住房的新期待。
在昆明，未来的房子会越盖越好，也将成为一种普遍的大众共识。
存量项目开发该何去何从？
从昆明政策施行的时间及导向可以看到，在“好房子”的建设上，对于新拿地的项目明显更友好。
那么，那些依托于存量土地开发而来的新项目，是否就只能坐以待毙了呢？
显然不是！
只要房企不主动躺平，仍然还有机会。
比如，近日发布拟招标计划的融城天阶花园（D2地块）项目，就体现出主动作为的一面。
图源昆明市公共资源交易电子服务系统
根据内容显示，主要涉及项目地块规划方案设计调整。
既然是调整，必然是对之前的规划方案不满意。那么，之前的规划方案是怎样的呢？
根据2022年12月昆明市自然资源和规划局发布的《融城天阶花园（D2地块）批后公布》显示，项目拟建6栋总高32-42层的高层住宅及公共配套用房、商业裙房、设备用房和3层地下室。
图源昆明市自然资源和规划局官网
说直白一些，按照当时申报的规划，要盖的是超高层小区，且部分楼栋设计为筒子楼。
时至今日，这样的项目规划与产品设计显然与当前的市场需求严重不符。而且，结合昆明新版的规划与设计方面的政策，在规划与产品打造上存在相应的提升空间。
因此，才有了前面所说融城天阶花园（D2地块）规划方案设计调整招标，这样几乎是从头再来的项目规划需求。
当然，这样的做法在昆明并非是孤例！
今年11月底过规的《西山区城中村53号片区“梁源村”项目A2-3地块项目》，也是如出一辙的操作。
“梁源村”城改A2-3地块2019年的报规效果图
“梁源村”城改A2-3地块今年11月调规后的效果图
从两次报规的规划与设计效果图可以清晰看到，“梁源村”城改A2-3地块建筑由此前蝶式+塔楼组成的4栋住宅调整为现在以板式为主的6栋住宅，居住品质有了肉眼可见的提升。
不可否认的是，由于拿地时间的关系，一些存量土地在产品规划与设计上，客观存在受原始用地指标限制等因素影响的情况。
但在各级主管部门频繁提及“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房”的要求下，存量土地也有了更多的转圜空间。
如何尽可能最大化地利用好政策，打造出更好的产品，无疑将是存量项目实现突破的一个重要方向。
毕竟，“住得好”是大众所期，而建“好房子”则是行业所向。
写在最后：
新项目新产品拥有绝对的优势，而那些存量项目的未来在哪里？论产品打不过，论价格（土地成本核算）没优势，对他们有没有优待？
前期进驻为昆明市场做贡献的房企并没有做错什么？却有可能成为时代的弃儿，市场讲究公平却缺乏行之有效的平衡机制，他们输的可能不是产品，而是时代和机制，还有差了N倍的运气。
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